昌平*有潜力的位置，隐藏着大机会！

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提起昌平，很多人*个想到的可能是“天通苑”或是“回龙观”。

没错，这两个板块知名度是非常高的，但“盛名”之下，其实难副。

天通苑，因超大体量的经适房社区，成为了昌平、乃至整个北京地区的楼市大坑；回龙观，虽然和天通苑比起来，情况要好了很多，但也始终摆脱不了多年“洼地”的命运。

如今，放眼整个昌平，*有潜力的板块在哪里？

当然是规划*、利好*多的地方！

昌平未来科学城，是“中关村国家自主创新示范区”扩围后的核心区之一，定位是：央企人才创新创业基地、全国科创中心主平台。涉及新能源、新材料、节能环保、新一代信息技术等新兴产业的重点领域。

未来科学城以温榆河和绿地公园为界，分为南区和北区。

和北区相比，南区的面积更大，生活氛围更浓，*、医院和商业配套基本都是集中在南区。北区则以企业为主。

这里目前已经入驻15家央企，都是国家电网、中国电信这类央企的研究院和研发中心。

从图上我们可以看出，这里规划有国际*、国际医院、大型商业综合体等等。

除此之外，还规划有地铁17号线，预计明年就能通车。

17号线在未来科学城设两站，分别为“未来科学城北区”站和“未来科学城南区”站。

北区的*北边，现在在建北师大附小，还有规划的三甲医院清华长庚医院。未来科技城南站地铁口就是商业综合体。

这么好的规划、这么多利好，可以预见的是，昌平未来科学城板块，就是以后整个昌平区的价格高地。

除此之外，这里紧邻奥北别墅区，周边还有几大公园，再加上处于“上风上水”的位置，居住环境十分优异。

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从地理位置来看，未来科学城位于昌平北七家镇，属于北五环外，基本接近北六环了。

但是，由于有概念、有利好，区域内新盘价格基本都在6W+了：

华润未来城市，目前均价6.1万；

北京壹号庄园，目前均价6.4万；

未来公元，目前均价6.08万；

翡翠公园，均价6万；

融尚未来，目前均价5.9万；

国瑞熙墅，目前均价6万；

京基鹭府，2800万起/套

限竞房华润理想国，均价4.8万；

限竞房和悦华玺，均价4.9万；

限竞房金辰府，均价5.3万；

未来科学城内二手房不多，其中：

达华庄园（2005年），目前均价5.4万；

蓬莱苑（1998年），目前均价4.6万；

海德堡花园（2004年），目前均价4.1万

它周边的几个板块之中：

北七家镇，目前二手房均价3.2万；

天通苑，目前二手房均价3.6万；

回龙观，目前二手房均价4.3万；

昌平沙河，目前二手房均价4.1万；

众所周知，新盘和二手盘相比，会有明显的溢价，未来科学城这个区域，虽然现在配套还很不完善，甚至有些村庄还未拆迁完毕，但好在规划都已经定了。

大家从上文的规划图中也可以看出，它的产业定位、包括教育、医疗、交通等方面的配套，都是十分不错的。

虽然接近北六环的地理位置，确实有些偏远，但地铁开通后，4站就可以到望京，三四十*就可以到东三环核心商圈。

另外，据说旁边容易堵车的“定泗路—北清路” 要改造成横贯东西的快速路，届时，自驾去海淀软件园也很方便。

这么一看，区域内6万的新盘虽然有溢价，但基本还算正常。毕竟，门头沟新盘都上六万了。

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今年下半年，在昌平未来科学城核心区，亮相了几个优质地铁盘，一个是“未来金茂府”、一个是“东方蓝海中心”、另两个是“未来公元”、“融尚未来”。

说起“金茂府”，想必大家都不陌生，算上这一个，目前北京总共有5个金茂府，其余四个分别是望京金茂府、广渠金茂府、北京金茂府、亦庄金茂府。

图片来源：北京大房子

金茂府一向是高端改善的代表，主打智能科技住宅，品质自然没得说。当然，价格也很高：亦庄金茂府6.8万、北京金茂府10W+（具体价格未定）、广渠金茂府13万左右、望京金茂府11.6万。

位于昌平未来科技城核心区的“未来金茂府”，均价5.9万，可以说是全北京价格*的金茂府了。

之所以价格会这么低，是因为它是限竞房，在拿地的时候就已经被定好了价格。

虽说是限竞房，可除了“五年限售”之外，和普通商品房也没什么差别。

“未来金茂府”，分为东西两个地块开发：

图片来源：北京大房子

西边主打刚需产品，户型主要是75㎡两居、89㎡三居，限价51478元/㎡，总价390万起，精装交付；

东边地块挨着绿地公园，距离地铁大概600米左右，规划建设容积率为1.5的低密洋房（7-9层），户型为120-160㎡三四居，限价54187元/㎡，总价700万起，精装交付。

不得不说，东边地块这个，容积率是北京所有金茂府里边*的了，而且户型都是*经典的眼镜户型。

细心的朋友可能会发现，当初拍地的时候，东边地块限价是54187元/㎡，怎么如今卖5.9万了？

笔者也不知道开发商本次是如何定价的，可能是感觉地段太好，楼盘品质太好，变相涨价了吧。

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东方蓝海中心，同样位于未来科学城核心区，紧邻地铁，旁边挨着北七家商场、新世纪商城，规划中的教育、医疗、商业等配套也在逐步落地（保利大都会已封顶）。

项目均价5.7万，高层板楼，主打104-136m改善型3-4居，总价在6---800万左右。毛坯交房。

户型虽然没有金茂府那么经典，但设计也是不错的，南北通透，利用率高。

未来公元，距离地铁400米左右，和金茂府离得非常近，均价6.08万，高层板楼，同样为改善型3-4居户型，总价在630-1000万之间。

融尚未来，距离地铁600米左右，均价5.9万，同样是高层板楼，户型为117-220㎡改善型3-4居，总价在800-1300万之间。

之所以挑出这四个盘，主要有以下三点原因：

1、位于未来科技城核心区，位置*

2、离地铁近，属于地铁盘；

3、和其他盘比起来，性价比高

当然，均价6.1万的华润未来城市也属于邻铁盘，只是它位于北区，上文中我们讲到过，北区以企业为主，生活氛围没有南区浓厚。

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今年下半年，北京市场新盘集中放量，项目多如牛毛，但真正的好项目却不多，这也是市场越来越分化的主要原因。

要到来的十月，为加速回款，预计开发商会加大推盘力度和优惠力度，首套刚需和改善群体可以多关注一下市场，选择优质的项目，伺机捡漏。

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