关于买房的8个关键认知！人生升阶指南

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记得我以前买房的时候，父母总是说：“现在国家严控房价，不会再涨了，等等再看。”

相信这应该是大多数人的想法，但是你如果问他们为什么房价不会再涨了，他们又无法讲出具体原因，反反复复就一句话“国家严控了，不会再涨了，不会再涨了。”

其实这种人只有结论，没有逻辑，并且他们结论都是猜测式的，因为他们哪怕连说服自己的逻辑也没有。

如果你反问他们一句：“我们从2005年就开始严控房价了，很多人都说不涨了，但是房价却涨了十几年。这又怎么解释？”估计他们又两手一摊，无话可说了。

1

房价为什么上涨？

房子是砖头水泥做的，本身是会折旧的，每年1%，越旧越不值钱，为什么价格还上涨呢？

中国房价上涨主要由三个因素造成：

1、持续的通胀，房产是对冲避险的*资产。

2、每年1%的城市化速度，进城人口就是数千万，中长期来看住房是刚性需求。这么说吧，如果人类移民月球，首先要解决的也是居住问题。基于这个刚性需求，哪怕去到月球，都会有开发商。

3、楼市调控，减少供地，限制开发商融资等措施，让开发商赚不到钱，也拿不到地，更无动力去盖房，导致一手房源供应减少。

同时交易税费让二手房东只要房子不翻倍涨都不轻易卖房，导致二手房源供应减少。

供不应求，则价格上涨，这是常识。

那些说高层严控楼市，再也涨不了的人，其实是短期思维的人。政策只能干扰短期走势，但并不能彻底摧毁楼市的价值和消灭潜在需求，它只是暂时摁住了上涨趋势，将来一旦放开又会释放购买力，出现“跳涨行情”。

难道深圳、上海出台政策调控楼市，这些城市的价值就被摧毁了么？并不是，只是它们的价值暂时没被更多人发现或发现了也买不了罢了。

在投资领域，人们预期看涨的情况下，会纷纷入市，所谓买涨不买跌就是这个道理。

其实楼市调控调的是人的心里预期，一部分人不敢买，价格就涨得慢了。

2

情绪钟摆

*近看跌的文章阅读量很大，其实这是自媒体抓流量的绝招。

因为人都有防范风险和自我安慰的心理，越写跌，他们越要看，毕竟小心为上，看看无妨嘛！但是这种文章我是不会写的，且不说那种“刚刚，楼市传来惊人消息…”、“暴跌，炒房客无眠…”又或者“房子不涨就是亏钱…”等标题，让人深感智商侮辱，单是这种左右摇摆的态度就让我觉得难以接受。

巴菲特说“如果一项投资，你不想拥有它二十年，那你一刻都不要拥有它。”

同样，房产投资赚的是时间的价值，而不是投机的运气，既然看好房产，那就应该一以贯之看好它，长期持有。

有些人一会炒股，一会搞p2p，一会炒鞋，反复倒腾，钱多亏不完是么？

回到楼市，为什么看跌的文章天然具有传播性？其实这种看跌的文章一般就是家里不想买房的一方转给亲友：“看，大家都说跌了，炒房客天天跳楼，我这么多年不买房多正确。”

在投资市场上，这种心理现象叫做“情绪钟摆”，当你的情绪倾向于某个判断的时候，会潜意识地选择可以自我印证的信息来强化自己的判断，然后形成一个有倾向性的认知茧房，被束缚在里面，*终脱离真实的世界。

同一事件，可以被不同“情绪钟摆”的人加以解释利用。

例如李嘉诚卖房转移资产，看跌的人就说李嘉诚都抛售了，肯定会跌。

但如果很多人告诉你中国孙宏斌、许家印这些房产大佬正在大量吃进李嘉诚、陈启宗等人的优质资产，他们一直买入，你是不是又看涨楼市了呢？

其实有卖就有买，李嘉诚卖房是因为他有更好的投资，人家要去英国，同时由于财富是可以继承的，但政商关系是不能继承的，他自己已有90多岁，出于家族利益的考虑，他才做出这样的选择。作为小市民，现实情况都不一样，没必要照搬人家的投资策略。

回到“情绪钟摆”的话题，楼市调控了，看跌的人会说“楼市完了，以后肯定不涨”；看涨的人会说“调控了，等于给机会你打折买入，这是大好时机。”

实际上，“情绪钟摆”无论看涨看跌都是不正确的，因为我们要作出判断，肯定是要基于客观数据和规律。楼市以后还涨不涨，不是在于你一时一刻的情绪，也不在于政策一时的松紧，而在于各国历史之中，经济发展、城市化、人口结构、财税制度共同作用之下房价涨跌的规律。

