30-50万元/㎡顶豪开卖之前，这里却提前火了

这是一个真实的案例。

“火线哥”（DChuoxian）相熟的一位资深商业大佬，7月份只身去香港海港城和约好的一位商业小伙伴吃饭。

好不容易才到了那家米其林三星餐厅，他俩进去后，餐厅马上把大门紧闭。

“这么高档的餐厅，以前是要等很久的，这次就稀稀拉拉几个人吃饭。说老实话，真有点恐慌。”因为香港的暴乱，这次在海港城吃饭，是他一辈子都难以忘记的体验。

这是深港商业此消彼长的一个侧影。

01

PRADA走了，K11来了

那位商业大佬也许怎么也没有想到，他在海港城的一顿饭，带出了好几个可以一孔窥豹，甚至是见证香港商业风云的事件。

9月初，意大利奢侈品牌PRADA决定将其位于香港罗素街的旗舰店关闭，背后的原因是无力支撑30万港币的日租金。

内地客蜂拥至香港奢侈店排队抢购的风光不再，从旺角到海港城，香港零售业跌入冰谷。

香港特区政府8月30日公布的数据显示，7月零售业总销售额临时估计为344亿港币，同比下滑11.4％，为三年半来*跌幅。

海港城的英皇珠宝或将撤离（图源：独角mall）

不景气的海港城，在这个时候偏偏遇上了*的竞争对手——K11。

继香港、上海、广州之后，K11也即将在深圳开幕。

这是中国首个一线临海K11，也是亚洲旗舰店。

左上图：上海K11， 左下图：广州K11 ，右图：香港K11

K11在香港、上海、广州、武汉先后开店，每次开张都刷爆了社交圈，成为当地*潮的现代艺术爱好者的打卡圣地。

据悉，深圳的K11将落址蛇口太子湾，建面约22万㎡。

深圳K11购物中心意向效果图

k11购物中心以科技文化体验式商业为主题，提供零售新体验，包括k11艺术馆、艺术电影院和天空舞台，将打造全球海上门户新地标。

还有一个影响深圳人消费风向的重磅消息是，兰桂坊集团也要进军深圳了。

LKF852太子湾项目将由兰桂坊集团之父——盛智文亲自挂帅，打造全新餐饮网红新品，采取统一规划、招商、运营的管理模式。

盛智文这么评价兰桂坊集团与LKF852太子湾项目的合作：

将深化整合大湾区资源，构建商业、文化、娱乐休闲新生态，以多元业态和创新体验为核心，打造新的商业型态，营造粤港澳大湾区商业新景象。

其实，综合深圳商业的未来和蛇口的前景，LKF852太子湾是深圳有希望和全球十大商业街道看齐的一个地方：既有法国巴黎香榭丽舍大道的优雅，又有曼哈顿第五大道的艺术范，兼具巴黎蒙田大道的奢华......

深圳人再也不用到处飞了，家门口就有一条国际级的餐食品味街区。

02

为什么是太子湾？

国际商业大牌的选址颇为苛刻，看下LKF852太子湾依托于怎样的载体。

项目所在的蛇口太子湾片区集“一带一路”、粤港澳大湾区、深圳特区、前海蛇口自贸区、国家邮轮旅游试验区的多重利好叠加，具有不可估量的发展之势。

港珠澳大桥、深中通道、前海到香港机场，尤其是大湾区的轨道交通、高速铁路连接成网，未来蛇口一定是一个中心点，值得国内国际企业开疆辟土。

太子湾综合体鸟瞰效果图

LKF852太子湾由招商蛇口太子湾的商务大厦T1、T3、T4、T6楼的商业部分组成。

招蛇太子湾是一个总建面170万㎡的大型滨海综合体。

在深圳，综合体不稀奇，但是拥有游轮母港的滨海综合体唯此一家。即便是放在全国、放眼全球，也是屈指可数。

太子湾邮轮综合体业态规划

在这个巨无霸的滨海综合体上，招商蛇口在这里持续投入的资金高达3000亿元，不断注入创新、科技、邮轮、会展等多元化高端产业，精心打造以“太子湾－前海湾－会展湾”三大项目为核心的西部滨海产业城。

一个*新消息，可以看见这里的未来。

据北京产权交易所9月20日信息显示，招商蛇口全资子公司深圳市太子湾乐居置业有限公司拟实施增资，募集资金金额不低于3.04亿元，拟募集资金对应持股比例51%。

乐居置业表示，本次增资引入合作方，将共同开发运营DY04-02地块项目，加快太子湾片区的开发进度，深化片区文化与商业氛围，树立太子湾文化艺术、休闲购物新地标，提升商业回报水平。

