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威海的别墅越来越亲民了,或许我们可以考虑考虑

来源:老张侃房帮   发布时间:2019-10-17 00:00:00

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正文共2361字

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关于限制再建别墅的言论,已经“流传”了很多年,以致于很多人都麻木了,以为不过是销售人员的营销说辞而已。

实际上,这里面确实有营销手段,不过是另一种表现形式。

我们先来盘点一下历年出台的“限墅令”:

2003年,国土资源部:将对别墅项目、高尔夫项目进行限制

2005年,国家发改委:从政府审批到银行贷款,全环节限制别墅项目

2006年,国土资源部:从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续

2008年,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,其中明确要求合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地

2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,严禁向别墅供地

2012年,国土资源部、国家发改委联合发文,明确规定,住宅项目容积率不得低于1.0,从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外

2016年,国土资源部表示:全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

从中可以看出,国家的政策市一步一步在收紧,越来越严格,早期限制的是独栋类产品,之后就到了联排、叠拼类产品乃至低密度花园。

这一点体现在开发项目方面就是独栋产品基本已经看不到,双拼也很少见了,现在打着别墅口号的多是联排和叠拼。

除此之外,禁墅令发布十余年,别墅项目依然层出不穷,还有一个原因是开发商钻了空子,“创造性”地使用了容积率。

威海这种情况就很常见,一个项目圈出一块做了别墅,其他的地方则做成高层。

也就是说,虽然规则对容积率做了规定,但没有明确限制建筑物的高度,没有限制不允许高层和低层搭配,所以才会出别墅和高层比邻的情况,才会出现联排叠拼这种类别墅产品。

当前威海市场上的别墅产品也都是这种类别墅。

02

类别墅虽然没有360的私密性,但相应地有价格上的让步,也降低了购买门槛,下面我们就来看看威海当前市场的别墅产品。

别墅首要的特点就是安静。这里的安静可以分为环境和人文两个方面。

环境上,别墅注重业主的隐私,所以容积率低,绿化高、人车分流,用尽各种方法将各家各户分离开来,即使是联排、叠拼产品,也会设计不同的入*,尽量为业主提供私享体验。再从产品设计上来看,一户别墅一般两三层,可以进行明确的功能划分,比如一层是客厅和老人房,二层是娱乐空间和儿童房,三层是主人房间,每代人都有自己的独立空间,互不干扰。不过,为了实现这种功能分割,别墅产品通常进深大面宽窄,单层来看显得比较局促。

本图为望府大院沙盘,如图中*前排的1#就是联排别墅,由多栋单体别墅连接而建,共三层,一层有入户花园,顶层有露台,(图片来自网络)

本图为望府大院实景图,沙盘中的24#,是双拼别墅,由两栋别墅组成,属于独栋别墅和联排别墅的中间产品

本图为华瀚大湖公馆沙盘

本图为华瀚大湖公馆的叠拼别墅:两套别墅叠加,地上一般4层,上面两层是一户,下面两层是一户,一般上层享有露台,下层享有半地下室(图片来自网络)

环境的安静还体现在项目的选址,还以上面这两个项目为例,望府大院依山而建,华瀚大湖公馆一衣带水,都有利于静谧安适居住环境的营造。

人文上的安静指的是居住群体,一般说来,与高素质的人群比邻而居,能营造出安静的氛围。

若是叠拼别墅住下面两层,楼上日日开派对,就目前大多数项目的隔音效果来说,业主肯定会崩溃,觉得花了冤枉钱,跟住高层没有什么区别。

从某种程度上讲,居住人群也能决定一个社区的价值。高层次的居住人群对生活各方面的要求高,能吸引高端配套和服务聚集,而这又会反过来推动社区价值的提升,形成一个良性系统。

别墅区应具备的第二个基本特点是配套高端。

比如说万象一品的别墅区就专门配套了双语幼儿园,南海新区的雅居乐体育小镇东区更是配套了从幼儿园到*全部双语教学的青苗国际*,这一点与别墅人群更加重视教育有关。

其他的高端配套主要是高端休闲项目,比如说华瀚大湖公馆配置私人游艇码头,码头设在房前湖区,湖与海相通;长青海宴台与锦湖韩亚高尔夫球场相邻;临港区的威高康养小镇配有温泉、高尔夫、葡萄酒庄等高端休闲项目。

图为威高康养小镇规划示意

成山天鹅湖旁的蓝城春风海岸项目配套有颐乐学院、与北京上海日本知名合作医院可预约线上会诊的健康小屋

图为春风海岸项目沙盘,右前方为颐养学院等配套

别墅区应具备的第三个特点是地面交通发达。

一般情况下,为了获得静谧的环境,别墅区多选址在远郊甚至更远的地方,比如说建大云顶阳光,选址在温泉板块一处山体南坡,青岛南路过江家寨立交桥的西面,路旁绿树密植,如果不是指示牌都注意不到,这里虽然在直线距离上看城区远,但是青岛南路一线*,比起下立交桥还要便捷。

说威海的别墅项目亲民,当然主要指的是价格。

前面说过,开发商为了避开国家的禁墅令,利用了容积率,将别墅产品和高层产品混搭,这样一来别墅的价格可能会有所降低,但它的居住体验也不可避免会降低。威海当前在售的很多项目都是这种类型的,比如说万象一品。与高层比邻的别墅,处于高层的俯视之下,这样的环境居住体验也会逊色不少。

别墅、高层在同一个社区,社区不纯粹,居住体验自然也不会太好。

有相同处境的产品还有正弘山语的半山墅产品,入户花园、入户楼梯,满满的仪式感,站在明亮的窗前看到的却是咫尺之近的老旧小区,体验感大打折扣。

购置别墅为的就是改变原来的生活方式,体验更好的生活空间,是生活方式的提升,在这里面产品类型、绿化等可能存在同质 现象,但地段和容积率、产权年限都是无法改变的,而这些也决定了别墅产品的稀缺性,进而影响到它的投资性。

地段方面,望府大院这种紧邻主城的别墅自然比远郊别墅能更好地享受优质配套。

再一个就是产权,威海当前很多别墅项目都是商业别墅,只有四十年产权,而这些产品可能会用低价来吸引购房者,购房者如果只注意到房价而忽略了这一点,后期可能会受影响。

除了一些产品单价低,降低了购买门槛,再就是出现了一些”迷你“别墅,建筑面积小,总价便也降低了。比如说临港区的威高康养小镇,*小有60平的合院。

购买别墅还有不可忽略的一点是自身财富与生活成本要匹配,别墅并不仅仅是居住的问题,还有物业费(别墅物业费本就比住宅高,再加上可观的面积,一个月数万的物业费并不罕见)、水电暖费、国际*费用等等,此外,打理庭院、露台也需要持续的投入。这些在购置别墅之前都要计算、考虑清楚。

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