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北京改善盘该如何选择?(上)

来源:米宅北京   发布时间:2019-09-23

1

最近这两年,北京市场上的新盘挺多的,上次我们讲过了刚需盘(详情请查看《福利贴!近期开盘的项目中,有哪些可选的优质房源?),这期再来讲讲改善盘。

首先,还是老规矩,先来看一下市场上改善盘都有哪些:

▼在售房源情况:

项目

位置

均价

户型

参考总价

中骏西山天璟

门头沟

55550

101-155㎡3-4

600万起

公园十七区

顺义

55500

90-1443-4居

500-830万

华润理想国

昌平

47800

90-140m²3-4居

430万起

和悦华玺

昌平

48500

80-129m²2-4居

388-660万

天恒水岸壹号

房山

45300

108-139m²2-4居

620-700万

中海寰宇天下

石景山

63500

83-172m²2-5居

527-1092万

萬橡華府

昌平

54197

80-139m²2-4居

434-753万

未来金茂府

昌平

59300

120-160m²3-4居

740-1000万

绿城西府海棠

石景山

52024

90-135m²3-4居

468-702万

北京东湾

通州

68500

59-130m²1-4居

404-891万

金隅上城郡

昌平

-

214-394m²3-5居

750-1800万

运河铭著

通州

56000

100-140m²2-3居

560-784万

通州万国城MOMA

通州

70000

112-149m²3居

784-1043万

中粮京西祥云

房山

58000

115-140m²3-4居

725万起

华萃西山

门头沟

48200

83-126m²3-4居

400万起

金辰府

昌平

53000

89-143m²3-4居

472-758万

珠光御景西园

丰台

45000

117-156m²3-4居

527-702万

招商雍合府

大兴

55800

84-131m²

469-730万

未来公元

昌平

60800

104-169m²3-4居

630-1000万

观山源墅

房山

47500

87-150m²2-4居

430-713万

中铁花溪渡

顺义

44000

93-303m²3-4居

730万起

金地悦风华

大兴

53900

89-139m²3-4居

480-930万

绿地海珀云翡

大兴

76000

102-178m²2-3居

775-1353万

华润西山墅

门头沟

45714

126-175m²3-4居

800万起

合生滨江帝景

通州

75000

99-143m²3居

735-1073万

京投发展檀香府

门头沟

42740

124-170m²3-4居

530万起

中南湾

大兴

63500

97-135m²2-3居

616-857万

东方蓝海中心

昌平

57000

104-136m²3-4居

593-775万

强佑府学上院

海淀

74500

83-180m²2-3居

930-1340万

台湖银河湾

通州

54834

55-209m²1-5居

850万起

北京城建朝青知筑

朝阳

76000

110-140m²3居

836-1064万元

保利·和光逸境

丰台

77778

99-187m²3-4居

830-2194万元

公园懿府

丰台

71400

88-133m²2-3居

910-950万元

天瑞宸章

朝阳

68924

120m²2居

827万元

禧瑞春秋

朝阳

68900

140m²4居

965万起

中铁华侨城和园

大兴

45000

121-278m²2-3居

830-1,300万元

珠江国际公馆

通州

60000

77-150m²2-3居

828万起

下面我们一一来辨别。

PS:由于项目较多,这次我们在介绍的时候可能不会那么详细,如果大家有十分感兴趣的项目可以留言,下期我们会详细为大家讲解。

2

“中骏西山天璟”,位于门头沟永定门北300米处,西山脚下,永定河畔,可谓是“依山傍水”、居住环境十分优越。

但要注意的一点是,这里公共交通不太便利,出行需要靠自驾。不过话说回来,买这种浅山别墅的群体,谁出行还靠公共交通呢?

