全国土豪都想来打卡，但是这里要关门了

在深圳，你永远不知道路人甲能有多少钱。

一个深业中城，192套房，2800人认筹，每人500万元，共计140亿元。

这个数字相当于西藏去年60%的财政收入（230亿元）、10%的GDP（1400亿元）。

全国各路土豪想尽办法在深圳买买买。

*能证明的是上表，蛇口一个网红豪宅的买家身份证归属地，清晰表露了全国土豪纷纷南下的轨迹。

他们来深圳抢房的时候，招呼都不打，尤其是在8月18日，深圳升级为“先行示范区”之后，九月和十月，深圳的三笔大宗交易，金额就飙到了近20亿元（《》）

“火线哥”（DChuoxian）费了些心思，发现外地土豪更青睐深圳这个地方。但是，这里很快就要“关门”了。

01

升级了，龙华要PK福田南山

东西南北中，钟情哪一种?

火线哥从自己的资料库里搜索了一遍，发现龙华-福田这条中轴才是大宗交易喜欢的爆款。

因为热衷于深圳大宗交易的报道，“火线哥”多次接触了外地的土豪、投资客，也摸索出他们对深圳投入大笔资金的路数：

跟着大规划方向走+找稀缺并且是被低估的物业

“火线哥”建议加上一条：一定要看地图！

没有对深圳地图的精细了解，你很难从大局上把握深圳楼市的走势。

买对了，算你博傻踩准了；一旦错了，那就“脚踩西瓜皮，滑到哪就是哪了”。

大深圳都市圈示意图

再看看规划的*新动向。

4月初，中规院深圳分院副院长王泽坚一次演讲中，披露了深圳城市格局规划。

在上面这幅大深圳都市圈示意图中，深圳都市核心区出现了三个组团：前海、罗湖福田和龙华。

龙华和前海、罗湖福田并驾齐驱。

粤港澳大湾区框架下，深圳未来的绝对城市中心是大前海、福田罗湖和龙华。

请注意，深圳未来的绝对核心新增加了龙华！

龙华升级了，要和福田南山在一个段位上，只是你还不知道而已。

于是，又有一个关于龙华的重磅新定位流出。

深圳中轴版图示意（点小图放大看）

这张图相信绝大多数小伙伴没看过。这是8月份王泽坚对深圳中轴*新的解读。

从福田中心区到龙华，稍带上光明和东莞松山湖，这条中轴带被赋予了“辐射内地、对接全球”的定位，这个规划是首次亮相。

龙华则是重中之重，这是区域位置和地位赋予的。

深圳中轴复合交通规划示意图

再细化看下，深圳未来的交通要走复合化。上图清楚地表示了龙华在东西联、南北拓的重要战略地位。

由此可以相信，在将来，依托于轨道交通为引领，龙华与深圳市内各大中心的直通直连进一步加强。

02

龙华12万+的新启示

可以打个比方，一闪一闪亮晶晶的高大上规划，是一个区域的“面子”。

“面子”好看不够，还要有真材实料的“里子”。

龙华要和福田南山“同段竞争”，“里子”当然要拿得出手。

两个字：密度。

1.配套建设投资密度

2.人口聚集密度

投资密度，体现了区域的含金量和价值；人口密度，决定了楼市需求和换手率。

这两个指标*，在深圳置业投资就十拿九稳了。

深圳十三五期间各区民生配套投资分布

上表从一个侧面回答了*个问题：在深圳城市更新十三五规划中，龙华是原特区外（关外）新增民生配套*为密集的区域。

翻阅龙华楼市的发展历史，就不难发现，龙华*波行情就是轨道交通打前战，配套设施做铺垫的。

龙华区单独的人口统计是从2012年开始的，从2012到2018年，常住人口从140.86万增长到167.28万，2016年和2017年连续两年，户籍人口的增长率竟然达到了20%。去年依然保持了两位数的增长，增速全市*。

