你是不是也觉得这段时间威海的公寓很便宜？

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正文共3217字

关于公寓产品，之前讲过，*近某大公寓产品打出了很有诱惑的低价，询问的朋友又多了，这次就系统盘点一下市区重点公寓产品。

01

项目盘点

华瀚御龙湾

在建

该项目位于西海岸，非热点海景区，在本地人中的认可程度较低，不过当前威高集团与政府合作，正在开发西海岸，这一区域的价值正在提升中，而且开发商华瀚集团是起源于北京的国家一级资质房地产开发企业，实力雄厚，产品定位中高端，品质较好，有品牌优势。

华瀚御龙湾前期开发的主要是别墅产品（共101栋，现只剩少量尾盘），公寓产品主要有四栋，现在在售的是G-1号，1-3层为商业，共27层，每层18户，南北向，47-113平，精装交付，均价约1万，8-14层托管给斯维登酒店，购买后可托管

项目沙盘，公寓产品面对的是烟威高速，过高速就是海边

从小区内拍摄正在建设的公寓

海信海景壹号

现房

青岛海信地产开发项目，距离国际海水浴场白帆广场约200米，规划三栋高层住宅、一栋酒店式公寓、一栋滨海休闲主题会所，公寓面积47-85㎡，目前没有托管服务。

项目内部有配套超市、食堂。

南北向，北向看海好，均价一万六左右，对外地度假、养老客户很有吸引力，南向均价一万三左右，性价比高，是本地投资客主选。

47平产品室内实景图

金海滩壹号

在建项目

该项目由3栋楼宇组成，B栋（如下图）规划为酒店+公寓，C栋为326、346平米空中别墅，A栋为公寓

配套规划有自助餐厅和特色餐厅

均价一万五

威高青缇湾

现房在售，坐享国际海水浴场、小石岛、林海三大资源

如下图，A为28层酒店式公寓，另两栋为23层、28层板式高层住宅，A栋1、2层为海鲜主题自助餐厅、会议厅，每3层一挑空休息区

威高物业，威海卫大厦托管

均价13900元/平米

山海一品

在建

北海艺术园山海一品公寓位于孙家疃远遥红绿灯南大约100米处，整体资源水平有些不上不下，有远遥码头、海水浴场，但知名度和受欢迎程度不高，处于油画小镇区域内，但油画小镇本身就处于起步发展期，加持效果不大。

A栋规划为艺术家活动专用，不对外出售；B栋坐北朝南，南向看海会受到前面楼栋阻隔；C栋东西朝向，也不是直面海景。距离*近的葡萄滩海水浴场有一公里多路程。

楼层12层，公寓面积在28-37㎡，层高4.2米，做成了Loft产品。

恒大海上帝景

在建

47-82平米公寓，精装，有Loft，共32层，临海滨路一面可以看海

该项目共27栋高层、4栋小高、25栋洋房、10栋商业、4栋商务办公，

华发新天地

在建

项目位于经区大庆路北疏港路西滨海大道东段，因为CBD商务区、新天地商业街、体育休闲中心、海滨公园等规划项目的加持，销售良好，目前所剩房源不多，面积在40㎡和60㎡，Loft公寓，均价13500元/㎡。

祥泰紫宸星

在建

位于海滨南路和黄岛路交汇处东200米，虽不是一线海景，但离九龙湾、悦海公园、海上公园都很近，平层公寓，尾盘在售，均价11000元/㎡

02

当前阶段公寓受关注主要有两方面原因，一是大环境，住宅市场降温，销量出现断崖式下跌，买涨不买跌的心理在很多人心中很重，再加上调控影响，很多人对住宅市场的预期降低，便转变投资方向；二是价格为王，很多人手中有闲散资金，不想坐看资金因为通货膨胀贬值，若是购买住宅，可能就需要贷款，会增加负担，若是公寓价格合适，就会很吸引人。

比如说今年五月临港区的某某城，打出1.9万的宣传噱头，立刻引来售楼处人头攒动；还有不久前低*+折扣的某大的公寓，原来与住宅相当的单价直降到万元以下，也是收到了不错的销售成绩。

