揭秘！限竞房网红帽子戏法的200亿“+”法秘籍

从2018年6月9日首个限价房入市项目——瀛海府正式开盘开始，北京进入限竞房时代，但*个项目的日光并不代表市场的一帆风顺，在这个供应井喷的红海，市场进入了“二八”分化！20%的项目占据了80%的签约。到2019年9月25日，中海拿下北京限竞房历史上第100宗地块——瀛海地块，在差距越来越小的均质化争夺战中，购房者也变得越来越挑剔。

供应井喷，楼市进入“红海大战”！

2019年北京楼市过去了9个月，虽然加入了惯例的“金九银十”，但市场面临的难题越来越大，开发商愁卖房，购房者愁买房。

对于开发商来说：

入市过于集中。经常出现一天中，同区域几个项目一起开盘的情况，这就导致短时间内供应量激增，客户争夺异常猛烈。

限竞房从一开始就迷惑了楼市大部分企业。低总价、小面积并没有换来意料之中的“短平快”，反而随着项目的增多，周期的拉长，各项目的销售愈加变得艰难。这种情况下，敢于在北京市场拿地的开发商在减少。没有金刚钻别揽瓷器活。

在限竞房市场里，很多过去拿地比较多的企业在北京消失，近三年拿地*多的是中海，单独拿地就超过8次。

对于购房者来说：

*！北京2019年26区域104限竞房投资“攻略”（叠加*近待售的几块土地，合计104宗）

伟哥发了几篇关于限竞房的文章后，后台被咨询限竞房项目的人群完全攻陷了。尽管网上已经有很多关于限竞房项目的信息了，但是很多人依然无法对限竞房项目进行明智的选择。不得不说，有时候选择太多，就等于没有了选择。寻找合适的限竞房项目的确需要付出一定的时间成本和机会成本。

目前的限竞房市场已经出现以下现状，需要广大购房者注意：

一、可选的越来越多！

从现在限竞房项目的成交来看，北京*近3年合计限竞房地块已经成交高达100宗，计算货值超过了5000亿！

限竞房市场已经出现明显分化，这种分化不仅是价格和地理位置上的，还有品质上的。因为受限于限竞房不高的利润率，因此限竞房项目注定会有品质上的参差不齐，较差、一般以及优质三个层次与项目数量成反比，优质项目并不多。

二、优质的项目依然日光！

从市场表现看，分化趋势明显，出现了日光。也有项目入市千套，开盘只签约不到20套的现象。截止日前，北京取得预售证的61个限竞房已经累计开盘112次，但其中日光的只有不到10次，其中值得一提的是中海多个项目日光。

大部分限竞房项目在拿地之初就已经有了命中注定的宿命，地段好、配套优、价格低的限竞房项目势必万人抢购，但不一定有你的份。在地缘性区域内，找到价格、品质、配套、物业都尚可的项目，才是大多数购房者*应该做的事儿。

三、限竞房的1%网红原则！

对于购房者来说，虽然市场上项目有近百个，但*适合自己的肯定只有一个项目，而且客观来说因为限购资格和资金，大部分购房者也只能买一套，那么限竞房如何做到“百里挑一”？

简单总结一下，限竞房的限价是政府把控的，基本已经代表了区域的价格，单价越高肯定是位置越好。在北京6万+的限竞房基本在五环内。5万+的限竞房，基本都是在近郊区看地铁。超过5万的项目对于购房者来说，都可以作为*居所。

除了单价之外，户型体现价值！选择限竞房，其实就变成了选择户型！而如果看北京过去已经上市的61个项目，不论是看90平米以内的户型，还是看140平米左右的改善户型，从户型角度，全北京只能分成两类房企：一类是中海，另外一类是其他房企。

红海大战里的“中海”秘笈！

在过去3年时间里，中海在北京的产品力可以说远超其他开发商，很多开盘没买到的购房者甚至持币观望等着中海的神户型。

在过去三年中海参与了多宗土地，而其中*被关注的肯定是3个项目：

1：代表未来豪宅的不限价纯商品房丰台造甲村地块。

2：代表望京改善住宅市场的中国望京府项目。

3：*个限竞房日光盘中海瀛海府项目。

相比前2个千万起的中高端项目，中海在瀛海府已经连续拿下3块住宅地块，在*个限竞房项目瀛海府日光后，很多购房者都在等待的二期即将入市。而从瀛海府二期的品质看，基本可以解读出“中海”能够成功的秘笈！

