泰禾的“钱途”

在房地产行业的顺周期中，泰禾集团通过一系列扩张举措，只用了5年时间从百亿跃升至千亿。从此，这家默默无闻的福建区域性房企就此成为“黑马”的代名词，但高速扩张的反面也意味着一定的资金压力。

在过去的一段时间，这家房企身陷舆论风暴，其资金问题和负债问题开始受到外界关注。2018年年末以来，因为泰禾接连出售了一些项目，关于其资金链紧张的讨论也达到了顶峰。

在2019年半年报既定披露时间的*后一天，泰禾终于给市场交出了一份答卷。在经历了半年出售项目、暂停拿地、加快销售的调整后，市场*的关注在于：泰禾安全上岸了没？

01

在手现金仍难覆盖短债

2019年半年报显示，泰禾上半年营业收入145.06亿元，同比增长14.33%；归属于上市公司股东的净利润15.61亿元，同比增长58.74%；资产负债率为84.60%，同比下降2.28 个百分点。

营收净利同比增长，实现了“小目标”的泰禾集团的董事长黄其森在今年6月的媒体会上自信地回应：泰禾这几年干得不错，没那么艰难。

而在财报里，我们看到了黄老板说不出口的尴尬。

公告显示，报告期内，泰禾筹资活动产生的现金流量净额为-291.21亿元，原因是公司借款收到的现金减少，同时在偿还债务中支付的现金增加。而泰禾手中的现金及现金等价物的净增加额同比减少72.57%，为14.09亿元。

截至2019年6月30日，泰禾短期借款75.54亿元，一年内到期的非流动负债255.20亿元。合计330.74亿元，而泰禾截至期末的现金及现金等价物余额为129.67亿元，对短债的覆盖比是0.39。

换句话说，泰禾账面上的钱只有3.9毛，一年内要还的债是1块。

可以作为对比的是，根据《中国网》统计数据，2018年，100家样本房企现金短债比平均值为1.37，超过半数的企业现金短债比大于1。

今年6月，知名国际评级机构惠誉给泰禾的主体评级确认为“B-”，穆迪确认泰禾集团主体评级为B3。

在信用评级里面，“B-”级属于较低级别，这个评级的债券已经属于垃圾债券的范畴。

评级不高，导致泰禾不得不花更多的成本去借钱。

财报数据显示，上半年泰禾的融资来自于银行贷款247.38亿元，占比22.42%，成本8.48%；非银行占比*，达到58.94%，金额650.25亿元，成本10.13%，其中，就包括一笔年息高达15%的债券。

7月12日，泰禾集团全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行，票面年息15%。

作为对比的是，今年8月8日建业地产发行3亿美元企业债，期限为三年，利率6.88%；而在8月5日，远洋地产发行的一笔美元债票面利率低至4.75%。

从行业平均水准来看，根据克而瑞数据，2019年上半年，95家典型房企融资总额7169.2亿元，债券融资综合成本7.25%。其中，境外融资成本8.34%。

也就是说，此次泰禾集团年息15%的海外债成本，是行业综合成本的1-2倍。

02

销售额跌出前20强，大本营失守

一如既往，泰禾今年又没有公开销售数据，是为数不多不公开销售数据的公司。

事实上，泰禾自从2015年开始就不再主动对外披露公司的销售额和销售面积，这两个数据对外界来说，始终是一个谜。

而在克而瑞销售排行榜里，泰禾已经跌出了前20强。

2019上半年，泰禾集团实现全口径销售金额456.7亿元，在《中国房地产企业销售TOP200排行榜》中排名37位，作为对比的是，2018年、2018年上半年、2017年泰禾在这份榜单上分别位列20、18、17名。

更值得关注的是，报告期内，泰禾房地产业务毛利率同比减少5.15个百分点。分地区来看，闽系出身的泰禾在其大本营福建区域的营收同比下降39.75%，为37.52亿元，毛利率同比减少11.59个百分点。

