看房要验资？我甩给他一个账户，上面躺着1800万！

500万认个筹，300万看个房，戴上“先行示范区”王冠的深圳，正在点亮更加璀璨的天空。

是的，深圳楼市又火了。

“火线哥”（DChuoxian）试图用一个真实案例来再次佐证：

一位衣着普通的客户，想看一下眼下深圳风头正劲的一个豪宅项目，因为没有预约，被现场销售拦在门外。

了解缘由之后，他掏出手机，打开手机银行，销售看了这组数据，硬是愣住了10秒钟：18后面跟着6个0，妥妥的1800万！

现在深圳楼市真实的场景是：全国各地，甚至不乏海外客户，再加上深圳本土市民，在加速进场“打新”。

同时，一些很具有居住价值、能够中长期投资的项目，正在或者已经被秒杀。

这厢，北上广往下，深圳往上，阔别42个月之后，深圳房价再次进入全国涨幅榜前十。

01

42个月之后，深圳再次领涨

来自国家统计局的数据显示，9月份深圳一手商品住宅价格以环比上涨1.2%领涨一线城市，再次进入全国涨幅榜前十。

上次的入围时间是2016年7月，时隔三年零六个月。

二手的趋势明显些。

二手房报价，在一个月之内上调5%。二手房成交量回升30%以上，罗湖成交量涨了58%。

上图是贝壳研究院提供的北上广深一年来二手房挂牌均价走势。

很明显，除了深圳一直是震荡上扬以外，另外三个一线城市均是逐步下滑。

这样的话，深圳的二手房均价就超过北京上海。

如果要给今年深圳立Flag的话，应该是这样的：2月份，粤港澳大湾区的概念规划出台，触碰到了小阳春的共振；8月份，先行示范区，开启了金九银十的独立行情。

政策红利、市场趋势、人口虹吸，越来越多的人来到这片热土，用脚投票。

这其中也分化出两股力量。

一头针对一二手房价存在大幅剪刀差的豪宅，三年后，挣个四五百万，是件很轻松的事情。于是，就有了华润城三期、深业中城那些令人咋舌的土豪抢筹案例。

另一头则体现在大宗交易上。

据戴德梁行数据统计，截至2019年第3季度，深圳今年大宗交易成交金额已达311亿元，这一数字已破2018年全年的280亿元纪录。

所以小伙伴们前阵子看到一些案例，比如上海客扫了仁恒梦公园三个整层63套，一位外地土豪买了横岗一个新盘40套。

*新的案例也浮出水面。

圈粉2万+的深圳网红盘璟悦轩（建发小巨蛋）的粉丝中，不仅有深圳本地的投资客，还吸引了上海、福建等外地客户，不少客户都打算要整层整层地下单。

甚至还有部分来自澳洲等外籍客户，打算用国内亲戚或者公司名义，一次性购买多套。

现象和数据总是卿卿我我、密不可分。

上面这个表格，清晰揭露了今年大宗交易的买家目的：58%的是用来投资，这个数字比前两年都要多出一大截。

原因其实很简单：深圳，风来了。

这一点很快就体现在市场的微观层面上。

在光明，出现了客户“抢筹”，比如前文所说的璟悦轩（建发小巨蛋），已经吸粉2万+，深圳本土客+外地投资客+海外买家正形成三股力量，磨刀霍霍。

璟悦轩（建发小巨蛋）位于光明中心区成熟区域，距离光明体育中心仅仅百米之遥，距离地铁6号线南庄站大约800米，距离地铁13号线公明南站大约600米。

周边商业文旅居住配套也不错。2公里范围内就有大仟里商业中心、红花山公园、红花山体育公园、光明区文化馆等配套设施。

*新消息是，该项目已经拿到预售证，共有商务公寓959套，38-50㎡，160万元起就能搞定一套，本周六开盘。

“火线哥”（DChuoxian）预测这个盘将会成为四季度西部的爆款。

下文有详细分析。

02

一双无形巨手在推动

风起的时候，你一定要看清风向。

今年下半年，深圳楼市风头比较猛的，应该是光明区。

从政府规划、配套提升，到市场成交，光明区的热点逐一呼应，利好叠加效应明显。

“火线哥”（DChuoxian）梳理一下：

光明中心区规划首发，定位于深圳市副中心；

深圳科技馆、科学公园……一批网红地标来了；

在建地铁6号线计划明年5月运行；

深圳中轴战略，将光明纳入；

光明一个盘*近一次开盘，售价上浮约14％，单价“破5”，去化约9成

风起于青萍之末。每一条信息的背后，都隐藏着一双无形的巨手在推动。

如此众多的利好在短期内聚集，当前的市场环境更适合出手置业。

可以这么说，光明是继前海之后，深圳楼市更大的机会。

“火线哥”在这里要说的是，光明要下怎样的一盘大棋，机遇在哪里，又该怎样布局？

作为深圳*年轻的行政区，光明就在这两三个月，备足了猛料。

看一个区域的前途，首先要看中心区规划、产业有多高端。

8月22日，深圳市规划和自然资源局发布【光明中心地区】(光明CBD)法定图则(草案)，规划用地约8.18平方公里，规划片区总建筑规模约1316万㎡。光明区将打造一颗强有力的“城市心脏”。