首先：神户型再升级！

“瀛海府”的89平小三居，当时伟哥看了惊为天人，NB之处在“双卧朝南”的眼镜户型，以往做成这种起码都要120平以上，当时还以为是因为地块本身“天赋异禀”，属于不可再生，才可以做出这种户型，没想到在中海云熙再一次颠覆升级。

而在瀛海府二期的89平米三居两卫三面宽户型上相比中海云熙神户型有多点再次升级。（*后实际户型以审批为准）

空间布局基本与中海云熙一致，除了入户玄关私密性更好、儿童房面积考虑了储物功能，*的升级是：考虑了户型的成长性，客厅与次卧的布局采用了非承重墙，这带来的好处自然就是如果二人世界或者三口之家的时候，可以享受一个7米多的奢侈宽厅，而如果是三代同堂，也可以选择成为一个舒服的三居。

瀛海府二期的这个户型可以说再一次颠覆了北京对90平米以内三居的舒适性+成长性的定义。这样一个500万左右的三居室完全可以作为改善住宅使用，将来就算是换房，在二手房市场也肯定非常抢手。

其次：品质造城带来的客*碑！

伟哥写过很多次，限竞房时代，*怕的是品质问题，这一点上，作为央企代表的中海可以说解决了这个问题。

瀛海府的建设已经接近尾声。从现场来看，瀛海府的品质很不错，完全没有因为是限竞房而品质打折，甚至外观看起来更有豪宅品质，伟哥有一个朋友买了瀛海府一期，去现场看了后非常满意。可以期待的是，瀛海府即将上市的二期地块将更值得关注。

第三：不断“+”法才能收获*！

除了户型创新、品质保证外，作为北京限竞房领域*的一个连续拿下3宗地块的大盘，总货值已经接近200亿。

地理区位、交通组织、产业布局,新机场与副中心共同助力。瀛海+亦庄在新望京争夺战中占据了巨大优势！

从区域看，瀛海这几年的发展日新月异：

毗邻“城市绿肺”南海子公园,三甲医院（同仁医院）、综合医院（红星医院、大兴中西医结合医院）、社区医院（瀛海卫生院）配套齐全。小区域内首航超市满足日常购物，自配建商场壮大区域商业配套；亦庄核心区、河西区多个大兴旗舰商场配套。

二期地块自配优质幼儿园，周边多所优质中*教育资源，诸如中国教科院大兴实验*、亦庄人大附、北京*亦庄分校，教育资源较为丰富；

社区配套的商业打造以“鹿”为主题的商业空间，与售楼处的商业氛围和太空鹿超级IP相互辉映，唤起人们与商场的情感连接，通过多重生活体验，传播“项目与商场共成长”的产品主张，以示具有温度的购物中心和归家社区。

以艺术、童趣、归心的客户体验社区为核心，完全人车分流封闭管理，将建筑与自然风景融为一体，设置艺术雕塑，实现孩童玩乐、社区会客与雕塑、景区的互动，同时保障安全性。

精装修品质全面提升！产品线52项精装核心配置，契合潜在客群对便捷安心、多功能、健康环保、智能化体验的精装需求。提供具备“优质品牌、便捷生活、高性能、居家安全、环保建材、智能控制”的适配型产品；集“舒适便捷系统、多重灯光系统、功能收纳系统、隔音降噪系统、健康环保系统、科技智能系统”于一体，打造全新精装品质。

中海地产集团与华为达成战略合作，自有品牌平台“兴海物联”，共建国家级智能家居标准，共建智慧社区。智慧社区和智能家居：小区、园林、建筑、公共区域、户内细节科技价值提升生活便利性和安全性。

*神的户型、高品质、总价低、科技精装，这些堆积在一起的长安街以南*限竞房瀛海府二期值得购房者关注！