解局 | 万科33亿再夺杭州TOD项目的袖里乾坤

郁亮刚在媒体见面会上提及TOD话题没几天，万科就在杭州公开市场上夺下了一宗交通便利的商住地。

9月26日，万科以33.12亿元的价格拿下杭州萧山的地铁5号线停车场盖下区地块，楼面价为1.43万元/平方米，溢价率约29.8%。

虽然总价不算太高，但万科却着实费了一些功夫。据悉，该宗地块经过了79轮竞价才*终成交，而成交价也已经达到了该地块规定的上限价格。为此，万科还增加了4%自持面积的代价才将该宗地收入囊中。

有趣的是，态度坚决的万科在今年上半年时还被市场戏称是“佛系拿地”。据了解，上半年万科只新增了54个项目，权益地价总额约649.8亿元，总规划建筑面积1372.8万平方米，同比减少33%，权益规划建筑面积941.8万平方米，同比减少17.67%。

所以，为何万科会如此坚决要拿下这个项目？

这个问题的答案大概能从郁亮的那一番话里找到端倪。9月23日，郁亮公开表示，万科花费了大量精力去研究旧改和TOD为代表的大型复杂项目。“如果在旧改和TOD这种大型复杂项目上能够有所突破，也是为传统开发业务带来新的增长曲线。”

从这个项目来看，该地块可以算得上是“小有名气”。不仅是在竞价阶段吸引来了多家房企，早在2018年时便已经有不少目光关注到了这宗地块。

据相关人士介绍，该宗地块早在2016年就提出过要出让，但却一直没有正式推出。2017年11月，萧山规划局曾公布过一则规划，内容关于杭州地铁5号线萧山停车场项目的选址调整，并透露称未来或将迎来一个超大体量的综合体。

由于市场各方的关注，杭州市规划和自然资源局萧山分局还在2018年底时特地做出了回应，表示该地块已列入2019年土地出让计划之中。时间又过去了大半年，该宗地块才姗姗来迟，万科成为了*终赢家。

资料显示，该地块的出让面积为89246平方米，容积率为2.6，地块起价约8.92亿元，起始楼面价1.1万元/平方米。

根据要求，该地块住宅设置须不大于16.8万平方米，并配建不少于1200平米的社区配套用房，其中社区管理服务用房不少于800平米，社区养老服务用房不少于400平米。

有市场人士指出，在该地块所处的姑娘桥板块附近几乎没有大型的商业综合体。“这个不足之处对于万科打造TOD项目来说其实是一个利好。”

规定中提到，该地块要求在签订成交确认书之日起10个工作日内，竞得者需与杭州萧山地铁投资开发有限公司签订相关合作协议，并向杭州萧山地铁投资开发有限公司交纳人民币5亿元，作为项目开发建设保证金。

对于万科来说，这种合作模式早已是驾轻就熟。其与杭州地铁合作的头个项目名为“杭行荟”，已于今年正式推向市场。该项目位于地铁10号线祥园路站，自持集中式商业部分约有2.68万平方米。

从布局版图来看，杭州是万科开展TOD项目的一个重要区域。据公开资料显示，万科目前在杭州已经有三个TOD项目，除了“杭行荟”外，还有商住综合体“中城汇MIDTOWN”以及“未来之光”。

业内人士分析称，之所以万科会做出如此选择，城市政策起到了决定性作用。G20峰会后，杭州正在进一步加快推进新一轮轨道交通线网规划编制，规划中也明确提出，要建设成为“亚太地区重要国际门户枢纽”，打造“轨道上的杭州”。

根据规划，至2022年*前，杭州预计建成15条轨道交通线，并将延伸至嘉兴、湖州、绍兴等相邻城市，构建一个城市生活圈。

政策影响下，房地产企业而言无疑会迎来一波的红利期。不止万科，越秀、信达、融创等房企已经纷纷登陆杭州，意图抢占TOD市场一席之地。

有相关猜测称，未来几年内，全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来约2亿平方米左右的发展空间，投资效益可能达到4万亿元。

或许正如郁亮所说，TOD等项目如果能够取得突破，那便有望成为万科传统开发业务中新的增长点。

从提出“活下去”的口号以来，万科一直在向市场传递着“求稳”的一面。而今年至今，房地产企业却纷纷进入增长缓慢期。据观点指数统计，以42家发布销售目标的房企作为样本，截至今年上半年，有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。

面对不明朗的市场情况，充满危机感的万科自然也在努力寻找着新的增长点。

足够的人流量与高消费水平让杭州恰好符合了万科的发展逻辑。数据显示，截至2018年末，杭州全市常住人口为980.6万人，比2017年末增加33.8万人，增幅3.57%，而其中有30多万属于净流入人口。

“从拿地情况来看，万科看中的应该更多是城市未来增值空间以及市场的持续火热，因为TOD项目除了住宅外还有商业和写字楼等。”业内人士指出，以本次所拿地块为例，*终1.43万元/平方米的成交楼面价或许较难为万科带来丰厚的利润。

据介绍，该地块规定了所建商品房毛坯销售均价不高于2.26万元/平方米，较高不高于2.49万元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米，而周边有楼盘目前的均价已经去到了2.8万/平方米。