郑州两日37亿元土拍 碧万保融加仓与“缺席”的建业、正商

近几年来，作为河南省少有一座二线城市，郑州成为许多房企布局中原的核心对象，头次入局拿地的房企身影，包括金茂、佳兆业、星河控股、电建地产、美的置业、华侨城等，以及今年上半年的越秀地产、禹洲地产。

外来房企纷纷入局郑州土拍市场，自然会给本地房企带来不少的压力，特别是区域头部房企建业地产和正商集团。一位长期研究郑州市场人士表示：“经过几年时间，目前入局郑州市场的外来房企已经超了50家，市场份额也与本地房企几近五五分。”

10月份迎来头两场土拍中，拿地的“主角”都是碧桂园、万科、保利、融创等外来房企。同时，今年下半年以来，参与郑州土拍成功拿地的房企仍然是“万保融”，而“地头蛇”建业地产和正商集团鲜有参与到竞拍中，这与上半年积极拿地补仓有着鲜明的对比。

关于上述土拍市场变化，该人士指出，前几年郑州土地供应过多，整个市场相对低迷，为了保持市场的平稳，下半年的土地供应量有所放缓。同时，加上融资政策收紧的压力，郑州房企下半年的核心任务是迅速收款。

碧万保融加仓

10月9日、10日两场土拍中，郑州共挂牌出让6宗地块，总成交价为37.25亿元，总出让面积为31.75亿元。具体而言，6宗均位于郑州的核心城区，包括金水区、惠济区、中原区各1宗，其他3宗位于管城区。

不出意料，10月份头两场土拍中，还是保持着今年以来底价或低溢价成交的主基调。今年以来，除了1月份、5月份个别地块成为房企争抢的对象之外，郑州土拍市场整体还以底价成交为主。

其中，9日土拍郑州共出让3宗宅地，编号为郑政出〔2019〕71号至73号地块。保利以底价7.71亿元竞得位于金水区的71号地块，成功扩储5.99万平米；融创分别以底价3.81亿元和4.19亿元竞得72号、73号地块，成功补仓7.22万平米。

10日土拍中，郑州同样出让3宗宅地，编号为郑政出〔2019〕74号至76号。其中，万科、碧桂园分别以底价9.88亿元、底价2.66亿元拿下74号地块和76号地块，完成8.66万平米、2.42万平米的加仓计划。75号地块则由裕华集团以底价9亿元摘得。

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据了解，万科、碧桂园拿下的地块均为后期开发用地。同时，观点地产新媒体统计郑州今年下半年土拍情况发现，保利、融创和万科已不止一次拿地布局中原市场，三者分别合计扩储9.3万平米、10.28万平米和14.4万平米。

“缺席”的建业与正商

在上半年的郑州土拍中，建业地产和正商集团一直是*为活跃的两家企业。

据郑州市场研究机构数据显示，今年上半年郑州共挂牌出让99宗地（含住宅、商住、商服用地），其中成功出让95宗，总成交面积约375.14万平米，成交总价约413.16亿元。

其中，正商集团共斥资16.37亿元扩储21.93万平米，扩储面积名列名列前茅；建业地产则斥资56.19亿元扩储14.98万平米，位居正商、融信、碧桂园、融创、绿地之后。

进入下半年后，两者却突然“缺席了”。上述研究郑州市场人士指出：“今年下半年土拍释放的地块基本属于房企已开发项目的后续补充地块，其他房企参加竞拍的积极性不高。”

事实上，近几年郑州土拍市场中，外来房企一直都在积极抢占郑州市场，本地房企也对应的调整拿地策略。一方拿着“矛”极力抢占中原市场，另一方持“盾”努力捍卫主场。

关于目前郑州市场的博弈，戴德梁行一等分析师范文灿表示，郑州目前四环内主要是以本地房企布局为主，外来房企进入四环内的机会比较有限，一般通过只能与本地房企联合建设的方式进入核心城区。但这模式也给本地房企带来不少的挑战。

建业、正商中原扩储差异

虽然两场土拍更像是“内定”，但从目前郑州市场情况来看，可以看到建业地产和正商集团布局的差异，一个为先退后进，另一个为进一步下沉。

在中期业绩会上胡葆森也在今年提出了“走出河南”的战略，向半径五百里扩张。同时，据建业地产中期报表显示，其通过招拍挂和股权合作新增储备建筑面积约452万平方米，同比下降超过了四成，为44.6%。

而自然郑州拿地会更少，数据显示，2018年上半年，建业地产郑州新增土储面积为18.89万平米，今年则减少了近4万平米。

对此，建业地产方面表示：“今年上半年公司在北龙湖拿下三宗地块，这三宗地的单价成本高，所以上半年新增土地储备面积有所下滑，但地货比较大，可售货值贡献也较多。下半年有机会，还是会继续在郑州拿地。”

同时，关于建业地产近几年在郑州的拿地策略，一位长期研究建业地产的人士表示，建业地产前几年改变了拿地策略，核心转移布局河南18个地级市，在郑州拿地逐渐减少。近期才改变策略，往轻资产发展，同时重新布局郑州。

与建业地产相比，正商集团早年同样宣称，进行全国化布局，但郑州市场却一直是其销售额的主要贡献，扩储上反而进一步加深郑州市场的范围。除了在郑州城区原有的基础上继续拿地之外，正商集团开始往郊外延伸。

关于目前正商集团在郑州的布局情况，一位接近正商集团的人士透露，近几年来，正商陆续在郑州热门区域郑东新区、北龙湖拿下四五宗地，同时往环郑州扩张，近郊项目逐渐增多，项目整体布局扩散到全郑州。