2019年第二季度合肥蜀山区和高新区房价分析和近期购房建议

近两个月来，房地产市场掉转直下，二手房成交大幅下滑，即使合肥目前处于传统的金九银十，楼市还是不愠不火，甚至有些冷清。在房地产整体下行的大环境下，尽管高新区和蜀山区历来是合肥的西贵之地，房价表现上似乎也有些力不从心。

我统计了合肥链家2019 年第二季度所有二手房成交数据，共计3772 个样本，均价16626 元/ 平米，较去年16386 元/ 平米上涨240 元/ 平米，涨幅1.46% 。其中蜀山区和高新区共成交789 套，占总成交的20.9 % ，比去年减少3.6 个百分点。

接下来我将分区域对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评，以黄山路、长江路、西二环路、枫林路和玉兰大道为界，我将这两个区域分为五个板块，分别是：

1 、黄潜望板块。具体范围为：黄山路以南，合武铁路以东，政务区以北，金寨路以西。

2 、长潜黄板块。具体范围为：长江路以南，合武铁路以东，黄山路以北，金寨路及环城西路以西。

3 、长江路北板块。具体范围为：长江路以北，西二环路以东，南淝河以南。

4 、蜀山东板块。具体范围为：枫林路转玉兰大道以东，西二环路以西。

5 、蜀山西板块。具体范围为：枫林路转玉兰大道以西。

本文所分析的数据主要是2019 年第二季度的平均数据，并不能完全代表蜀山区和高新区目前的真实房价，因为今年上半年，两区房价一直在不断上涨（下跌），所以实际价格可能比图中标注的高（低）一些。

在这里我要说明一点，由于链家网所公布的成交信息，存在极个别房源做低成交价用来避税的现象，因此对于明显低于市场价的样本，我没有采纳。因为这种异常样本数量是极少的，大概只有不到1% ，不会影响样本库的整体质量。

与这次对比的数据是2018 年全年及2019 年*季度的房价分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《》及《》。

这次分析，我计算了各小区的房价涨幅，对比数据是2018 年的成交均价。由于很多小区成交数据较少，误差可能会比较大，所以对于样本数特别少的小区，房价涨幅仅供参考。对于成交量相对大的板块，整体房价走势仍有一定的参考价值。

蜀山区2019 年第二季度成交均价为16596 元/ 平米，比2018 年（16462 元/ 平米）上涨134 元/ 平米，涨幅0.81% ，低于大盘。成交周期从89.8 天增加到103.7 天，延长13.9 天；议价空间从2.86% 增至2.90% ，基本持平。

高新区2019 年第二季度成交均价为16720 元/ 平米，比2018 年（16243 元/ 平米）上涨477 元/ 平米，涨幅2.94% ，是大盘的2 倍。成交周期从69.7 天增加到93 天，延长23.3 天；议价空间从2.40% 微涨至2.49% ，基本保持不变。

与*季度相比，两区均价都出现一定的上涨。无论从房价绝对值和涨幅，还是从议价空间和成交周期上，高新区的表现都要明显强于蜀山区。房产价值从老城区向新城区的过渡，在蜀山区和高新区身上表现得格外突出。

关于合肥其他各区的房价分析，请关注我微信公众号“小易论楼市”，回复关键词“滨湖”、“政务”、“庐阳”、“包河”等区域关键词查看。

黄潜望板块

黄潜望板块2019 年第二季度共成交201 套二手房，成交均价从2018 年的17403 元/ 平米跌至17159 元/ 平米，下跌244 元/ 平米，跌幅-1.40% 低于全市平均水平。议价空间为3.08% ，高于平均值；成交周期107.0 天，比去年延长17.7 天，略高于平均水平。

继*季度同比下跌之后，黄潜望板块二手房成交均价第二季度继续下跌，不仅如此，议价空间也大幅增加。其实真正去分析数据时，可能还是因为低价房源比重的提高，变相压低了板块均价，实际表现并没有那么糟。

