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最近深圳几件事,对重庆楼市的启发

来源:大卫聊地产   发布时间:2019-09-22
最近全国楼市最反常的地方,是深圳。
有两个新闻
1)建设「社会主义先行示范区」,赋予深圳更大的价值预期
2)豪宅屡创新高!
于是,就有了这样一套逻辑:
  • 当城市迎来超级政策红利
  • 豪宅市场,反应最明显!
为什么是豪宅?
因为我们之前讲过,如今有280法则的趋势。
什么是280法则?
招商银行2018年报中有一组数据。
  • 其一,7.2万户日均银行资产过千万的超级客户,总资产超过2万亿,结论是: 万分之5的人占了30%财富
  • 其二,236万户日均50万元资产以上的高端客户,总资产超过5.5万亿,结论是: 1.9%的人占了81%的财富。
招商银行固然不能代表全社会,但他作为国内最商业化的大型银行,他的数据已是折射出了某些真实的状况。
在改革开放40年里,财富机会降临,其中一小部分人,通过异于常人的努力、眼光再加一点点运气,成功了。
280现象形成以后,对房地产市场的影响就是: 豪宅越来越贵!上不封顶。
这一点,在深圳,已经明确的体现出来了!

1

1.5亿的房子
前几天有一个视频在各大购房群转发,叫《深圳1.5亿豪宅长什么样?》
我还是大着胆点开了。
(图片来源于网络)
15分钟的视频,我只看到一个符号:¥
    一线海景,复式大平层
    一套楼梯,40万!
    一副餐桌,25万!
    沙发,100万!
    橱柜,400万!
    ......
壕无人性!
但你觉得这房子就是富豪的天花板吗?
错了。

2

之前我还分析过,深圳有一套3亿成交的独栋别墅。
就是这个图示。水岸独栋。
原业主,12年6月买入,价格9960万,持有5年。
售出价3亿。
赚2个亿,相当于每小时增值4794.5元,每分钟增值79.9元,每秒钟升值1.33人民币
简直就是个招财猫。
在豪宅的路上,大平层和别墅,展现出他们强势的一面。
尤其在财富浪潮之下,稀缺的顶级货,尽管是天价了,居然还是受人追捧
到底谁会占优?

3

大平层VS独栋
顶级的大平层和独栋别墅,都是住房界的NO.1,并不好简单的分高下,顶多算各有千秋。
顶级大平层,一定是在城市最核心或最中心的位置。
有着极致的繁华,极致的景观。浓缩了一座城市精华的配套,比如交通通达性、学校、医院、购物中心、餐饮娱乐场所,等等。
都在身边。
而顶级的独栋别墅,一定拥有无法复制的独特生态资源,或江、或山、或湖。
同时,又会与城市保持着适当的距离,不远,不近。
有着豪迈的尺寸,包括私家花园、包括卧室或客厅,还有大大的车库、地下影音室,完全属于自己的天地。
普遍拥有3层以上的独栋,给了家庭成员间彼此的独立空间。
在功能性上,顶级大平层是拍扁的独栋,独栋是立体的大平层。
面积和尺度上,几乎都没有任何地方还用去担心功能够不够。只是考虑够不够豪的问题。
在观念上,独栋更偏向传统,大平层更偏向于现代。
在资源占有上,独栋占有的是土地资源,土地价值之外,才是兼顾生态环境、配套、品质、服务等等,因为独栋的后期可塑性强,并不担心。
而大平层,占有的首先是城市资源,即城市所附着的景观、配套、服务等,然后是材质、设计等方面的奢华。
我在想
假如银行卡余额够,买套独栋?还是买套顶级大平层?

4

独栋别墅
我可能会偏向独栋别墅。
独栋别墅是那种纯粹的独门独院,独享空间、独占土地资源的住宅。
住宅的核心价值是土地,这是毋庸置疑的,而独栋别墅,是「最大化」占有土地资源的住宅形态,因此,为守住18亿亩耕地红线,出现了限墅。
在逐步收紧、严控别墅以后,未来,独栋别墅就会成为一种稀缺的资源。
优质的独栋别墅,会是顶级的收藏品一般存在。
这是他的关键价值所在。
说过再说细点,至少还包括:
1)象征意义
古今中外,似乎有钱人都对别墅无法释怀,无论是中国的王家大院、乔家大院,还是外国的安尼克堡 (哈利波特的拍摄地) 、霍华德城堡庄园。
从古至今,独立的私家别墅,都是家族兴盛的象征、财富的象征

