北京换房节点来了！ 楼市下半场买房需谨慎 | 90度问答No.3

临时加更，没想到这么快又见面了。

在90度地产分布在全国各地的粉丝当中，有这样一群人：他们有迫切的买房/换房需求，在房价之外，他们更关心在几座/一座城市中如何买到合心意的房子。

本期我们不谈房价，重点聊聊在实际交易中应该如何操作。为大家解答的，依然是职业房地产投资专家、有十多年投资经验的西瓜说房创始人——西瓜太妹。

在粤港澳大湾区有购房需求的粉丝，要抓点紧了！这是大湾区专场稿件发布前的*后一轮问题征集。你可以在这篇文章下留言，也可以在公众号后台发消息给我们。

主持粤港澳大湾区楼市专场解答的，是广东省住房政策研究中心首席研究员——李宇嘉问答结果，将在下期问答稿件中公布。

北京置业篇：换房是个好节点

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@M小姐：二手房，首次置业，目标总价300—350万元，小两居或可改造成两居，两人住，交通便利，离地铁近一些，求推荐！

A：呃，这个价格区间五环内很难，也就西红门那边兴海家园这类的经适房可以。近郊选择多一点，大兴房山都可以，尤其房山可以直接买次新两居。不知道你们上班地点，没法给更具体的建议，还得考虑通勤时间。

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@zynsft：坐标北京，*150万，小户型，需要在城区，主要看二手，得能保值，2000年至今的房子都可以，求推荐。

A：不清楚你是首套还是二套。如果是首套贷款的话，150万的*，基本可以买300-400万的标的，城区+保值需求，那尽量找五环内的次新小区吧，朝阳丰台很多这样的标的，建议年代尽量2005年以后。

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@jie0307：北京市场现在适合换房吗？在海淀学清路有套房，大概能卖600万，想就近置换一套三居或四居，距离六道口地铁站步行距离不超过20*，总价900万左右即可。

A：六道口这个预算只能看九十年代无电梯板楼，不过普遍户型还不错，并且因为目前市场清淡，单价都比较低，有足够议价空间，能接受老小区的话，现在是个换房的好节点。

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@匿名网友：坐标北京，首套房，*300万，小户型，一人住，需要离地铁近一些，如果没有新楼盘，2011年至今的房子也可以，求推荐~

A：*300万的首套房，可以买到600万-800万标的了，当然，还要看你月供承受能力。如果你是自住需求，我会建议尽量买五环内地铁旁次新2-3居，选择很多啊。

投资置业篇：下半场依然有投资价值

在众多买房、换房需求当中，@北纬38度的问题格外醒目。北漂数年的她，在北京买了套房子。后来转战杭州，因为投资和保值的渠道太少，所以想看看有什么合适的城市能投资一套房产。她问的问题，在投资人群中还是比较有代表性的。

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现在房产是否还有投资价值？集中在什么样的城市？*100万以内，个人首选是杭州和武汉，郑州、成都也在考虑范围之内，麻烦您帮忙参谋一下。

A：虽然公认是下半场，但仍然有投资价值。建议买一线+强二线。杭州、武汉、郑州都不错，成都略贵。如果你工作在杭州，建议在杭州买。不论是资源的掌握，城市的熟悉度，还是后续的管理都更有优势。关于进入的时间点，你需要再仔细研究一下，每个城市的节奏不一样。

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投资性的房产，需要从哪些方面评估*空间？一般买多大面积合适？要注意哪些潜在风险？

A：收益=涨幅*杠杆。杠杆是个复杂问题，记住一点，不要单纯为上杠杆而上杠杆，很多杠杆高的房子，涨幅可能很差。

涨幅相关因素：城市涨幅、板块涨幅、物业类型涨幅、入手笋度，展开来说是一大篇，简单讲就是选择千万人口级别的大城市，选择有产业规划、地铁规划和实际人口导入的板块，尽量次新。新手基本我会建议买主流面积，正常三居。

潜在风险：入手时间点，追求笋盘注意做尽调，摸清楚笋盘（新手不建议碰），新手不建议做偏门，尽量符合主流市场的主流口味

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