从几个成交量较大的小区来看，除了信旺华府骏苑、安粮城市广场QQ 公寓 和港汇广场外，其余像信达西山银杏、金色名郡、华地公馆、印象西湖、安高城市天地、金大地1912 、丁香家园等，都有不同程度的上涨。

其中信旺华府骏苑公寓成交量的大幅增加及成交价格的大幅下跌，是拉低板块均价的重要因素。50 中新校望岳校区的公寓表现还不错，信达西山银杏和金大地1912 都有不同程度的涨幅。

总的来说，黄潜望板块表现并没有那么惊艳，比起旁边的的政务区来讲，还是黯淡了不少。没有学区支撑，再加上旁边强势板块的吸血效应，随着平均房龄逐渐变老，我认为黄潜望的落幕可能只是时间问题。

长潜黄板块

长潜黄板块2019 年第二季度共成交79 套二手房，成交均价从2018 年的18504 元/ 平米涨至19147 元/ 平米，上涨643 元/ 平米，涨幅3.48% ，高于大盘。议价空间为2.46% ，低于平均值；成交周期98.9 天，比去年延长17.1 天，低于平均水平。

与50 中西校的*相比，非*的表现显然并不够好，*典型的小区就是大溪地。其实大溪地在过去的两年中，经历了不错的补涨，不过从目前来看，可能补涨过了头，目前不得不面临幅度较大的回调。

大溪地 整个盘子较大，开发周期较长，先期开发的小区，户型和容积率大都不错，可惜目前房龄相对偏老。而后期开发的小区，虽然房龄较新，但户型较差，容积率也偏高，居住舒适性不如前期。由于没有学区优势，随着房龄老化，后期衰败速度可能加快。

50 中西校的*，表现大都不错。由于合作化路*建成招生，50 中西校进一步扩容，使得一众小区的学区确定性大大增强，所以我们看到通和易居等次新小区近两年表现非常强势，尤其是小户型公寓，上涨速度飞快。

在次新高层小区的竞争之下，安居苑等多层老小区，失去了学区上的稀缺性，再加上房龄和建筑结构上的劣势，因此*近一年来表现相对颓势。安居苑西村因为有几套大户型成交拉低了均价，数据参考性不强，东村数据应该比较真实。

随着50 中西校的扩容，其区域稀缺性大打折扣，反而进一步强化了双学区的优势地位，而单学区正慢慢被边缘化。从汉嘉都市森林和通和易居同辉的表现对比来看，“50 中西校+ 潜山路*”单学区的潜力，明显要差于“50 中西校+ 安居苑*”双学区。

从通和易居同辉等次新小区对安居苑*的冲击来看，等大富安大龙河地块上市之后，如果面积不超过90 平米的小户型产品居多，可能也会进一步稀释“50 中东校+ 西园*”双学区的稀缺性，对现有西园新村*地位产生较大的冲击。

在真学区的支撑下，长潜黄板块的表现可圈可点，但近两年表现闪亮的永远是房龄相对年轻的高层小区，对于房龄和品质都不再的安居苑和西园新村，未来存在什么样的变数，目前还不得而知（《》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）。

长江路北板块

长江路北板块2019 年第二季度共成交94 套二手房，成交均价从2018 年的14705 元/ 平米跌至14485 元/ 平米，下跌-220 元/ 平米，跌幅-1.50% 。议价空间为3.44% ，高于平均值；成交周期117.5 天，比去年延长15.7 天，高于平均水平。

尽管第二季度长江路北板块还是处于同比下跌状态，但显然比*季度要好一些，环比至少是上涨的，而且议价空间和成交周期都有所改善，不过跟长江路以南的区域相比，长江路北还是明显处于下风。

依然是大范围小区出现下跌，就连以往价格相对坚挺的优质小区中央美域和琥珀山庄也不例外，当然我们可以认为跟长江路南的大溪地一样，应该也是因为前期上涨过快，目前是阶段性回调状态。