而在此之前，福建区域在泰禾分地区的营收占比中，2017年为60.31%，2018年年中为49.64%，虽然有所下降，但基本占据了泰禾的主体地位。不过到了2018年报，这一占比已经跌至为35.92%，至2019年年中仅有25.88%。

不难发现，福建市场上有关泰禾的身影正在逐渐淡出。

2017年，泰禾在克而瑞统计的福建房企销售金额排行榜中，以139.35的亿元的成交额位于第三，到了2018年，泰禾在福建的成交额跌至121.55亿元，位列第7名，被保利、万科、碧桂园、融信等赶超。

闽系房企泰禾，在福建的大本营即将面临失守。

03

千亿泰禾的现金流保卫战

现金流是房企的生命线。在销售排名不断下滑的同时，泰禾只能断臂求生，打响现金流保卫战。

黄老板决定调整债务结构以来，泰禾已经将旗下苏州淀山湖项目、广州增城项目公司、佛山泰禾院子项目公司等部分股权转让给以世茂为首的合作方，交易总对价已超百亿元。

这里需要特别指出的一点是，泰禾出售的资产大部分都资不抵债。从佛山院子所属项目公司的财务数据来看，截至3月31日，该公司资产总额18.14亿元，负债总额约18.19亿元，营业利润-606万元，净利润-451.52万元。

中报数据显示，上半年泰禾因股权转让的子公司达到了10个，收回投资的现金金额达到了19亿元，去年同期只有3.6亿元；处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为23亿元，去年同期仅有4078万。

甩卖“资产包”之下，泰禾的负债有了小幅改善。

中报显示，2019上半年，泰禾的资产负债率较2018年末下降2.28个百分点，至84.6%；净负债率较2018年末大幅下降126.15个百分点。

同时，泰禾的有息负债也有小幅减少，2018年末是1376.2亿元，2019年中则降至1104亿元。泰禾表示，其上半年重点优化了债务结构。从2018年下半年开始，泰禾仅跟20家左右金融机构形成长期战略合作，在此之前是100多家。

房地产是个天然的由高杆杆驱动的行业。保卫现金流的泰禾，只能在拿地上做出牺牲。

从2016年开始，就有数据显示在公开市场的招拍挂泰禾基本不参加，90%都是通过合作并购。今年截至当前，泰禾除了9月7日以59.6亿元拿下北京孙河地块外，其仅通过公开市场竞拍了两块土地，通过并购拿得14个项目。

2019年上半年，泰禾手中的存货约1632亿元，占总资产比例68.42%，和去年上半年相比仅减少0.35个百分点，基本没什么变动。

减少了拿地的后果便是，泰禾的土储和同规模房企相比已经隐隐有掉队的趋势。

半年报数据显示，目前泰禾在福建、京津冀、长三角、珠三角拥有8个项目，包括福州金水湖项目、漳州溪山院子、南京江宁院子、惠州惠阳金尊府等，待开发土地面积仅200.72万平米，计容建筑面积209.25万平米。

克而瑞研究中心的数据显示，在土地储备货值方面，2019年上半年，泰禾集团的土地储备货值2435.3亿元，排名53位。另外，在前9个月的新增货值方面，泰禾集团甚至没有出现在房企前100名的名单中。

按黄老板的话说，这是对市场的敬意。

不过对房企来说，土地储备规模在很大程度上决定了企业在未来几年的可持续发展。

黄老板在今年的一次采访中表示，“今年我们提的目标相对来说比较保守，在1500亿。2000亿现在就不能多说了，上市公司比较敏感，不能老是展望，但我想泰禾还是一个有追求的企业，这个目标比较稳健，也不算保守。”

按照克而瑞地产研究中心的数据，2019年前9个月，泰禾集团销售额611.8亿元，排名34位。

以1500亿元的销售目标计算，泰禾前9个月仅完成了销售目标的40.7%，完成度还没有达到五成。

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文 |村长♂

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