《龙华2013-2020年综合发展规划》里提到：到2020年，龙华常住人口控制在190万，实际管理总人口规模控制在300万。

如果按300万计，龙华区人口密度会达到17086人/K㎡，为深圳第二。即便是按190万计，人口密度也接近1.1万人/K㎡。

龙华将成为深圳密度*的中产阶级聚居区。

这个背后，一则是房价已经上升一个台阶；二则是房价挤压下的人口换血，直接导致人口素质的提升。

未开先热。龙华金茂府着实成为了全国房地产的网红。

姑且不论12万+的价格能否带动周边房价的“小气候”，有一点是肯定的，深圳乃至全国的土豪，在龙华有了一个新的聚集地。

这点很重要，这对龙华区域人口素质的提升，起到了关键的一步。

这样一来，所谓的龙华“房价豪宅化”，也不再显得空洞了。

03

凭什么是龙华房价“天花板”？

“关外”的精华在龙华，龙华的精华在红山。

6月24日那场深圳“史诗级”土地竞拍上，红山地块经历了135轮拼抢，这就是一个佐证。

红山的精华体现在四大文化馆上。

深圳美术馆效果图（图中右侧建筑）

深圳美术馆新馆总建筑面积3.5万㎡，以国家重点美术馆为建设目标，定位为大型现代化、国际化、数字化的综合美术馆。

作为展示城市精神与文化内涵的深圳形象工程，美术馆共设有1.5万㎡的展览空间，满足不同大小的展览需求，将是深圳四大美术馆中规模*、规格*的艺术圣地。

深圳第二图书馆效果图（图中左侧建筑）

深圳图书馆调剂书库项目，又称深圳第二图书馆，通过一个公共广场与深圳美术馆共同组成一个文化建筑群。

该馆总建筑面积约3.6万㎡，设计藏书量约800万册，建成后将成为全市藏书量*的图书馆，而且还拥有全国*的地下智能立体书库。

除了图书馆、美术馆，红山还有演艺馆、展览馆等文化配套服务设施，聚拢深圳乃至全国的文艺气息。

龙华演艺馆效果图

龙华首家演艺馆建筑面积约1.2万㎡，现已入驻中国喜剧界的强大IP开心麻花自主经营华南区首店。

龙华展览馆效果图

龙华展览馆建筑面积约3000㎡，结合文化与科技展览功能，以宏大的场景、高科技的手段，生动形象地展示了深圳的发展历程，是深圳新时代的象征。

这四大馆中，美术馆和图书馆属于市级配套，把这么重要的工程放在龙华，足见龙华配套的级别之高、力度之强；演艺馆和展览馆虽然是区一级，但是这种文体高配，让深圳很多区都望尘莫及。

可以看出，作为重点规划的红山文化商业中心充当着整个龙华的发展引擎，其规划蓝图中汇聚购物、餐饮、文化、娱乐、教育、服务配套等多元业态，有图书馆、美术馆、演艺馆以及展览馆等文化配套服务设施，红山将成为深圳当之无愧的“文化之山”。

四大馆建成后，将成为深圳“关外”流量*的文化IP，这个跟周边人口、楼市会产生怎样的关系？

文化和艺术的追求，成为新中产乃至新兴富豪的重要标配，四大馆在一定程度上，会促进周边人口和居住群体的圈层转换。

至于对楼市的利好更为直接了，红山成为龙华的“天花板”，资源密集、名校加持之外，文化场馆的高配，也是功不可没。

这一点可以参照红山的近邻——福田中心区。

红山文化四馆位置示意图

再把视野放大到国际上，大凡有人文配套“重器”加持的楼盘，保值性和潜力都很好。

SOHO是纽约著名的艺术区和商业区，拥有一线品牌的店铺和独立的精品商店，而画廊和艺术馆则是SOHO另一张名片，吸引着大量高品位，高净值的公寓买家。

纽约市房子*贵的前十个地区

*近，PropertyShark网站发布了*新的纽约市地产*贵社区前50的排行榜，曼哈顿毫无悬念地以八个小区进入前十而稳坐“*贵地产区”的宝座，SOHO以将近300万美金的房价中间值位居第二。

东京千代田区*，有东京国立近代美术馆、赤坂太子酒店、秋叶原电器街等等，这里一直都是东京住宅地价的领头羊，平均地价是186万日元/㎡，相当于人民币11万元/㎡。

04

这里很快要“关门”了

众所周知，深圳土地资源非常紧缺，可供开发用地不足20平方公里，每年新增用地不足2平方公里。也就是说，剩余可开发用地仅占到深圳的1％。

与此对应的是，深圳去年人口的增长率是4％，位居全国*。

即便是龙华这种的曾经市场供应大户，现在也捉襟见肘了。

在红山，更是屈指可数，红山府的关注度*。

根据规划，红山府定位于构筑一个从商业出发、以文化落脚的城市高端生态综合体，其功能定位涵盖了公园式商业街区、商务公寓、创意办公、展览馆、演艺馆，为城市人群打造国内*“风尚生活体”，填补红山片区在城市商住新风尚的空白。

今年7月红山府的航拍

红山府东侧有长达9.1公里的龙华绿廊公园，北侧文化公园建好后向西行行走十*就可以来到红木山水库郊野公园。

红木山水库郊野公园政府投入4.3亿，打造深圳惟一一个可以举办自行车比赛的郊野公园。

整个龙华的商业是100万㎡，目前红山片区的商业就达到55万㎡，其中*端的商业中心——中央欢乐海岸，也就是红山府的配套，由南山欢乐海岸原班人马打造运营。

红山府容积率低至1.6

在深圳楼市，红山府有一项指标“一骑绝尘”。

1.6超低容积率，无论是深圳一线豪宅公寓还是豪宅别墅都无法达到，可以说，这是深圳惟一超低容积率综合体资产。

更牛的来了，红山府约85%以上超高实用率，户户双阳台、通燃气，不限购不限贷。

“火线哥”（DChuoxian）多次在文章重点提到，购买深圳的公寓，阳台、燃气，是衡量公寓价值的两个重要指标。

122㎡样板间

据悉，近日红山府全新加推了*后一栋的艺术*单位——13A栋建面约70-125㎡的精品公寓，仅仅90席，单价在8-8.5万元/㎡之间。

“火线哥”纵向、横向比较了一下价格：

香港西九龙片区6月初已经卖出113万元/㎡的单价，19*的高铁、十倍以上的房价差。

周边一公里，红山“四大神盘”妥妥的10万+：水榭春天5期10万元/㎡、汇龙湾10万元/㎡、金亨利11万元/㎡。

往北一点，上塘地铁站旁的金茂府，估计要卖出12-15万元/㎡。

红山府的8字头，未来空间有多少呢？

更为关键一点，这个全国土豪都想来打卡的地方，现在就要关门了。

一句话：踏破铁鞋无觅处，人文上品红山府。

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27 Oct 2019 摄影：牛哥

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