因为有情绪钟摆，所以投资领域永远有涨跌分歧，同时永远只有少数人才能赚到钱。因为无论社会如何进步，技术如何先进，人们的认知差异始终存在，提前发现价值的永远是少数。

如果你有情绪钟摆心理，说明你对房产投资仍未入门，迟早买错或踏空。

3

为什么你赚不到钱？

我记得*候自己读书的时候，一心琢磨的并不是怎么做题考高分，而是想：“这种鬼东西学了将来有什么用”，*后越想越恼，把书一扔，就去看我自己认为有用的书了。

后来，我才终于明白，其实读书、考试属于战术层面的东西。*里教的知识倒是次要的，读书考试的主要目的是把人群粗略过滤一下。

方便社会选择人才，总体上提高社会运转效率。

真正影响你赚大钱的因素其实出现在你进入社会之后的战略选择：去哪个城市，进哪个行业，投资什么资产或与谁结婚等等。

为什么有些读书很多的人，反而赚不到钱，因为他整个战略都是错的。他只是战术上非常勤奋，但是却极少思考战略层面的问题，所以他的发展空间非常有限。

这种人只会拼命加班，看似在赚钱，但是其实他从来没有停下来一刻，想过这个问题：为什么我要加班？

如果哪天他想出不加班也能赚到钱的方法，那他就有机会解脱了。

这个方法就是投资。哪怕暂时不能解脱，也要一边加班，一边投资，加快自己的财富积累速度。

4

阶层的跃升

不少人认为搞了几套房，赚了大钱就算阶层跃升了，其实不是。富贵，富贵，只有连富三代才算贵，举手投足之间才会有与暴发户不一样的气质。

我们当中大部分人，上至三代几乎都是农民，我们只是富起来了，完全还没有贵。

当中国出现真正意义上连富三代的新贵族的时候，阶层才会慢慢稳定下来。现在国家提供给我们阶层跃升的通道还是足够的，个人的努力+时代的造就=机会，惟一需要的是持之以恒的坚持以及信心。

5

赶紧买房

估计你看到这里可能会吓一跳，怎么人生升阶一说完就直接跳到“赶紧买房”了？我搞其他投资不行么？

还真不行。

随着股市、P2P、私募、币圈等一个个投资品暴雷，整个社会正在倒逼房产成为人们*的投资。随着更多人醒觉，买房赚钱*终会成为一种信仰，并且这么多年已经反复验证“信者得救”。

在改开以来人类*波澜壮阔的财富创造的进程当中，有多少人一开始走在前面，后面又掉队了，基本上都是属于大局观的缺陷造成的。不能久富，说明看不清社会变化的真相。

大部分人一直都活在自我的幻觉里，甚至一生都无法接近真相。

为什么很多人不敢买房？他们也许恐惧的是每个月的月供影响生活。但是其实你长期赚不到钱，更影响生活，没钱甚至你都无法安排子女上学，照顾好老人。又不愿意忍受月供暂时的痛苦，又想赚钱，没有这种事。短期的稳定，是长期的危险，将来年纪大了，更不敢做了。

6

如何买房

在房产投资领域，影响回报收益的重要因素，除了时机，就是板块。

一个板块是有完整的生命周期的：炒概念、炒规划、炒配套、炒供需。

炒概念：一块新板块出现，首先政府会出台各种文件，大炒概念，吸引投资，不断卖地。这个时候作为房产投资者，可以适度关注，接下来看政府卖完地是不是愿意继续砸钱，把整个板块做起来。

炒规划：由于前期发展不错，这时政府就会不断砸钱进去落实各种规划，把交通、路桥等做起来，同时医院、*、图书馆也会相继投入使用。

炒配套：当以上基建全部落实完毕，土地也开发殆尽了，这时地段的差异就体现出来了，靠近商业、*的地段就会*较快，偏远的地方则*较慢。根据配套优劣，板块的涨幅出现分化。

炒供需：这是板块的成熟阶段，因为供不应求，这个时候连垃圾地段也涨，这时就看什么楼盘的产品更为稀缺了。那些好租、好售的中小户型会成为抢手货，而那些面积太大，例如200平方以上，户型奇特，朝向不好的、楼层差的那种的则处于劣势。

大家发现一个板块的生命周期是由大层面逐渐变小的一个过程，刚开始炒概念，非常大，*后小到户型、楼层的差异，所以竞争到后期是非常激烈的。

那么在什么阶段进入*合适呢？第二个阶段。从鱼身开始吃就够了，太早进场风险比较大，万一板块建设突然烂尾就完了。

7

一二手房之利弊

初次买房的朋友经常会有一个问题：到底买一手还是二手？下面给大家分析一下：

二手房：二手房交易流程复杂，中间涉及多个环节，但可选择范围很广，容易淘到笋盘，所以非常适合交易经验丰富的朋友。

但是不可忽略的是二手房的交易成本非常高，中介佣金加上税费，大大几十万，如在北京深圳，甚至去到百万以上，加上这些成本再去对比一手新房，平摊下来两者价格差不多，这样二手房就没有什么优势了。

