景瑞地产助理总裁唐军：定制地产将进入“爆发期”

打磨3年

全国多项目落地

景瑞地产，终于打造出一个“定制地产”的差异化IP！

从战略、研发、实践、全国化推广到平台体系完善，景瑞即将亮相一个能够支撑“大规模个性化”定制开发新品牌——“Space me精彩家平台”，这同时也是一个从传统开发企业转向以客户为中心的定制服务的新平台。

这个平台的发布，也意味着景瑞定制化开发在全国推行将进入“加速期”！

何为“Space me精彩家”？

这个让业内倍感神秘的“精彩家平台”，到底是什么？

是一个超级的装修公司吗？答案是NO。

采访景瑞地产助理总裁兼集团运营管理中心总经理唐军先生，他强调：“精彩家，是一个超级定制平台，而绝不是一个装修公司，甚至这个平台下的装修业务景瑞完全不会自己做，而是找第三方专业公司进行服务植入，景瑞要做得是，站在更高格局去搭建一个更成熟、更高效、更完善的大规模个性化的地产定制服务平台。”

其次，既然是个超级平台，那么这个平台的核心模块是什么？

“Space me精彩家”包括三大模块。

定制开发前端的“客户需求洞见”体系

中端的“*定制化产品力”拆分建造体系

后端的“产品供应链交付和服务体系

具体而言，景瑞“Space me精彩家”定制体系立足人居空间，融入户型、精装，健康，智能，收纳，家具和配饰等七大维度的“定制”，不断整合理念相同的品牌商成为合作伙伴，打造景瑞独有的“柔性供应链”体系，*终确保定制化产品高品质、低成本、高效率的落地。

其三，应该说，打磨3年后，景瑞“Space me精彩家”平台运行已进入“深水区”，也逐步诞生了自己的平台主张和价值观。

这一点从 “Space me精彩家”的品牌名称，就能窥见景瑞定制的真谛。

其一、前缀Space，强调空间主义，空间“个性化”，这是定制地产的关键；

其二，me，代表“我的生活我做主”，房子要懂你的生活诉求和愿望，这意味着房子从过去的开发商做主到如今的客户“当家做主”，这是惊人的飞跃；

其三，精彩家，景瑞强调一个产品观——即“生活因定制而精彩”。在景瑞的定制精彩中，户型可定制，风格可定制，智能化、硬软装、健康设备品牌选择等，都是可选可定制的。

的确，生活，房子，本该如你所愿，真正实现你的房子你做主！

强大的“定制化菜单”

“定制”如此之好，那么客户定制房子，到底该如何操作呢？

对此，景瑞Space me精彩家给出了强大的定制化三维选装系统。

首先，景瑞定制要明确的——是有限选择，是主流性菜单选择。

过度个性、过于小众不是景瑞的“菜”。

在景瑞内部，景瑞要求定制必须覆盖所有城市、所有项目。即不仅是高端项目，刚需和改善也都要做定制地产。

景瑞希望2年之后，实现100%的定制化项目覆盖率。

其次，景瑞的定制菜单天然具有客户需求的“大数据”统计学。

从具体定制内容而言，景瑞依据大量客户需求调研和AI智能匹配推荐后，将客户需求，抓大放小、抓主流关键的切分后分解为7大维度。即在空间、精装、健康、智能、收纳、家具、品饰等展开客户的多样化、全方位的个性定制。

7个目录更多像一级目录，7大维度之下又细分为N个小模块……

截至目前，景瑞提供定制的产品种类超过226个品类。

基于此，客户就能按照自己的偏好、品味、家庭结构、消费实力、审美等选择自己的精彩家——实现“你的房子你做主”！

以备受客户关注和受欢迎的景瑞“空间定制”模块为例。在景瑞，通过户型产品的结构外置、管井位置优化、楼板加厚、层高预留等一系列前置动作，就可以为户型、空间定制和空间可变提供支撑。

比如客户是喜欢大浴缸、喜欢大横厅、还是喜欢更多房间，都由客户自主决定，一次成型交付。

比如同一居家单一空间“如主卧空间”也可继续多种定制。以景瑞在杭州的景瑞天赋127平米产品为例，主卧套间的功能就有勾选“菜单”，你是选择内置书房、还是内置婴儿房、还是做巨大的衣帽间……不同之处你自己来打钩定制。

