这或许是京城选址*失败的豪改盘

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北京，向来都是财富的集聚地。所以，在这里，*不缺的就是各式各样的豪宅盘。

抛开那些零散分布的不谈，单单已经成型的豪改板块就有孙河、奥北、朝阳公园、西山别墅区、中央别墅区等十余个之多。

它们都有一个共同的特征，那就是周围客群纯粹、环境清幽。

然而，有一个豪改盘，却与这些规则背道而驰，它就是名噪一时的“山水文园”。

从地段上来看，山水文园位于东三环，离CBD只有5公里左右。而且，项目旁边有地铁10号线和14号线，出行极其便利。

▼山水文园位置图

此项目是由“山水文园”集团一手打造，总占地面积1.8公顷，分为两个地块、五期来开发，这基本算是北京体量*的豪宅项目了。

从*期到第五期，山水文园集团开发了将近二十年，精雕细琢程度，可比肩紫玉山庄。

据说，楼盘的设计灵感来源于古代“仁者乐山、智者乐水”的理念，因此社区内部也是花了大量精力造景：

首先是从改造地形的大势开始，总体规划布局上将地形改造成东北高、西南低、中部*的盆状地块。“盆”的底部也就是整个社区中心造就一个近5000平方米人工景观湖。湖景成为整个社区的核心，建筑形态也因湖景而改变。

堆山造湖，是山水文园的一大亮点。

山、湖，在一些高端小区，现在可以说很常见了。

然而，山水文园*早是从2001年开始建设的，到现在已经过去了整整18个年头。十八年前，在小区里造湖，是非常稀少的。

小区建筑类型为一层带花园，顶层带露台的欧式建筑，绿化率达到80%，置身其中，仿佛走进了童话世界：

不得不说，京城早期的那些豪宅，建筑品质是现代远远比不了的。

2

项目以大户型为主，从130平到1200平，各种户型应有尽有。

当初一期开盘时，买入这里的业主，大多都是社会名流，非富即贵。

从楼盘品质这方面来说，该小区的确无可挑剔。但是，如果说起周边配套，那就有点儿一言难尽了。

之前在讲“弘善家园”的时候，我们曾讲到过十里河这个板块。虽然从区位来看，东三环的核心位置，地段是绝佳的。但是，这么好的地段，却被后期的规划给毁了。

首先，在地铁口200米的位置，有一个大型的回迁房社区——弘善家园，这个小区以建筑质量差、租户多、物业管理混乱而“闻名”。以上这些原因导致了它的价格长期处于“洼地”，目前均价只有4.9万左右。

很明显，这个大型回迁社区的存在，会直接拉低整个板块的房价。

其次，周围到处充斥低端的配套。比如，十里河灯饰城、建材市场、天桥文化城、以及各种富有生活气息的底商。而灯饰城，距离山水文园一期，也就200米左右的样子。

如果你看过这样的配套，再看这样的豪宅，一定会感觉有种画面乱入的违和感。

当初山水文园集团在开发这个项目时，估计做梦也想不到，如今项目周边已经被规划成这副模样了吧。

山水文园的二手房（1-4期），目前价格在8-9万。今年4月份五期开售时，均价为10.5万。

很明显，价格比周边5-6万的二手房要高出好大一截。而高出的这一部分，就是楼盘品质的溢价。

3

看房归来，笔者一直在思考一个问题：

再过5-10年，山水文园的价格，会是什么样子？

虽然无法预测具体的数据，不过笔者可以肯定的是：这个盘的表现，大概率不会太好。

至于具体原因，除了那“一言难尽”的配套之外，还有一点很重要——学区非常一般。

北京*的溢价有多高，不用多说，大家心里都明白：一套房子，无论它本身多么破旧、建筑品质多么差、周边配套多么糟糕，只要有优质学区加持，它的价格一定不会低。除非将来有一天，教改能让“学区”这个东西回归正常化。

而那些没有学区加持的老破小，很大概率会逐年贬值。

山水文园周边，是“潘家园”板块和“北工大”板块，这两个板块之前我们也都讲到过，楼盘均以老破小为主。因为发展规划较早，街道都非常狭窄，周边配套充满了市井气息。

虽然现在“旧改”在进行，但它针对的只是楼盘本身，至于旁边的道路和配套，是根本无法改动的。

所以，山水文园这个楼盘，在其周边是鹤立鸡群一样的存在。但由于整体板块的原因，这会严重影响它将来的*空间。

项目，的的确确是个好项目，只可惜，生错了地方。

如果把它平移到奥森、万柳、朝阳公园等板块，笔者相信：在*空间方面，它一定会有更好的表现。

4

之前，我们曾多次强调过：

在“房住不炒”的时代大背景下，楼市再无普涨。未来，会是剧烈分化式的行情。说白了就是：优质板块涨、垃圾板块跌；优质楼盘涨，垃圾楼盘跌。

所以，大家在买房时，既要选好板块、也要选好楼盘。

那具体该怎么做呢?

*，远离保障房（回迁、共有产权）集中的板块；

这类板块在北京有很多很多。比如东坝，提起东坝，大家脑海中*个想到的肯定是东坝不计其数的豪宅。

然而，东坝不只有豪宅，保障房也很多很多。以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房，单价在3-5万左右。如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、福润四季、东坝福园等等。

所以，对于东坝中路路东区域，大家要慎重。

第二，再强调一遍，尽量远离无学区加持的老破小；

未来，随着“大分化”行情到来，老破小的命运，注定会是持续的阴跌。

当然，如果你是一个刚需，如果你只能买得起老破小，如果你做好了将来应对“换房难”的准备，你要入手，我绝不拦着。

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