光明CBD位于光明区中部，东邻两明生态区、西邻茅洲河、南邻高新技术产业区，为《深圳市城市总体规划(2010-2020)》确定的光明区中心和深圳市副中心。

至此，拥有“农场、牛奶、乳鸽”三宝的光明不再偏安一隅，要成为深圳市一级的副中心。

更为重磅的是产业。

在7月5日发布的广东省推进大湾区建设三年行动计划中，光明科学城被列入重点建设项目。

8月23日，光明区科学城开发建设署回应科学城建设进度：深圳科技馆年底动工，科学公园明年开建。

光明将拥有深圳西部高端的科学产业，相应带来的是高端产业人口。

这一点上，光明较龙华的格局，上了一个台阶。

光明科学城效果图

还有一个光明的重要规划，并不广为人知。

中规院深圳分院副院长王泽坚在8月份一次演讲中，对深圳中轴进行了*新的解读。

从福田中心区到龙华，光明、东莞松山湖也纳入其中，这条中轴带被赋予了“辐射内地、对接全球”的定位，这个规划是首次亮相。

深圳中轴版图示意（点小图放大看）

市一级副中心＋高端产业科学城＋深圳中轴，重磅利好一波接一波，光明在下一盘很大的棋。

明年5月开通的地铁6号线，则是近期可以兑现的*利好。

6号线示意图

6号线是一条快线，对楼市的影响可以参照沙井的11号线。

可以看出，继前海之后，光明在深圳被赋予了特殊的发展前景和上行动力，也正在被市场和人们发现和认可。

从市场反映看，先知先觉的资金已经开始了布局。

03

“5字头”的光明，该买谁？

市场的信心，除了上述规划、交通配套的重大利好之外，开发商真金白银的往市场砸钱，让市场短期内迅速启动。

6月24日那场史诗级土拍，当日的成交信息显示，光明2宗地卖出了74亿元，楼面价4.2万/㎡。

“火线哥”从市场了解到的一手信息是，光明房价在突破“5字头”以后，后继项目更多的要站稳5万＋。

这是基于：

光明更高一层次的战略区位及规划

未来5-10年间光明进入快速爆发期

光明楼市正在进入红利释放阶段

5万的房价已获市场认可

这也就是“火线哥”在前文预测的，本周末，进入“5字头”的光明，要出爆款！

多空间低总价，璟悦轩（建发小巨蛋）拿出了非常有诚意的价格，总价160万元起,而且带近20万元标准的豪华智能化精装。

除了价格很抵以外，项目的突出优势很明显：

1）38㎡有三个居住空间

这是璟悦轩（建发小巨蛋）*的亮点。

从目前市场项目看，要实现三个居住空间，主流建筑面积需要85-90㎡，市价要450-500万元。

而3.6米的挑高，则实现了这种可能。

还记着前两年风靡一时的18㎡极小户型设计挑战赛吧？这个38㎡就是大赛获胜团队亲自设计的，3.6米的挑高，实现了更多的可能。

关键一点是，这三个空间可用、实用、好用。

收纳空间展示

去看过项目样板房的小伙伴都会被收纳空间惊艳到，璟悦轩（建发小巨蛋）通过黑科技，可以做到容纳1.5米标准双人床的主卧空间、次卧空间。

又通过一体化设计，让餐厅和书房兼具朋友聚会和私人独处的功能。

卫浴空间也不小，达到3㎡左右，甚至做到了干湿分区。

此外，还有能实现3种功能的阳台。

2）类似“瑞士军刀”的投资功能

一提到深圳的商务公寓，潜意识的投资理念就是“出租啊！”

当然，璟悦轩（建发小巨蛋）也是正牌商务公寓出身，除了出租收益以外，还有更大一步棋。

目前，光明区域内星级酒店非常匮乏，整体档次不高，难以满足日益增长的高端商务、旅游短住需求，周边仅有维也纳等三星级酒店，酒店的平均开房率95%以上，平均房价300元/天。

再看看璟悦轩（建发小巨蛋），在品质功能上远超出酒店；在装修布局方面，胜出一般公寓。

售楼处现场

“火线哥”（DChuoxian）了解的消息是，这一潜在市场已经被大客户看中，之所以打算开盘整层购买，就是为了作为日租酒店用途。

此外，华侨城光明小镇正在打造深圳未来*的旅游项目，做民宿也是一种资产包打理的方式。

综合看，这个项目的投资功能复合多样性，就像一把“瑞士军刀”，一寓多能。

限于篇幅，璟悦轩（建发小巨蛋）更多的零星卖点就不能一一呈现了，上面两个是这个项目*为核心、也是独一份的，这样就决定了起跑线上，谁能够*快跑到终点。

本周六，项目就要开盘了，从目前状况看，热销应该是靠谱了，看样板房、认筹的必须抓紧了，因为留给散户的机会，真的不多了。

对了，一定要仔细品味一下建发房产在项目精雕细琢的园林，小户型也有大意境。

中式园林的日与夜

剧透一下，项目旁边的华发股份与金融街合作的大体量项目，要启动了，这对项目的配套、前景，都是加分项。

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8 Nov 2019 摄影：牛哥

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