其三、不仅是定制菜单多，而且可瞬间让“定制选项”自动生成“现房VR体验”！

定制“体验感”是惊艳的。

景瑞“客户定制”不单单是给客户一个个菜单选择，更多直接在“定制成果”进行了颠覆式创新——即实时生成沉浸式的VR虚拟空间——系统可以实现一家人（多角色）同时在定制空间内等比例真实空间行走，实现多人、实时、互动。即对自己定制的房子户型、风格、品牌、智能、软装等可实时形成类似VR的3D房子实景呈现，真正做到一种“所想”即“所得”的效果！

据唐军介绍，这一体验技术，在地产行业景瑞还是首家！

截至目前，景瑞提供定制的产品种类超过226个品类，而客户实现了75%的选装率。

定制超级平台：BIM house

更具体的问题来了，客户前期把房子定制好后，景瑞如何“兑现”？而且一个社区各家各户定制的房子都千房千样，景瑞是否能“应对自如、不出差错”？

唐军强调：“景瑞地产定制化，需要的不仅是单一能力，而是一套强大的智能智慧体系在支撑，这超越了传统人工、手工所难以解决的效率、精准等难题。

即客户定制好自家的房子之后，自动会在景瑞3年倾力打造的从销售端到交付端一体化的信息平台BIM house中生成。

整个过程是智慧自动化的。

即消费者只需在线上按自己个性化需求偏好、品味、购买力形成定制化精装修清单，平台自动生产每家每户的“图纸”，100%的一户一图和一户一单，而且景瑞通过BIM系统，自动化实现图纸到材料采购到现场施工的信息在线化管理，实现一站式交付，整个过程完全不用人工去拆分、衔接和验证，基本都是自动化、智能化解决。”

这个强大的 BIM house平台，到底有何惊艳的“功效”？

其一、定制“可视化”，基于精彩家定制的“选装销售”。

传统选装虽不错，但都在住宅毛坯交付之后，而且选装也没有“具象”的现房体验，无法看到成品模型，所以这一定程度上限制了消费者“选装定制”的欲望。

景瑞源头的定制选装，有2大特点。

*，客户可以在开盘之时到交房之前就可以通过选装销售数字化平台，在销售的一销（开盘时间点）、二销（开完盘三个月）、三销（交房前六个月）三个不同阶段进行7大定制维度的相应在线选购，这样开发商交房就是定制成品；

第二、客户每一次选购，都可以通过线上虚拟现实的VR体验，精准展现自己的定制房子的*终“效果图”。

其二、BIM系统自动生成“一户一图”、“一户一清单”。

景瑞即插即用的产品模型库，与洞见系统的客户定制精装需求，通过BIM house系统的贯通*终快速生成“一户一图”，同时形成拆单系统，为营销、招采、工程提供数据基础，这样就能为不同家庭高效匹配一户一图和相应的材料设备、招采。

如果通过传统手绘、CAD制图，工作量过大，效率极低，且容易出错。

其三、自动化的拆单与柔性供应链。

对定制地产而言，核心难点不在于前端客户定制，而核心在于定制后的“精装拆单系统”和“柔性供应链”的支撑。

首先，个性定制、一户一图对随后的精装拆单提出了巨大的考验，比如家用电器都是标准化的单品，容易拆分，但类似壁纸等，尺寸不一样，材质不一样、品牌也可能不一样，你如何去拆分？对此，景瑞更多以模块化的概念来区分和组合产品、小批量，多批次。

又比如拆分很多企业还是半智能、半人工的方法，甚至很多企业依靠全人工去拆单，导致人工配置和成本都提升了，对此，景瑞在拆单上实现了生产方式的变革，即通过BIM系统实现自动化、智能化、快捷化拆单，直接一键算量、需求清单拆分，这样避免了通过人工一户一图拆单的低效率。

