临港别墅区 ——工业区里的别墅有价值吗

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当前清冷的威海楼市，临港区的热度更是抢眼。

富力城项目7月29日拿地，9月6日2#3#地块规划建筑设计方案及建设规划许可出批前公告，将于本月26日开盘，一经推出便意向客户不断，近日更是在朋友圈发出因排号量过多加推的信息。

富力城整个项目占地约275 亩，规模大，且沿林泉河分布，位于核心居住区，容积率低（三个地块的容积率分别是1.5、1.0、1.6），根据规划，项目内有住宅、商业、*、酒店，还有别墅。

几乎与此同时，占地约8000亩、涵盖温泉酒店、儿童主题水上乐园、高尔夫球场、国医馆、葡萄园等等配套的威高康养小镇项目的落地，基本定位了临港区的另一种别墅样态。

富力城

在侃房帮近期的市场调查中，富力城销售中心的人流量相对来说，确实比较可观，其重要原因在于价格，比如下图标出的楼栋均价7400左右含精装修，这个价位在这个区域堪堪够得上毛坯价，何况富力城的装修用的是它本部上海的设计团队，风格时尚，也是一大加分项。

那么，富力城为什么要如此定价呢？这个问题或许可以从富力集团当前的财务状况分析。

上面这张是2019年半年度部分房企负债情况统计，可以看出富力地产的负债率是很高的，在这种情况下，它就需要尽快降杠杆、还债，而为了达到目的，就需要降价、快销。

这张图是房企现金流情况图，可以看出，富力地产的现金流压力非常大，它对现金流的渴望是非常大的，同样的，缓解现金流压力*容易的方式就是快速买房、打折买房。

于是，我们就看到了，土地摘牌（7月29日摘牌）才一个月，富力地产的建筑方案就出炉了，到现在还不到三个月，就开盘了。

这个时候就给了购房者机会。

当然，开发商拿地都是为了赚钱，不到万不得已是不会选择降价的，更常见的情况是很多开发商会挨着，等上涨周期。这种时候就有挨不过的，出现倒闭或者烂尾情况，所以，购房者在面对机会的时候也要做好选择。

大开发商全国布局，会为了大局考虑牺牲某个个别市场，他们更重视的是企业的良性持续发展，重视企业的品牌，真正在于口碑的企业不会为了一时的利益损坏自己的形象，也就是说，大开发商的楼盘纵使降价，相对来说也更有质量保障。

富力地产在全国的销售排名很可观，对购房者来说，这是一个大概率上“安全”的开发商。

上图为富力城沙盘（部分），图中河流即是林泉河，台州路从项目中间穿过，其左侧就是别墅。

这个别墅项目属于富力城三个地块的中间一个，是商服用地，容积率1.0。富力城位于临港区核心住宅板块，可以说享受着临港区*的配套：林泉河是区域内*重要的一条景观带，河两岸的公园是重点市政项目，富力城2-1地块隔林泉河是威高广场和区文化中心，也就是区域的商业、文化中心，2-2和2-3地块隔林泉河相望的是威高水韵康桥项目，该项目目前也有别墅在建。

下图是富力城别墅的效果图，为双拼产品。产品利用所在地水系优势，打造了别致的水系景观，与滨河公园相得益彰。

除了项目周边优质、丰富的配套，富力城项目本身还配套有商业综合体、幼儿园（2200㎡）、健身场地2700㎡、托老所400㎡、文化活动站600㎡和富力足球*（规划中）等，这样的别墅项目可以算得上是闹市中取静土。

温泉康养别墅区

康养别墅区主要集中在威青高速以南，这里的别墅项目则是静中之静。

该区域目前处于开发阶段，大片农田、空地，多数项目也都在建设中。

这片别墅区依托的主要资源是温泉。

此处温泉早在清代就有文字记载，水质可饮可浴，水质清澈且具有祛病保健功能，品质极高，汤泊温泉就位于该区域（如下图黄色圆点）。

距离汤泊温泉*近的威高康养小镇，是本土实力企业威高集团以温泉（项目内温泉酒店已封顶）及其自身优势的中医（规划有草药观光园、中医药科普馆等）为核心，打造的复合型康养小镇，该区域另一重要配套高尔夫球场也是威高建设。康养小镇首期推出建面约60-220㎡别院，以三纵三横的空间布局，分割出13个别具特色的组院，还原中国传统里坊巷道。

