这才是真实的深圳楼市！

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10月11日，北京时间15点56分。

花满楼接到一通电话，3*的通话时间，挂掉电话后她满脸沮丧。

在群里发了信息。

这是今年她第N次看房，年初看上的一套房子因为犹豫，没有下手，现在涨了40万。

她又用了国庆七天的假期来看房，再三权衡终于决定要买西丽的德意名居。

原以为买房这场持久战终于要落幕，不曾想，在*后关头业主突然反价。

她哭笑不得。

说实话，出现这种情况并不是很意外。

因为在先行示范区政策出台后，在市场情绪逐渐回升中可以窥见，大家对深圳更有信心了。

之前我们说过，深圳楼市正在启动以818社会主义先行示范区点燃的缓涨。在利好的影响下二手房反应迅速，其中以南山、福田和宝安优质二手房为代表，涨幅高达10-35%。

除了冷冰冰的数据，你可能无法想象政策出台后的影响有多大。

举个例子，在政策出台后，我那远在三四线小城镇的母亲给我打来电话，跟我聊了关于示范区的事情，她对此深信这座城市潜力无穷，希望我好好在这发展，考虑考虑买房的事情。

像我母亲这样从不关注房地产甚至不知道什么叫投资的人都注意到了这座被冠以“先行示范区”头衔的城市，何况是高瞻远瞩的深圳业主呢？

楼市要稳，要坚持房住不炒，为何深圳房价还能持续上涨？

没错，楼市要稳。

但是推动深圳房价上涨的都是二手房，而二手房不受限价影响是没有天花板的，只要买卖双方能接受，谁管你是多少钱？

据中原数据显示：

截至9月29日，9月深圳新房住宅成交2748套，环比下滑9.55%；9月成交面积为26.91万平，环比下滑6.28%。

截止到9月29日，深圳二手住宅成交6817套，环比上月上升2.1%，同比也上升37.7%，预计全月成交过7000套。8月下旬市场回升以来，9月保持平稳，成交也小幅上升。二手均价小幅上升，为53804元/平，环比上升1.1%。

在今年上半年二手房价平稳上涨。可以这么理解，上半年的楼市是以二手房为主导。

再换个角度来说，是刚需和改善推动了深圳二手房价上涨，而不是投资客。我以此次领涨的南山、福田和宝安为例，细细分析。

南山是典型的存量市场，短期内供应量非常大，但长期来看是小的

为什么这么说？大家知道从前的南山是有新房可选的，但是现在土地资源稀缺，南山很难有刚需改善的新盘入市。

这也是为什么华润城四、五期还在建设，但整个深圳的购房者都翘首以待。

加上前海的加持，未来的南山有吸附庞大经济增量的市场。而那时候，不受限价影响的二手房将直接受到利好。

大家看看现在的光明，是不是正在走从前南山走过的路。

再从中原的另一组数据中看看宝安：

数据显示，9月深圳各区二手住宅成交量仅盐田和福田出现下滑，其余四区成交量皆上升。其中宝安成交1792套，为2016年4月来的新高，连续两个月超过龙岗成为成交*热区域。

被誉为刚需大本营的宝安，近半年的二手房成绩单都非常出色。为什么刚需们更愿意选择宝安？

首先是南山外溢。比起动辄10万8万的老破旧，在宝安买6-8万之间的次新房有太多选择了，而且离南山也只有几个地铁站的距离。其次，未来前海外溢的首站除了南山，就是宝安，宝安有持续的规划和利好去推动房价。

可以肯定的说，宝安的房价完全是由刚需和改善去推动。

福田我以八卦岭片区为例，四月份外出考察看了翠馨居花园。当时一个30.42㎡的公寓挂牌价为170万左右，今天再一看总价已经去到235万元，整个小区的挂牌价都明显上涨。

一系列数据分析下来，可以发现，这次涨幅可观的二手房大多是低总价的房源，这类房子*的特征就是没有地铁、不是核心区域，但有庞大的刚需支持，涨的非常快。

位于南山科技园松坪山的高层项目，由于没有地铁，在3月份两房的报价在350-400万之间，在先行示范区之后涨到了450万以上。

业主的心态好到爆炸，上调房价不说，有的甚至撤盘不卖，等着房价再涨点。这时候买家就慌了，担心房价持续上涨，于是看到不错的笋盘急于上车，入手时间明显缩短。

跟中介聊天时他表示，按目前的市场情况，他认为在接下来的一两个月二手房可能还会有3%-5%的小幅上涨。

除了总价低的二手房源，总价较高的二手房卖不出去了吗？

当然不是，只能说那些房源依旧不好卖，成交量依旧很少。文章开头我说过，今年上半年推动房价上涨的是刚需和改善推动。

诸葛找房官网数据显示，深圳二手房的面积分布中三房以43299套排行首位，可见刚需和改善的需求有多大。

在接下来的缓涨时代，我认为涨幅可观的一定是南山、福田和宝中那些价格还未追平价值的楼盘，其次才是靠近地铁已经带学区的楼盘

其中南山补涨的利好*多，蛰伏多年的前海亮相，加上后海、深圳湾超级总部等，未来可以享受的利好是难以衡量的。

在先行示范区之前，很多购房者没有想到横盘三年的房价会一夜之间上涨。

没有任何征兆，花满楼眼看快要到手的房子飞了。

她悔了肠子，后悔当初的犹豫不决，眼睁睁看着房价涨了40万。

一个选择，真的可以改变你的一生。

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以上为正文，来自灯心戎

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深圳在先行示范区的长期利好下，房价已经有悄悄上涨的势头，尤其是二手房市场，不少业主开始反价，成交也在慢慢回暖，想了解新房或者二手房以及各个板块的分析，可联系房产咨询师-迪锋：ob3514获取详细楼盘分析。

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