(图片来源于网络:霍华德城堡庄园)
后来,在历史的长河中,独立别墅都是人们意识里,对居住形态的终极奋斗的目标,在传统思维层面,这是一般住宅没有办法代替的。
2)享受
独栋别墅,你所拥有的空间是超级大的。
你家可以排下5个套房,3个厅,有专门的桌球室,还有特意设计的私家泳池。
最主要,你可以在自家院子里和儿子打篮球!
每天要考虑的事,是今天开奔驰,还是玛莎拉蒂还是五菱宏光出门,而不是今晚回家有没有停车位......
3)私密
独栋别墅独门独院,与左右邻居互不干扰,生活完全回归纯粹。
这是外部环境
内部,独栋别墅以足够大的空间,满足了聚合互动或安静独立的功能区划分,客厅里能容纳至少10数个人,而充足的独立套房,让每个人都有了隐私空间。

(图片来源于网络)

5

重庆的独栋别墅
重庆的独栋不多,因为这种形态近几年几乎没有什么新增审批。
15年前,南山上是有些独栋的。再往后,为数不多的独栋,都出现在北区,比如金开大道沿途。
从目前在重庆拥有独栋项目最多的开发商看,到没有让我意外,是融创。
就比如在北区,融创目前居然有6个楼盘拥有新房独栋
在售!
简单过一下

融创玫瑰园

很经典滨江独栋
据说是杨过和小龙女都喜欢的那种隐居之地。
嘉陵江湾,法式风格,社区很大,足足400余亩!
当滨水独栋+金海湾滨江公园+礼嘉商圈+九曲河湿地公园放在一起。
生态资源,城市资源,土地资源,完美的聚合在了一起!

(实景图)

融创凡尔赛

是照母山里,非常罕见的同时拥有湖+山的别墅。
照母山这两年在新兴产业的带动下,价值崛起,豪宅成群。在这里,拥有一套普通住宅简单,但如果在这里,能拥有一处 独栋,那可以视为是最完美的自我价值实现了!

(实景图)

融创国悦山

在悦来。
悦来目前全面推进会展城、生态城、智慧城、海绵城建设。
项目本身是融创国博城的全新组团,产品有类独、独叠两种形态。
容积率低至可怕的0.51
国悦山站的位置很好,几乎在国博之巅,居高临下享有了约790亩会展动步公园,嘉临江、甚至是整个悦来的风貌!

(实景图)

望江府

融创和碧桂园两大开发商共同打造的作品。
望江府也在悦来,差别是,国悦山在山巅的会展城,望江府在江湾里的生态城。
望江府享受了生态城市TOD商圈的便捷,同时拥有嘉陵江湾和公园环抱的自然资源!

(实景图)

金开融府

从名字可知,他在金开大道。

(实景图)
这是一个纯别墅项目,项目的最后一期容积率仅为0.49!
金开的城市价值,叠加“一湖三岛多公园”的自然生态资源。成就了他!

融创紫泉枫丹

(实景图)
位于北碚区缙云山下,是一个标准的法式独栋别墅
这里的独栋,突出的是精工东方美学,并享有缙云山上纯净的空气和森林资源。

6

看了上面6个独栋产品,有什么想法?
我想到了两点:
首先是 资源的占有
他们都拥有上佳的地段:九曲河、悦来、金开大道、照母山......
北区的热门区域,土地价值高昂。
而这些区域内,都已拥有或规划在建的全新交通、轨道、商业、学校、医院等现代城市生活配套
其次,是近乎绝版的 城市自然资源
九曲河,江+公园
照母山,山+湖
悦来,江+公园
金开大道,公园+湖
城市别墅最稀奇的这些资源,好像这几个独栋,都有了!
独栋别墅的择址、布局,对城市资源和生态资源的占有,的确太关键了!
这些综合性,加上品质,就决定了他未来的长期价值。
就像深圳那套3亿的水岸独栋!
从这几栋别墅看,融创战略眼光,自然是相当不错的。
目前重庆有独栋产品在售楼盘,个数最多的,就是他了!
想一想,重庆,历来也是颇受政策红利青睐的城市。这里的土地资源,理应更加珍贵!
而随着产业和财富不断的优化分配,对高档住房的需求,只会越来越多,这可能是中心级城市的房地产,未来发展重要趋势。
越是稀缺,则越具有价值。
越是优质,则价值上不封顶!
本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
大卫聊地产
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