横盘？热销？阴跌？还原威海楼市*真实的现状

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正文共2265字

对比其他城市，威海楼市颇有些自成一体的悠然。

近来，南京、天津、三亚等等几个典型的二线城市也都加入了以人才引入计划降低购房门槛的行列，海南省更是基本取消全省*限制；

再之前，十一黄金周上海、武汉、东莞江门成交量同比暴跌，深圳、杭州、青岛、成都等成交暴增；

不论腰斩还是暴增，不论公积金放松还是人才大战，威海楼市都是稳稳的，不闻不问，当然更没有什么地动山摇。

热销盘

10月的*后一个周末，华发九龙湾四期、龙湖春江彼岸、富力城扎堆开盘，而且都取得了让人眼红的业绩。

这三个项目都有一个共同点：性价比高（价格相对低、产品力强）。

三个项目中，26号开盘的华发九龙湾四期，推出712套，成交464套，销售额达15亿。

这个项目算是改善产品，精装，面积在100-197平米，瞰海高层。配套方面有正在建设的CBD商务区、华发自持约5万平新天地商业街，滨海公园等。

华发九龙湾本次推出的四期产品起价12500元/平米（精装标准较三期有一定程度升级），均价约13000元/平米，而网上华发二手房的均价已经超过1万7，即使有议价空间，新房和二手房倒挂的情况也非常明显。

龙湖春江彼岸和富力城之前的文章分析过了，都是刚需版块上的刚需产品。

同在26日开盘的富力城项目，推出192套房源，开盘2个*全部售罄，精装，中高层均价8000元/m，小高层8500元/m，洋房9400元/m。

富力城所处的位置是临港区的核心居住区，沿临港区*重要的景观河道林泉河布局，自身有商业、教育等配套，还靠近临港区文化中心等区域*的配套资源。

该区域内在售项目主要有威高水韵康桥、恒和家园、天亿城、逸龙湾等，水韵康桥一期带简装，二期毛坯主要是联排别墅，天亿城带简装，其他项目就都绝大部分都是毛坯，均价多在八千左右。

富力城享有滨河优势，环境优越，在建筑品质上或许并不比本地开发商产品更突出，但高标准的精装很讨巧，户型设计舒适度高（宽景阳台、全明通透、主卧大飘窗），立刻从本地产品中脱颖而出。

富力城是图中所标“1、2、3”区域，26日开盘的是3地块，据销售人员介绍沙盘上的透明体大概率也将由富力集团开发，其中有两所富力的足球*在规划中。

再看27号开盘的龙湖春江彼岸，这个项目位于温泉镇江家寨立交西南面，同区域内在售的产品有万象一品和建大云顶阳光，龙湖春江彼岸，精装，洋房起价8900元/m均价10000元/m，高层起价7900元/m均价9000元/m

建大云顶阳光4栋高层29栋别墅，高层均价也是8000以上，不过云顶阳光的高层定位大平层，户型面积*小140平，改善型，与龙湖春江彼岸客群不同。

与龙湖春江彼岸构成竞品的万象一品高层起价7988元/㎡，毛坯交付，配套方面虽有项目自带幼儿园和项目北面的山体公园，但跟龙湖项目的配套相比也没有明显优势，且位于山之阴面。

威海不冷

除了这三个表现突出的项目，恒大的海上帝景和悦澜庭、万科翡翠公园等项目的加推效果也都不错。这其中很重要的一点原因是价格下调，不同项目的优惠程度、优惠方式各有差异，更有恒大让人看不懂的花样折扣，其复杂程度与淘宝双十一优惠烧脑程度不相上下，但大体上都有一两千左右的下调。

每平米一两千的降价，影响更大的是购房者的心理。17年和18年上半年疯狂的上涨彻底扰乱了购房者的心理预期，长达18个月的上涨逼得很多客户买公寓做婚房、工作在市区房子买在蔄山，此时，一旦房价下跌，购房者必然立刻出手。

再一个明显的变化是户型面积下调。

前两年房地产势头火，市场上的产品多是改善型，自2016年100-140平米及以上户型成交比例连续四年增长，17、18年入市的产品就明显向改善型倾斜，120平米甚至140平米以上产品占比越来越高，17年威海住宅市场120平以上成交面积占40%，18年占37%。

今年以来，对市场反应灵敏的开发商纷纷下调户型面积，比如万科翡翠公园的三期（地块一）就将户型平均面积从112.9降到了108.8，这样的数字给人的感觉并不明显，但是折算成房款，就是五万多。而万科当前加推的主要产品是93和114平。

龙湖春江彼岸的户型只有四种：89、95、105、125平米。

富力城的户型面积81、97、110、115、120、131、140平米，主推产品是81和97平。

17、18年，改善市场透支，而现在的这一波产品将会透支刚需市场。这一点在文登市场体现得尤为明显。

文登碧桂园项目由之前的均价七八千降到了现在的五千多，一时之间，碧桂园项目垄断了整个文登市场成交量的大半。且不论碧桂园是出于什么原因降价，它这种降价幅度是一般房企都无法承受的，在低价的吸引下，文登市场未来两三年的刚需客群就此被收割。

这一波热度之后，威海楼市的温度可想而知。

升级中的威海楼市

对比品牌大房企的良好成绩，本地中小房企带着迷之自信淡然面对。

侃房帮考察的过程中，本地中小房企很多项目的沙盘都没有亮灯，销售人员自顾自玩手机，连上门的购房者都不搭理，留下微信后发现对方的朋友圈里微商带货比楼盘信息还要多。

单看这样的体验感，也能推拒很多客户。

另一方面，这些项目大多价格坚挺，比起品牌项目不遑多让，甚至还更高，比如东骏阅山当前均价8900元/平米，还要绑定三千一平的储藏室，兰溪堡均价11500元/平米，万象一品均价8800元/平米，即使偶尔推出几套特价房，也是不温不火，没有过多宣传，更像是凑凑促销的热闹，意思一下。

推其原因，可能是想熬着等着下一个上涨周期，可能是企业的“养老金”卖一套挣一套，不管什么原因，都不重要。

重要的是，威海楼市正在利用这一个冷静期进行升级，购房者的理性选择和品牌房企带来的优质产品，在一起推动整个市场产品升级。

万科等物业正在扩张，进入中高端小区（现在很多住宅项目、商业项目都将高品物业当做亮点），企业的关注重点从增量市场转向存量市场，对服务的标准要求越来越高，另一方面很多“养尊处优”惯了的本地物业却还不时与业主发生冲突。

新一代购房者对户型、绿化、物业等的要求会对整个市场形成倒逼效果，而老一代产品正在逐渐失去居住、租赁市场，失去流通性，没有流动性的资产就是伪资产。

大多购房者的困境在于选房时限囿于具体的楼盘、户型或是价格，对整体市场信息了解得很零散，对市场走向缺乏敏感度，很容易受自己的情绪控制，尤其是凛冬天气，房企们难熬，买房投资的机会多，但是坑也多，具体如何避坑，加文末微信，让老张侃房帮专业团队来帮你。

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