这里面的问题是，很多购房者是从投资的初衷去选择产品，但是真正购买的时候完全被价格、被销售人员带着走，反而忘了自己*初的目的，自己都没有认真算过投资受益比。

首先，公寓若要转手，税费十分高（包括14%交易税、3%契税、0.05%印花税、5%发票增值税），也就是说，公寓只适合长期持有，短期内*是很困难的，因为转手税费高，变现就有难度，若遇到急用钱的情况是不好出手的；

其次，租金，公寓出租相比起住宅有优势，长租的话更受很多对生活品质有要求的单身人士欢迎， 但很少有人坐下来仔细算过，一套50万的公寓，若是单月租金1500，也需要将近28年才能*，这还必须要求28年间没有一个月的空档期，还有电器费用、维护费用没有算在内。

若是做成民宿，赚游客的钱，旺季的收益也很可观，但这里面涉及到各方手续、宣传推广、布草每日更换、卫生日日打扫、7*24*响应住客需求，林林总总，*重要的是，你并不能保证上客率，现在很多项目就推出包租服务，但这个收益直接就*少减半，况且里面还会有各种让你看不明白的约束性条款

当然，这里面还有一个物业增值的回报，房价若是上涨，公寓大概率也会上涨，但是现在公寓的单价都是万元左右，品牌开发商推出的公寓跟住宅的单价几乎没有差价，公寓的*空间基本已经被压缩殆尽。而且公寓这一波热潮本就是靠着低价促销实现的，若是单价上涨，跟住宅相比就失去了*的优势，可以说它的上涨空间也是极其有限的。即便加上租金回报和物业增值的回报，跟需要缴纳的税费相比，也抵扣得大半，况且还有通货膨胀，其收益更是微薄以至于无。

公寓和住宅的区别并不仅仅是一个40年产权和一个70年产权，住宅是民生，是要保障的，而公寓则属于投资产品，它的商业属性甚至让它的持有本身就要缴纳不菲的税金（房产税、城镇土地使用税），而这些都是销售人员不会告诉你的，但如果购买前不将这些考虑进去，购买后就晚了。

对于销售人员所讲的各种说辞，购房者应该保持应有的理性，如果不明白，那就干脆条条质疑，然后再通过其他途径求证。

下面这条截图是关于学区问题的。威海一个知名楼盘，开发商在销售阶段宣传孩子能享受优质的教育资源，购房者因此买下期房，交房之后才发现开发商承诺的*实现不了，政府给的反馈是开发商的行为“并未与教育体育处进行任何沟通，属于该企业营销行为”。

这虽然是一处住宅小区的问题，不是公寓，但性质是相同的，在购买公寓的过程中常听到的是说辞是，可*是*，但这些说辞是绝对不会体现在合同中，购房者若是有心直接向有关部门查询便可明了。

即使是投资，不在乎*这些，那也要小心概念营销，一种常见的说辞是某某大酒店入驻，实行托管运营，购房者一听便觉得很靠谱——这么大的酒店都进来了，肯定赚钱。但实际上很有可能，购房者的理解是这个某某大酒店已经和开发商签好了合同，已经来了；销售人员的意思却是我们有这个意向，对方究竟来不来那就是后话了。

大到区域规划，小到楼层用途规划，都是用来迎合购房者的投资心理的营销策略，如果都落地了，又怎么会出现鬼城，又怎么会出现烂尾房？

再一个问题低*，低*只是一个朝三暮四的游戏，举例说明，原*20万，现*5万，但开发商会要求一年或者两年补齐剩余*款，还贷款的同时还要筹钱还*款，压力并不会小。购房者要清楚自己的积蓄情况、现金流情况，如果说未来可把控的一段时间内预期有足够的收入能还上剩余的*款，接受低*是没有问题；但如果积蓄有限，每月的收入固定，半年之后、一年之后又用什么来补齐*款呢？这是购房者在接受低*时应该想清楚的问题。

在房产购置领域有一个说法：如果你是因为房子太贵不想买，那就再努力一把，买下来，如果你是因为房子便宜才想买，那就不要买。虽然不免一刀切的弊端，但大概率还是很实用。

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