从价格上来说,高端项目5.5万的价格,还算合理。要知道,像翡翠长安、华远裘马四季、电建金地华宸之类的已经6万多了。

项目配建5万平米商业,周围有景山学校京西校区。总体来说,还是值得考虑的。

“公园十七区”,位于顺义后沙峪板块,紧邻中央别墅区。距离地铁15号线“后沙峪”站大约有3公里,属于首都机场临空经济辐射区。

项目距离望京商圈大约有10公里,周边一堆国际学校......综合来看,除了离地铁有点远之外,周围有几个回迁房项目之外,别的没什么大毛病。

“华润理想国”,位于昌平北七家未来科学城内,关于未来科学城,之前我们已经讲过很多次了,大家可以回复相关关键词查询。

但是,这个项目的交通配套不是很好,距离5号线天通苑北站有2.5KM左右,离在建的17号线就更远了。

不过,4.7万的均价还算可以,比附近的“和悦华玺”还要便宜一点。但这两个项目均谈不上优质。

“天恒水岸壹号”,位于房山良乡大学城,这是房山比较成熟的板块了,周边配套也挺齐全的。

项目距地铁大约有800米,社区人车分流,还配建有2000平米的会所,是一个十分不错的项目。

“中海寰宇天下”这个神盘就不必过多介绍了,想必大家都很熟悉,总之就是各方面都很好,就看能不能抢得到了。

“萬橡華府”位于昌平朱辛庄,地铁8号线和昌平线的交汇处,距离西二旗、上地、五道口都很近,周边配套也十分齐全,是个相当优质的项目。

“未来金茂府”位于昌平未来科学城的核心位置,紧邻地铁17号线未来科学城南站,社区为低密洋房社区,周边配套齐全(目前在完善中),是个不可多得的好项目。

“绿城西府海棠”,位于石景山五里坨区域,交通不太便利,但将来周边配套还是可圈可点的。整体来说,项目谈不上优质,不在乎交通的可以考虑。

3

“北京东湾”位于通州北苑区域,离核心区大约2.5公里左右,不过笔者感觉这个位置6.8万的均价有点高了,大家可以观望一下,看年底会不会降价。

“金隅上城郡”位置有些偏远,目前周边除了这个项目之外,并没有其他项目。建议大家慎重考虑;

“运河铭著”,离通州核心区倒是不远,不过离地铁不近,距离6号线“物资学院路”和“通州北关”站大约4公里,大家从楼盘价格上也能看出来,如果是核心区位置好的楼盘,单价至少在7万了。

“通州万国城MOMA”位于梨园板块,位置还算可以,离地铁也不远,配套也比较齐全,唯一的缺点是容积率很高,居住起来可能会影响舒适度。但楼盘很难有十全十美的,整体来看,还算是一个不错的项目。

“中粮京西祥云”,位于房山发展最成熟的长阳板块,商业、教育配套都十分完善,项目距离房山线“稻田”站800米左右,大开发商操盘,可以说是十分优质了。

“华萃西山”,是一个低密洋房,距离地铁S1线“石厂”站800米左右,附近有人大附京西校区,大型商超配套也在完善之中,4.8万的价格可以说很亲民了;

“金辰府”,位于北七家镇政府旁边,这个盘可以说巧妙地避开了各条地铁,不管是5号线还是规划中的17号线,都有3-4公里,5.3万的价格也并不算低,毕竟“华润理想国”和“和悦华玺”还不到5万。

“珠光御景西园”位于丰台长辛店,西五环的位置,公共交通十分不便,周边目前无规划中的地铁,这个位置将来发展也很受限,建议直接放弃。

“招商雍合府”位于大兴老城区黄村板块,配套齐全,距离4号线“清源路”站1000米左右,5.5万的均价与周边次新房价格相当,性价比还是可以的。

由于篇幅关系,剩余的楼盘我们下期再来点评。

4

从4月份以来,调控政策不断加码,这直接导致了今年下半年楼市行情的寡淡。

“金九银十”期间,全国各地也是频频降价,开发商试图用这种“以价换量”的方式来加速回款。

通过对北京新盘市场的长期观察,笔者发现:和其他地方很直接的“降价促销”相比,北京新盘很少直接降价,最多只是在总价上给出一点儿优惠(总价越高,优惠额度越大)。

这说明,北京的新盘市场相对还是比较抗跌的。

大家在选择新盘时,认准好地段、成熟区域,总是没错的。  

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