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从中国楼市20年历史中,我发现了三个秘密,震撼!

来源:楼市团长   发布时间:2019-11-05 12:55:32

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*近有不少朋友说看不懂楼市接下来的走势,其实我们要洞察楼市的走势,首先要研究它的过去,从中找到规律,才能分析出一二三,今天我将带着大家一起回顾楼市过去的二十年历史,拨开云雾,预见未来。希望你认真阅读完,一定获益不少。

1

每一次调控都是历史重演

1998年,潘石屹和张欣在京城的*个项目SOHO现代城开盘了,虽然砸了很多钱,但事前他们并无多大把握,果然,由于人们贷款困难,连世界*的营销大师来策划也卖不动。购买力不行,房子再好也没用。

正当两人一筹莫展之际,同一年,高层出台以房地产作为经济支柱的产业政策,原本门可罗雀的售楼处迅速排起了长队,潘石屹赚到了从海南逃顶回来的*桶金,从此一发不可收拾。

大江南北的其他地产商人也嗅到了时代的机遇,广州的许家印、顺德的杨国强、深圳的王石,都摩拳擦掌,接下来的几年发展势如破竹。

千万般的营销策略,都不如一条政策的效果,房改的车轮滚滚向前,中国楼市发展进入了快车道。

1998年上海只有3026/平方米的售价,到了2004年翻了将近一倍,中心城区早已过万,其时人均月工资仅仅2033元。(社科院数据)

复旦大学教授撰文称中国楼市存在泡沫,不存在只涨不跌的房价,劝诫大家不要买房

但是,这种观点很快被房价的持续上涨淹没,错信教授不买房的人捶胸顿足。

时间来到2007年,全中国人民怀着对北京奥运的憧憬,不断升腾的国运,期待着2008年形势更美好,盼望着再多赚点钱。然而涨多必跌是不可避免的投资规律。

2008年年初,A股市场不断上扬,股票连番上涨,很多人大赚一笔,于是涌入楼市买房,导致土地市场地王频出,地价节节攀高。

到了年末,美国次贷危机爆发,波及世界,央行六次加息,风雨飘摇的楼市急速回调。

我记得自己身边一位朋友,当年为了买深圳宝安一个叫金泓凯旋城二期的楼盘,排队给喝茶费,千辛万苦终于挤进去选房,结果只剩下2楼和顶楼的户型,无奈之下他们以1万多的价格选了2楼的户型。然后心满意足地期待着装修新家。

后来经济危机来袭,他们在装修房子的时候,在马路红绿灯旁边看到了很多中介小哥举着牌子:金泓凯旋城单价8000元!业主跳楼价急售!我这个朋友的老婆差点当场气过去,那一年都在埋怨她老公。

然而他们的忐忑不安并没有持续多久,2009年高层出手暴力救市,楼市立即反弹,房价一夜翻倍。

他们的房子也涨回来了,一直住了十多年,目前售价已经接近8.5万每平米,涨了7倍多,大概收益赚了1000万,算下来平均每年赚100万。

其实当年焦虑的不光是像他们这样的购房者,还有大批的地产商。

随着次贷危机愈演愈烈,那些拿下地王的地产商骑虎难下,退地事件不断上演,全国土地招拍有一半都是低价,流拍,流标都是常态,地产商们再次陷入了资金链紧张,命悬一线的困境。

