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房企因降价而写检讨书背后:中国楼市正在执行凌迟

来源:壹书生说房   发布时间:2019-09-24 00:00:00

文|叶书利

人犯了错,有时会写检讨书,但地产江湖里正在发生类似的事情:房企因为降价卖房,被政府要求公开写检讨书。

这不是在说相声,而是正在中国楼市上演的故事。

桂林碧桂园因降价而写检讨书

桂林当地楼市的一位大V曝料称,19日山水甲天下的桂林发生了一件让人惊掉大牙之事:当天桂林临桂新区区长李绍政主持召开了紧急会议。会上要求各房企抱团自律,坚决抵制恶性扰乱市场、恶意降价抛售行为

更让人哭笑不得的是,会上点名严肃批评了碧桂园,碧桂园区域执行总裁欧宇在会上代表企业作了道歉。

碧桂园区域执行总裁之所以上台道歉,据悉碧桂园为了甩货从桂林楼市撤退,不惜亏本大甩卖。

会上,桂林临桂区区长李绍政要求:

首先,住建局对新区内降价甩货的碧桂园项目全部暂缓备案。

其次,各房企要签订自律公约,当然自律的是“抵制降价抛售行为”。

第三,恒大、新城控股、金科等外来房企逐个承诺表态发言,以支持“抵制降价抛售行为”。

壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹书生说房”微信ID:yishusheng-fang)注意到,实际上降价有罪之事,此前已在江西赣州、湖北恩施、江苏邳州、安徽芜湖等地上演过了。详情可见此前的相关文章《》、《》。

楼市降价正在分化

在桂林碧桂园因为降价而写检讨书的背后,壹书生看到的是中国楼市的全面分化大势,以一个节奏、一个观点而纵论中国楼市的时代真的过去了。

A,楼市降价节奏全面分化。

2015年以前,中国楼市的降价,都是一降众降,一涨众涨。而自2015年后,中国楼市的涨价是舞龙式涨价:龙头的一线城市先涨—二线城市涨—三四五线城市涨。

相应地,2017年317调控后,中国楼市的降价也是舞龙式的降价:一线城市先降—二线城市降—三四五线城市降。

目前一线城市及环京等城市,因为*有价值,所以*先涨价,也*先调控,且调控力度*,目前已接近于降无可降之地。目前的二线城市才是*危险之地,也是降价*猛之地。

以二线城市代表的杭州为例:易居研究院的统计报告显示,杭州9月上半月二手房成交量为1377套,环比下降39.7%。不幸成为上半月全国主要13城中成交量下降*猛的城市。切记,量降是价降的助推器。

事实上,目前包括青岛、郑州、杭州、南京、天津等二线城市,正成为当下中国楼市降价的主角。

B,楼市降价方式全面分化。

本轮舞龙式降价之下,从降价方式上,已呈现出明显分化:一线城市、环京、二线城市,降价由市场主导,政府基本上不管不顾。相反,三四线城市,如桂林、恩施、赣州等地,房企降价则有罪,政府频频发布“不许降价令”。

当下各地政府对当地楼市降价态度的不同,在壹书生看来,主要原因有二:

首先,稳楼市的需要。

稳楼市的核心追求就是当地楼市不许崩盘,从而引发系统性的金融风险。

因此,降价易引发崩盘的城市,当然不许降价,这叫源头控制。而降价不会引发崩盘的城市,则允许降价。

其次,当地政府的楼市信心所致。

允许降价的城市,说明当地政府对当地楼市的信心很足,知道降完后也会涨回来。相反,不允许降价的城市,说明当地政府对当地楼市的信心不足,甚至有点心虚。比如本轮非都市圈的三四五线城市,在中国经济下滑、人口负增长压力叠加的背景下还涨价,本质上就是缘于棚改制造和透支需求,不是正常的市场推动。

C,允许降价且允许大幅降价的地方,未来的反弹空间越大,所以投资获利空间越大。不允许降价的地方,绝对是大坑。

本轮楼市,如果从未来二年的时间来看,所有的城市都会降一波价,谁也别想逃过,区别只是降价方式和降价时间点而已。

从个人端投资买房的角度来说,当下需切记二点:

首先,本轮尚未降过价的城市,目前基本上都是大坑,房价都处于绝对的高点处,此时追涨就是找死或者自杀。

其次,当地政府允许降价的地方,恰恰是有价值之地;相反,当地政府不允许降价的地方,都是房坑之处。

D,接下来三四五线的降价,大概率的方式会是凌迟式降价,而不是砍头式降价。

这种区别已呈现出来了:一二线及环一线的降价,政府基本上不管,因为有信心,所以降价幅度都是砍头式降价,一些楼盘都是10%或20%的降价。相反,从全国楼市节奏来说,三四五线的降价大序还未开启,待二线城市这波的降价降得差不多的时候,三四五线的降价大序才会开始。

不过壹书生必须提醒的是,三四五线的降价方式,短期内可能不会上演一二线一次性10%或20%的降价故事,因为正如桂林一样,当地政府会强势介入,以预防突然性崩盘,而是倾向于让楼市慢慢地阴跌,慢慢地失去成交量,然而房子慢慢地变成了砖头,比如鹤岗等,政府有控制地对当地楼市实行就地处决,慢慢地,然后,某一天大家突然发现,一些三四五线楼市就没有“然后”了,慢慢地在中国楼市的舆论圈中消失了。

正因如此,壹书生注意到,2019年以来,大量房企不要命地从非都市圈的三四五线城市撤退,包括三四五线之王的碧桂园。有些房企为了尽快撤退,不惜亏本,毕竟现在亏本还能卖一些,套回一些现金。慢慢地,一些三四五线城市的成交量开始接近于归零时,届时房子就只是一些砖头了。

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