唐军表示，仅这一点，景瑞对定制订单的拆单系统，就*了很多同类企业。

其次，柔性供应链的支撑也非常关键。

目前景瑞BIM 系统实现了拆单后的品牌供应商进行针对性的派单，以数据化贯穿了前端客户需求、设计图纸、材料种类、供货质量、物流管理和生产计划等精装匹配的柔性供应链管理。

其四、数字化工地是一个变革。

传统工地无论图纸、交付、货物验收都是线下衔接和操作，工作复杂且因为是人工，所以很难避免不出差错，但景瑞数字工地是基于BIM 系统，把传统工地上的图纸、交付信息、工程进度和货物等所有工地环节都数字化、信息化、彼此关联化，这样就可以过程中对每个关键操作环节起到高效的把控。

其五、数字交付和维修服务的自动化。

一户一图的个性定制如何交付？

交付之后如何保持维修保修的高效？

这是交付考题。

对此，景瑞基于BIM house系统，打通了数字交付，即交付给客户一个BIM化的模型数字家。

数字模型家，能够反映出客户家庭的所有尺寸、材料、管线等数据，而不是传统只有一张黑线的白纸。

同时能够帮助客户实现准确定位和问题反馈，系统准确的派单给对应服务人员，自动匹配供应商，节省中间环节的许多等等，实现了传统维修中转过多，效率慢的破题。

供应链提速

景瑞定制化地产，*的挑战不在于前端的定制平台搭建，也不是一户一图的清单拆分，而核心是*后端的产业供应链体系。

即如何通过完备的供应链实现客户成千上万的定制化需求的低成本、高品质、多样性满足。

即表面上丰富多样的个性化菜单选择，但实质考验的景瑞定制化背后供应链的丰富度和品质优势。

因此，景瑞定制供应链体系，在保证品质、品牌、安全、服务等基础前提下，景瑞有两大努力方向：

其一，提供多品类、多层次符合客户定制需求的供应链产品和服务，做到客户各种定制选择的丰富性和高响应度；

其二，提升规模，提升成本优势。

要快速提升精彩家定制选装率、客单价和整体规模量级，真正发挥规模效应和平台效应，景瑞就可以拿到更多的集采、战略采购的优惠价格，反过来又促进消费者更多的选择，*终形成“正循环”！

首先，从整体房子定制供应链讲，前端的硬装模块，产品市场都相对“公开透明”，价格也相对明确，这也导致硬装模块往往利润空间微薄；

而后端的软装产品，往往整个市场透明度低，价格混乱，缺乏标准、个性化需求强烈……因此，这个领域往往利润率相对较高。

因此，景瑞定制化的合理利润可能更多依赖软装模块，再加上软装销售周期相对更短，更快，所以做好软装，对景瑞定制自我造血，能够事半功倍。

对此，景瑞怎么应对？

唐军给出了3个策略。

其一、规模永远是一种产业博弈的超级筹码，未来景瑞需要快速做大定制地产规模，这样反过来会对供应链，尤其是软装供应链产生更大的需求，直接F2C，这样规模越大，产品单价越低。

其二、除了规模优势之外，景瑞也在加速在定制精装供应链上进行精准投资，通过投资孵化、入股、收购等手段整合供应链资源，形成更强大的景瑞战略资源，进而降低成本，稳定服务。

其三，供应链部品和模块多，客户一个个零星的挑选会非常劳神，同时，在景瑞定制地产初级成长期，往往有些单品价格与市面上价格并没有太大优势，截止目前，景瑞10大单品中往往只有6到7个品类是真正具有明显价格优势的。

基于这2点，景瑞开始针对定制一个个模块设置“定制优惠包”，比如卫生间促销包，厨房促销包、电器三合一打包促销包……这样的话，综合比较，景瑞的定制物品的优惠力度、品质保证是有“显著竞争力的”。

小结

的确，定制地产，不是一种单一能力，真正考验的是企业全链条研发和整合能力，考验企业系统的实力。

而打磨3年定制地产后，景瑞地产正力图在2年之内实现景瑞定制项目全国范围内100%落地，而在这个过程中，随着定制地产体系平台不断再完善，再迭代，未来可以实现景瑞地产“Space me精彩家”将独立走向整个地产行业，为其他开发商定制开发进行“快速赋能”！

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