广州旧村外来客 大华增城旧改局与进取的2019

土生土长的上海房企大华集团，却在千里之外的广州得到了市场瞩目。

11月6日，广州增城朱村村举行了旧村改造项目选择合作意向企业和表决大会。经会议表决，全票同意选择大华作为朱村村旧村改造项目合作企业，赞成率达到了100%。

值得一提的是，这是大华在广州正式敲定的名列前茅个旧改项目，而朱村村10月25日公开的候选合作企业名单中，大华集团也是少有一家候选企业。

对于企业性质经历过从集体改成有限责任的大华来说，紧跟政策大潮似乎是一种本能天赋，粤港澳大湾区是该公司的下一个核心投资区域。除了旧改项目外，大华集团一个月前刚刚通过招拍挂在广州拿下一宗住宅地块，成交价14.74亿元。

一个月两次落子，让坊间对于大华集团的“低调”有所改观。事实上，这仅仅是大华集团加速布局节奏的一道缩影。今年以来，大华集团已经在广州、上海、南京、昆明、苏州、天津等多个城市有所斩获，拿地金额约达262.15亿元。

这个数字对于许多千亿房企而言当然难以达到值得关注的水平，但据观点指数披露，大华集团2018年销售总额为220.5亿元。高于销售总额的拿地支出，也让大华集团的“进取之心”表露无遗。

羊城外来客

虽然大华在上海同样是凭借旧改项目起家，但能够在保利、富力等诸多“旧改大户”盘踞的羊城分出一块蛋糕来，实属不易。

资料显示，大华本次拿下的朱村村位于广州增城区朱村街中部，该村户籍人口约6300人，户数约2200户。项目拟改造总面积约为58公顷，改造范围内涉及建筑总栋数约为4425栋，总建筑面积约78.9万平方面，容积率约1.35。

对于为何能够拿到这一旧改项目，接近大华集团的人士表示，这与大华多年来在旧改行业积累的口碑是分不开的。“大华做了这么多年旧改，有不少经验，也做出了不少样本，这些都是取得市场和居民们认可的资本所在。”

旧改就像是钓鱼，需要付出足够耐心和精力。在奉行高周转的地产行业里，能够“稳坐钓鱼台”的人不多。增城这个旧改项目，就是大华在广州收获的“名列前茅条鱼”。

在刚进入广州的时候，大华集团仍然秉持着自己一贯的“低调”本质。2017年，大华集团广州公司成立。区域公司成立后，大华集团并未着急在市场上开疆扩土，而是花了一年的时间去熟悉市场和做前期准备，直到2018年才开始真正在广州拿地。

静默期结束后，大华在广州的拿地节奏也开始加快。

“我们在发展过程中会坚持自己的优势。”大华集团营销副总经理王忱如是说道。在广州拿下名列前茅块地打开局面后，大华的注意力也开始转回到“老本行”上来。并于四个月后，顺利签约成为广州增城山田村的旧改合作意向企业，该项目占地964万平方米。

“在广州，大华集团会采取双管齐下的扩张策略，既会继续寻觅旧改项目，也会在适当时候通过公开市场拿地。”一位接近大华集团的人士介绍道。

这样的拓展策略不难理解，开发一个旧改项目需要时间，而在这段时间里，大华集团自然需要通过其他渠道拿地开发。

据相关人士透露，大华在广州的项目要到明年才会陆续推出市场进行销售。换句话说，直到区域公司成立的第三年，大华集团才能从该区域的项目中看到经济效益。

不过，大华显然有耐心等上三年。

有业内人士指出，虽然旧改周期长，但其利润率自然也会更高。大华多年浸淫于旧改行业，虽然规模增长不快，但公司的现金流情况却较为健康。“在融资行业形势不明朗的时候，大华的日子或许要比许多同行过得滋润。”

据大华集团广州公司总经理陈开强透露，大华广州公司的拿地资金是由公司统一调配的，而大部分资金都出自公司的自有资金。与此同时，公司也会利用旧改项目去做一些融资活动。

“我们的项目基本都是自己操盘自己做，很少采用合作开发的方式。”陈开强如是说道。

进击的大华

从年龄来看，成立于1988年的大华集团算得上是行业内的“老人”了。几十年的旧改生涯，其实早在其创立之日便埋下了伏笔。

大华是国内名列前茅批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业，其打造的头个项目名为大华社区，项目由多个居住小区构成，总占地面积约为3.5平方公里。

从体量上，该大型社区与旧改项目动辄几百万平方米类似。而也正是从这个项目开始，大华开始走上了打造大型社区项目的道路，也逐渐积累起了开发大盘的经验。

据上海中原分析师卢文曦介绍，多年积累下来，大华集团在上海旧改市场有着不错的口碑。“这种项目挺耗时耗力的，大华做了下来，虽然周期长，但很稳定，风险也小。”

此后的二十多年里，大华还开发并运营过上海大华锦绣华城、大华滨江天地、曲江公园世家、大场老镇改造社区等一系列超过百万平方米的大型社区项目。其中，上海大华锦绣华城和大场老镇改造社区的占地面积分别达到3.3平方公里和2.5平方公里。

如果单从土储面积来看，大华集团的“粮仓”不算空虚，但由于大型社区与旧改项目的开发周期都很长，大华集团的销售规模与同行相比一直显得有些落后。

据观点指数披露数据，大华集团2017年、2018年的销售金额分别为194.7亿元和220.5亿元，增幅仅为13%。在不少房企在排行榜上厮杀赶超时，大华集团却显得有些平静，虽然每年都稳稳进入房企百强行列，但始终难以有所超越。

不过，随着融资渠道缩紧等变化出现，拥有稳定现金流的大华集团似乎迎来一次发展契机。有业内人士指出，当增量市场出现萎缩，房企们的增速开始放缓时，对于一些增长不快且比较稳定的房企而言是一个机会。

事实看来，大华集团同样看到了这个机会。今年以来，大华频频在公开市场出手，拿地节奏明显加快。截至目前，大华集团已经拿下了总地价262.15亿元的新增土储，而这一数字相当于去年销售总额的119%。

并不意外的是，在新增土储中包含有不少旧改项目，除了广州外，大华集团在“大本营”上海宝山区也获取了超过33万土地面积的旧改项目。

从拿地策略看来，大华集团仍然坚持着自己的旧改优势。不过，其他通过招拍挂拿到的宅地或许更值得众人注意，因为相比耗时漫长的旧改项目而言，这些“短平快”的传统项目或许才是助推大华集团规模加速的动力所在。