康养小镇东邻新地威登小镇，为青岛新地集团开发，占地约2000亩，据相关门户网站信息规划有温泉会所、风情商街、湿地公园、水上乐园等配套。下图为项目内实景图，侃房帮实地调研，进入小区考察未见到任何工作人员也没有问询者，只有零散的园林工作者。

小区内建筑排列齐整井然，道路规划应该主要是为行车方便，笔直平坦。

恒融地产是恒融投资集团的控股子公司，集团总部位于北京，其子公司恒银金融为上海主板上市公司。

恒融地产在临港区有两个住宅项目：恒融世家、恒融时代城，一个商业项目：威海冰雪天地，配套有威海首个冰球馆、主题商街、主题星级酒店、餐饮等，恒融时代城是9栋高层住宅。

恒融世家壹号院是别墅产品（下图为项目效果图），设计有中式合院、叠院（双拼、三拼）、联排等产品形态，面积约在180-290㎡，人车分流，独立电梯入户。项目东面规划有自持精英*。

建东置业项目与恒融世家壹号院对角相望，是本土国企威建集团下属的威海建东置业拍得、建设的项目。该项目配套设施有：农贸市场500平方米、社区卫生服务站300平方米、文化活动站300平方米、6班幼儿园2320平方米、托老所500平方米、居民健身场地600平方米

容积率1.1，也是别墅产品，下图为地块当前状况。

临港区前称威海工业新区，它的定位以及发展走向都是以工业为主，在这样一个区域内规划别墅区，初看确有相悖之感，但另一方面，蓬勃的工业却正是区域发展*坚实的基础。它能带来人气、配套以及较快的发展速度，这些对别墅来说同样重要。

而且，临港区的工业项目都是高科技项目、高端服务项目，例如23个市级重点项目：中建材集团旗下凯盛科技集团投资建设的总投资100亿元的中建材铜铟镓硒薄膜太阳能电池项目；威海拓展纤维有限公司投资10亿元打造的拓展纤维先进复合材料研发生产基地项目；威建集团建设的威建建筑科技产业化基地项目；与世界500强万豪国际集团合作的万豪酒店项目……这些项目对本地环境都不会造成伤害。

本图为临港区卫星图（部分），图中蓝色为工厂

另一方面，城市轨道1号线*临港区，在草庙子设站点，这就说明临港区在威海整体发展战略中占据重要位置，而草庙子则又在临港区的发展战略中占重要位置。交通便捷性缩短了区域之间的距离，也让很多中心城区的购房者看到了这里房价的洼地，富力城项目的热度也验证了那句没有卖不出的房子，只有卖不出的价钱。

该区域的价值吸引了富力、威高、中南、恒融等大开发商的入驻，一时之间临港区住宅供应量呈井喷式增加，据艾克数据科技统计，临港区潜在供应量约192万㎡，销售周期长达7-10年，市场竞争会非常激烈。工业的发展、区域的升级，带来持续吸引人口的能力，这样的竞争就会给购房者带来更多更好的入手机会。

临港区目前还在发展阶段，由于工业定位的影响，对本地高端客群和外地旅游度假客群的吸引力相对较弱；几个大的商业配套都在建设中，当前的生活配套还是欠缺；高质量*缺乏，对重视教育的客群来说也是一大劣势，所以目前的购房客群主要是本地原住民、产业客群、中心城区外溢的刚需客户。但是，一个初具规模的别墅区的成型让我们看到了临港区购房客群的另一种可能。

就拿在建的威高未来城来说，定位300万㎡的世界级健康城，包括2万㎡颐养康复中心、2.8万㎡五星级酒店、1.2万㎡天然室内温泉、130万㎡高尔夫球场，威高先进的医药科技，本地优质的温泉资源，这也是具有稳定投资价值的稀缺资源——康养别墅需要的这里基本都具备。

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