LKF852太子湾（图中深蓝色部分）位置示意图

再看看已经进入太子湾的两个合作方。

中集集团是知名制造企业，对于片区打造多元化的总部基地及吸引相关产业入驻将有聚集作用。

香港新世界具有一流的商业运营能力，其拟在太子湾片区建设的大型商业综合体K11，对提升该片区商业氛围起到重要作用。

顺便说一下，碧桂园通过与中集的合作，将建造“天字号”的公寓，无论是价格还是定位，将是碧桂园深圳的*产品。

至于招蛇太子湾建筑面积10万㎡的住宅，售价预计达到30-50万元/㎡。

由此可见，LKF852太子湾的价值红利、商业前景，还有很大的想象空间。

太子湾位置示意图

一个商业不仅要看所在区域的产业规划、发展前景，区域内的商业价值也必须重视。

LKF852太子湾位于南山蛇口南端滨海，半径20公里范围内有两大国际机场，可以坐地铁去深圳机场，坐船去香港机场仅需30*，每天14班次。

太子湾轨道交通示意图

太子湾里有两个地铁站“2号线赤湾站”和“12号线太子湾站”。

今年9月28日开通5号线延长线，从前海湾站连接到赤湾站。

开通后，从太子湾可以快捷方便到达前海的各个区域，从此前海、蛇口两大自贸区真正连接在一起。

12号线预计2022年12月开通，从太子湾出发可以*机场和大空港片区。

说到这里，LKF852太子湾的优势已经非常明显了，对内：联通深港，做两地高端人群的大生意；向外：借船出海，做华南的海上“会客厅”。

03

为深圳的未来买单

这些改变，肉眼可见。

从此，不会再有人说“一个小渔村还不是因为有香港”。

这一天，深圳等了39年。

深圳人也不需要再去海港城打卡了。

由表及里，正在改变深圳人的习惯。

上面这些文字，可以概括为“表”。

那么，里子呢？

“火线哥”（DChuoxian）*时间解开这一未来打卡圣地里藏着的秘密。

首店成为衡量一个商城有多牛的一个重要指标。

上海、成都、北京陆续出台扶持首店的发展政策，深圳没有，就靠商城自己去硬拼了。

首店在全国重点城市的布局（来源：RET睿意德）

看来，就首店而言，深圳在全国排名仅为第六名，与深圳的地位和经济实力极不相称。

好在改变正在开始。

LKF852太子湾已经陆续跟多家深圳/国内首店签约。

比如在《舌尖上的中国》亮相的鼎点中华料理食府，就是一家中式米其林餐厅。

饮兵卫，来自日本东京涩谷的居酒屋，保留昭和时期风格再融合深夜食堂格调，为首次登陆国内。

ONE O FIVE 威士忌酒吧，全球排名TOP5、全球销售排名TOP6，百富单一麦芽威士忌的*实体旗舰店大中华区合作伙伴，首次登陆大湾区。

饮兵卫意向图

105酒吧意向图

发现没有，很多商家都是从香港中环、铜锣湾被吸引过来了，这其中有深港商业的交织更替，也有兰桂坊集团的品牌号召力。

更多的是，聪明的商家从这里看到了深圳*美好的事务和前景，而这里也就是深圳的未来。

为深圳的未来买单，还有很多国内、甚至是海外品牌的首店正在路上，就不能一一剧透了。

“火线哥”（DChuoxian）*近去LKF852太子湾考察了一下，项目由沁海路、商海路、望海路、汇海路围合而成。从实勘情况看，邮轮候港、到达的消费人群在很短时间内，就能便捷到达这里，这样就能形成无死角全临街人气商铺。

并且，项目与招蛇太子湾各个组团形成联动空间，彼此之间的人流通达性非常好。

LKF852太子湾鸟瞰效果图

整体的商业动线非常的灵动和创新，规划垂直梯、扶梯、楼梯、城市通廊、人行道等交通体系，带动人流聚集，进而带动沿路径上的铺位人气，这点可以参照海岸城的双首层商铺设计。

二楼东西组团规划了城市通廊，加强两个组团之间的联通性，进一步提升了二楼商业价值，全面共享各区人潮。

从海岸城的情况看，二楼的商业也很旺，部分网红果茶店、餐厅的人流、租金，甚至创出新高。

商铺的主力面积30-70㎡，总共128间，层高4.8-5.1米。从项目反馈的情况看，招商进展非常顺利，留给投资客和商家的机会，已经不多了。

在招蛇太子湾30-50万元/㎡的顶豪开卖之前，这里却提前火了。

其实，”火线哥“跟本文开头那位深圳商业大佬的心情一样，期待改变深港商业大潮的这一刻，早点到来。

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