二手房也不容乐观,单单在上海,中介门店就从2006年的1.6万家锐减到两三千家。深圳的几大中介公司纷纷跑路,市场一片哀嚎。

当大部分人以为楼市快要完的时候,史无前例的四万亿就这样出台了。

一下子,所有人都活了过来,就像干涸的河床里突然注入了大量的水源,所有生态物都生存下来了,无论大鱼还是小虾。

但是四万亿让楼市反转式上涨,引起高层的重视,2009年下半年又开始加息收贷,楼市从此进入了温和上涨通道,横盘三年。

2012年经济下滑再次爆发,为了挽救经济,高层再次出手,货币宽松。

2013年楼市立即企稳回升,经济向好、但同时伴随着资产快速上涨的风险,于是又开始加息收贷,楼市进入横盘调整,持续近2年。

由于横盘期间,开发商建的大量房子卖不动,到了2015年年初高层经济会议不得不讨论如何解决高库存问题。

于是,新一轮的货币宽松出台,首先疯掉的是中国股市,上证指数从2000点暴涨到5000点,而中国的股市和房市之间,从来都存在默契的“跷跷板效应”,人们在股票市场赚了钱,转手就把股票卖了,换钱去买房改善生活更实际。没有几个人打算持有一支股票十年,大部分人只把股市当作是合法赌钱的地方,赚了就算赢,亏了就认命。

卖一套房办完手续要3-9个月,买卖一支股票只需要2天,所以股市的资金比楼市流动得更快,每一次楼市大涨之前,股市都会先涨,大家去看看2008、2012、2015年的股市行情就知道了,这个规律一目了然。

由于有轰轰烈烈的去库存政策,2015年全国开始了为期三年的楼市分化上涨行情,一二三四线城市轮番上阵,终于引发高层出手,2018年楼市开始步入横盘通道,*近部分城市又以人才人户的形式变相放松限购,中国GDP增速下滑至6%,下一轮普遍救市大涨是否在2022年前后,拭目以待。

总结经验,中国楼市*的规律是以市场为前提,以政策为波动,阶梯式跳涨,政策一收就横盘几年,一放就一夜翻倍,每一轮调控都是历史重演,20年来上涨的逻辑从来没变过。

2

楼市的真相

土地是城市发展的融资平台,楼市是提振经济的强心剂。

政府并非生产部门,要发展城市,大搞基础设施,钱从哪里来呢?随着1998年住房市场改革,土地成为城市快速扩张发展的融资平台。

(深圳前海得益于*,快速成形)

土地融资帮助城市解决了资本来源的问题,通过土地出让,大量的机场、路桥、地铁、医院、*等基础设施纷纷投入建设使用,城市面积越摊越大。

成百上千的城市,排山倒海般崛起,中国进入了急速城市化阶段。在此之前,西方发达国家城市化的资本依赖于侵略与殖民所得,而中国依靠土地实现了资本置换的跨越式发展,短短几十年取得了举世瞩目的成就。

为何全世界只有中国能走这条路,而其他国家不可以呢?

因为计划经济时代所建立的城市土地国有化和农村土地集体化,为垄断一级土地市场创造了条件,中国土地归社会主义所有。土地融资就是利用市场机制,将这笔隐匿的财富,转化成启动中国城市化的资本。

计划经济留下来的这一独特的制度,使土地成为中国巨大且不断增值的信用来源。不同于西方抵押税收发行市政债券发展城市化的做法,中国的做法是:

通过出售土地未来70年的增值 ,为城市公共服务的一次性投资融资。中国城市出售土地的本质,就是直接销售未来的公共服务。

开发商拿地,购房者买房实际是为了城市在这里不断进行的基础设施建设付费,并享受未来的增值收益,所以买一座城市的房子,等于买该城市的股票,租金是每年分红,房价增值是资本收益。

中国靠着土地融资的高效,在短短的20年内,不靠任何殖民和侵略,获得了和美国同台比拼的资格,成为世界大国。

土地是国家潜在的信用资产,而房价是土地信用的外在表现,房价大幅下跌,实际上等同于国家信用破产。从这个角度来讲,中国绝对不会让房价大幅下跌,这是涉及到信用稳定的大问题。

3

我们普通人怎么办?