板块的劣势没什么好说的，如果听我建议，前两年就把这个区域的劣质房产处理掉，然后再置换成西南区域的*或者新房的话，我估计应该会有20% 以上的收益了，适当对房产进行合理的优化配置，对家庭资产保值*是非常重要的。

我知道之前有很多人对我的分析不以为然，认为我总是分析以前过时的数据，他们只关注目前的价格，只想知道自己房子现在值多少钱，但却从来不明白，如果不分析以前的价格，不建立起一个房价模型，你永远无法预测后面是涨是跌。

目前房价究竟是多少根本不重要，重要的是，将来你的房子能涨多少钱，这将决定你家庭资产该如何进行优化配置，如何使你的财富得到*化。我希望能够给大家带来的价值是一种资产配置思路，而不是粗暴的告诉你你的房子值多少钱，你应该买什么房子。

蜀山东板块

蜀山东板块2019 年第二季度共成交239 套二手房，成交均价从2018 年的15610 元/ 平米涨至15688 元/ 平米，上涨78 元/ 平米，涨幅0.50% 。议价空间为2.59% ，略高于均值；成交周期102.8 天，比去年延长16.2 天，高于平均水平。

蜀山东板块已基本开发完毕，它是一个介于老城区和新城区的过渡地带，其前景也正向老城区看齐。从平均房龄上来看，基本与黄潜望持平，而两者区位也基本相同，预计后期走势应该跟它相近。

从各小区表现来看，价格相对坚挺的是地铁沿线房龄不超过5 年的次新小区，其次是不超过10 年的。远离地铁线或者房龄相对偏老的小区，很多都处于下跌状态，公寓在这个板块应是尽量避免的投资标的。

淮矿馥邦天下 有两套超低价房源价格异常，导致均值不太准确，如果排除这两个数据，该小区还是同比上涨的，但明显也能感觉出一定的乏力。无论是成交量还是成交均价上，华地紫园应该是板块内表现相对不错的小区，仅次于绿城桂花园。

绿城桂花园 目前房价在2w 上下徘徊，因为成交量相对较少，如果从前年数据来看，小区这两年基本是没有什么涨幅的，其表现也仅仅跟大盘持平。其实如果从投资*角度来看，绿城在合肥的其他楼盘，除了玫瑰园因为房龄*年轻且有真学区外，其它项目都乏善可陈。

对于自住来说，这是一个糟糕的时代，自住品质似乎跟投资永远都格格不入。一套房子主要由土地价值和建筑价值组成，如果土地太贵了，开发商必然要从建筑价值上要利润，如果又不想牺牲品质，那就只有提高溢价了，对于投资人而言，高溢价代表着低收益。

其实这也是绿城等一系列以品质著称的开发商目前面临的普遍问题，也给目前合肥绿城在建的几个项目提供了参考。比较遗憾的是，滨湖的兰园和诚园，备案价格都存在一定的虚高，如果从投资角度来考虑，我认为并不值得入手。

大蜀山脚下的很多小区，一心向往绿水青山世外桃源，但作为投资来讲，表现并不是很好，这种养老式的居住理念，跟现代快节奏的生活方式背道而驰。自住情怀，永远也打不过日常的柴米油盐和孩子的兴趣班，触手可及的生活配套资源才是房产的*价值所在。

几个关键词：回迁房，房龄老，多层，大户型，公寓，在即将衰老的板块，这些应该是尽力避免的投资标的。

蜀山西板块

蜀山西板块2019 年第二季度共成交176 套二手房，成交均价从2018 年的16648 元/ 平米涨至17623 元/ 平米，上涨975 元/ 平米，涨幅5.86% 。议价空间为2.39% ，略低于均值；成交周期78.2 天，比去年延长17.8 天，远低于平均水平。

表现足够亮眼，这个成绩已经能跟滨湖绝大部分板块媲美，甚至还不落下风。从板块平均房龄来看，蜀山西跟滨湖省府板块相差不大，合肥西和南一向是房产投资的热点区域，而省府板块和蜀山西则是这两个区域的集中代表。