过去一些朋友执迷于大面积、低单价的二手房，如果你资金充足，打算长期持有，固然很好，因为此类房子就是牺牲一切流动性，顶高利润。

将来变现的时候，别的中小户型卖3个月可能就卖掉了，你卖6个月甚至一年固然也能卖掉，只要等到一个相同口味的买家出现就行，但前提是你长期供得起，耗得起。

值得提醒的是，楼龄很旧的大面积低单价尽量少碰，因为这类房子出现了价格错配。

以广州一个朋友的经历为例，他在2016年白云区以1.6万的价格买了一套1999年的150平的二手房，现在同一个楼盘中小户型已经涨到了3.1万，他打算置换，但是房子以2.8万的价格挂了差不多一年，仍未卖掉。为什么呢？

他这个房子的总价是：150平乘以2.8万=420万，其实在市场上有420万预算的刚需者，是不会考虑住破旧的楼梯房的，他们宁愿拿420万买个90平的花园电梯三房住得舒舒服服，也不会买个150平的老破旧。这里面出现了总价错配，所以他的房子很难卖掉，除非再折价一部分才能脱手。

我们老说房子是金融产品，既有居住属性，又有金融属性。金融属性的一大体现就是可以抵押可以按揭，但这些都受到楼龄限制。

买砖混结构房找银行按揭，贷款年限的计算方法是：47-楼龄。钢混结构房的计算方法是57-楼龄。所以基本上2000年以前的房子，抵押贷款受限；1995年以前的房子，按揭贷款受限，大部分都无法贷满30年。目前有些城市甚至对楼龄老旧的房子停止贷款。那么这种房以后就更难找到买家了。

说完二手房，我们再看看一手房。

相信很多朋友都听过一个词：新房癌。说的就是那种愿意付出高溢价买一手新房的人。那么新房，真的不值得买吗？

在投资领域，从来没有什么一成不变的事情，惟一可以衡量是否值得买的就是：价格

当开发商熬不住，价格特别优惠，或者因为限价调控出现一二手房价格倒挂，即一手房比二手房还要便宜的时候，一手房是非常值得买的。看看这一年的深圳、成都，因为政府限价，一手房比周边二手房便宜20-40%，显然一手房是应该优先考虑的，何况一手房是没有中介费，并且税费也不高，交易环节简单。

另外一个，在楼市上涨的时候，能买到你就算赢了，买交易简单的一手是比买二手更占优势的。

2016年北京大涨的时候，一个朋友急冲冲地去买二手房，但房东看着行情见涨，一天一个价，不断反悔，后面索性不卖，结果这位朋友不得不与房东打官司，拖了一年多，眼睁睁看着北京的房价涨上去，*后再也买不起。

但一手新房不会，交了钱就算锁定了价格，开发商是不会反价的。更为有趣的，2015年深圳有一位朋友买一手新房，给了定金，结果政府摁住不允许那么快网签，*后拖了10个月，房价蹭蹭地涨，他乐得其所，因为政府摁住，相当于他晚10个月开始供房，差不多又攒了一年的利息。

所以一手与二手，并无绝对的好坏，需要因情况而定。但对于新手而言，更建议买一手新房。因为交易简单，容易把控。

8

资金风控

所谓“投资不风控，到头一场空”。*近北方有一家数百亿资产的汽车经销商，因为1000来万的债务而崩盘，从中可以看出：无论你掌握多少资产，如果你现金流不行，这些资产*终都不是你的。

我一直劝身边的朋友不要炒房，短期炒卖风险非常大，你如果买来住或者出租是没有问题的，因为现金流可控。

那么如何控制家庭的现金流风险呢？至少留足所有贷款12-36个月以上的月供，同时还要多开银行授信，作为备付金，以应对家人生病、喜事的临时支出等。

总是有很多朋友说：我想买房，但贷款有风险，怎么办？

天下间*的赚钱机会，是风险本身。投资本身就是用风险置换收益。你*需要做的就是认识并管理风险，让自己始终安全边际之中。

其实对风险的恐惧，本身也筛选掉了一部分人。我们普通人赚钱就一步：守正出奇

何谓守正？就是踏踏实实学习工作，努力本分地积攒现金流和原始资金。

何谓出奇？就是敢于在事物爆发前夕，敢于承担风险，甚至适度加杠杆。

人生只要大胜一次就足够了。

*后以一个故事结尾：

郭台铭在富士康工厂视察时，有个员工当着众人的面问他：为什么日夜苦干的是我，而富人却是你？

郭台铭回了三个理由：

1 我创办鸿海的时候赌上了全部家当，不成功便成仁。你只是来鸿海上班，而且想走就走。我承担全部风险创业，你上班按月拿钱，几乎没风险。

2 从连接器切入市场，到跟苹果合作是因为我判断正确，我一直在冒险。你在哪个部门上班是因为学历和考试被社会分配的。

3 我无时无刻在思考如何创造利润，每一个决策都可能影响数万个家庭生计与数十万股民的权益，创造了巨大的就业机会和社会效益。你只要考虑上班，照顾好自己家庭就行了。

想必这个故事的道理已经非常明显了。知其要者，一言而终。不知其要者，流散无穷。不知不觉已经写了数千字，这是非常有诚意的一篇作品，如果您觉得不错，请转发给亲友，万分感谢。

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