不管是过去二十年年还是未来的十几年,在具体某个时机和资产类别或者职业机会上没有把握住机会,都不是什么大不了的事儿,但千万不能战略上踏空中国。一时的错过没关系,这个时代总是给你下一次的机会,而且由于体量足够大只要抓住一次,人生就会不同。但由于狭隘悲观,看跌中国房产的价值而全方位踏空可就惨了,在机会*多的时代没想明白,等未来想明白了也晚了。

投资*的忌讳是:价格便宜的时候看不起,等到贵了才急匆匆入市。

再过十几年回头看,今日的房价都是便宜的,但时机窗口正在逐步缩小,越迟买房越被动。以北上广深为例,将来动辄几百万的房子,已经不是无房的刚需所能轻易买得起,只有那些原来有房,整个城市房价涨了,等于他们也分到一部分钱,于是小房换大房,不断往上置换。连一套房都没有的人,是很难一上来就买几百万的房子的。当然,这个道理在二三线城市也成立,无房的人将来买房越来越难,被甩得更远了。

道理是这样,但很多人还是会说现在房价很贵了,还值得买吗?

顺势而为与逆向思维看起来是一个矛盾体,实际上是不同的决策层次。顺势而为是长期战略层面需要考虑的问题,在大方向上决不能逆历史潮流而动,要坚定的站在大势所趋一边。但由于投资不可避免地存在短期市场的涨跌,所以即便方向确定了,也要选择合适的时机进入。

也就是说房子买是肯定的,关键是找准一个好时机进入。

逆向思维是在战术层面选择聪明的时机来介入某个“势”,规避过热行情,冷市的时候买入低估资产,用更好的赔率参与到具有高确定性的未来趋势中。

市场波动不应该作为管理目标,但风险一定是核心管理目标。也就是说房子涨跌不应该是你考虑是否买房的首要问题,而是月供够不够。月供不够,哪怕房子一时涨了,你来不及卖掉,也是要被银行收走的;月供够了,哪怕像我上文那个宝安的朋友一样,虽然买在短期的价格高位,但是他们能活到长期上涨的明天,*终烫平了短期的买入损失,实现大幅盈利。

记住,是否要买房,先问问自己月供够不够,月供没问题,买房的风险就下降了80%。因为买房*的风险不是一时价格下跌,而是供不起。

真正严肃的投资是以必赢为目标的。而且是要在假设自己只是个普通人并且一定会犯错的前提下,还能大概率的赢。如果稍微幸运一点,就不但能赢还可大胜。理解这看似矛盾的话背后的合理性和必然性,就算是投资开窍了。

中国房产投资有没有这样的可能呢?有,中国房产长持必赚无疑。

高概率必须要依托在需求端的长期逻辑和供给端的高壁垒上,高赔率往往出现在负面共识高度集中又隐含了高预期差的地方。

为什么长持必赚,这种高概率是因为城市化发展,购房需求旺盛,而土地垄断导致供应不足。至于上文的高赔率则发生在别人不看好的地段,存在高预期差,你敢于在它低估的时候买入,*终确证你判断正确,获得高赔率回报,数倍收益。

高概率对象*怕的是被充分预期,但好在它是时间的朋友,等字诀能化解矛盾。高赔率对象*怕的是负面逻辑被证实,机会在于正面逻辑强劲又短期难以证伪,某种程度上是个和时间赛跑的游戏。高概率与高赔率共振是数年一遇的大机会,但可惜大多数人会在这个机会出现时事先被市场下跌吓尿了。

每个周期回头看,都会发现*的卖出时机就是不断的出利好,甚至利空都被理解为利好,行情又已经演化了很长时间,市场一致性预期*的时候。

也就是行情很火爆的时候,你就该卖房了。

而*佳的买入时机就是天天都是利空,甚至利好都被解读为利空,行情也已经横盘了很长时间,市场下跌一致性预期非常高的时候。

也就是大家都认为房价不行了,你就该买房。

人弃我取,人取我退,克服人性的种种恐惧与贪婪。

做投资事后来看都很容易,但身在其中却要克服巨大的群体效应和惯性思维,要在压力下依然拥有理性和常识的能力。顺周期内的钱很多是运气,多个周期考验赚到的钱才是能力。

运气不是时时有,但愿每个人都是凭能力赚钱。共勉!

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