与*季度相比，蜀山西第二季度仍然在快速上涨，就目前所分析到的小区来讲，基本没有下跌的，板块成长性极好，即使像永和家园这样的回迁小区，也一人得道鸡犬升天，这就是板块预期带来的增值效应（《》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房产”查看）。

我认为蜀山西房价的上涨，除了城市规划和预期比较好以外，还有就是高新技术产业的蓬勃发展及高薪收入人群的聚集，这造就了大量的购房需求，再加上高新西近两年新房供应严重短缺，形成供小于求的局面，房价支撑力很足。

*典型的小区当属祥源城，处在蜀西湖*为核心的位置，享受高新西*优质的资源，再加上合理的刚需定位和相对年轻的房龄，小区房价一路飙升，近两年涨幅达到了30% 以上，基本站稳2w+ 的大关，是蜀西二手房价格*的小区。

与祥源城相似的还有海亮九玺、华纺新华城，也都是热门小区。随着高新西房价的水涨船高，导致购房需求也外溢到了长江路以北的蜀山区，像华邦蜀山里、加侨悦山国际、大富山庄等小区，近一年来也在疯狂的补涨，这也是我没有预料到的。

乐富强悦湖熙岸 新房备案均价只有1.51w ，基本是区域内的*价，总价门槛也不高，性价比不错，即使首开的两栋靠近高压线，去化也很好。

其实蜀西湖周边小三房的价格敏感位点在1.8w ，洋房在1.9w ，一旦超过，性价比就差点意思。高速蜀西湖畔、中南樾府和金鹏西宸壹品，都遵循这个投资原则。高新区整体属于刚需区域，总价过高的洋房产品真没有什么太大的市场空间，投资应极力避免。

蜀山区和高新区房价分析及购房建议

正所谓红颜易老，如果纵向来看，优质资产向劣质资产潜移默化的过渡，可能连居住其中的人都很难察觉到，在他们看来，他们精心装扮的房子好像昨天才弄好一样。但其实，在二手房市场，这种房子可能早已被主流淘汰。

就在几年前，我还惊叹黄潜望板块发生的翻天覆地的变化，其商圈火爆程度一时无二，但近两年，尤其是地铁3 号线的修建，使得人气慢慢消退，风头完全被政务区盖住。从房价反映上来看，黄潜望毫无疑问在走下坡路，只是我没预料到一切会来得这么快。

当市场处于平淡期，优质资产跟劣质资产之间的分化会更加明显（《》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房产”查看）。蜀山区和高新区虽然处在合肥的西贵之地，但二环内的蜀山区颓势尽显，即使是蜀山东的高新区，后劲也略有不足。但50 中的*和高新西的次新房，却一如既往的强势。

购房者的需求偏好是明确的，一个是*，一个是新房或者房龄年轻的二手房。住房产品在不断更迭换代，新房和次新房代表着目前市场上*新的居住理念，*能满足当下购房者的需求，再加上房龄优势，总能吸引到*广泛的人群。

随着外来人口越来越多及二胎政策的放开，合肥中*生数量呈爆发式增长，越来越多家庭对*产生了需求，这种需求是刚性的。我们看到近几年合肥大一六八指标到校率呈逐年降低的趋势，在优质教育资源增长始终落后于生源增长的前提下，*恐怕只会愈演愈烈（《》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房产”查看）

目前的蜀山区和高新区，我更建议大家考虑三种标的：50 中东、西校本部的*，蜀西湖周边的新房或者二手次新房，地铁沿线房龄不超过5 年的次新房。尽量避免投资公寓或者房龄相对较老的多层，没有学区且面积相对较大的高层。

市场正如我之前预料的那样，下半年变得非常冷，加上之前写文章十分辛苦，这段时间我打算以休息为主，后期文章更新可能会变得不固定，直至市场再次转暖。我的小密圈一直在更新，如果在合肥有购房需求的同学，可加入小密圈向我咨询。

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