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「看盘」九曲河*后的高层,近期*值得买入的楼盘之一!

来源:大卫聊地产   发布时间:2019-11-12 00:00:00

临近年底,高性价比房源多起来了

无论首次置业,还是改善自住,这两个月其实真是一个非常不错的时机。

所谓性价比,不是越便宜越好,而是在价值和价格之间,达到*的平衡通俗点,叫物超所值

*近我特别关注九曲河的一个项目。

按照铭腾公布的数据,2019年10月,他的销售面积(套内计),全市第2;成交金额,全市第1

近期重庆卖的*的楼盘!龙湖开发,九里峰景,前几天我专程去看了一趟,心动不已。

开始筹集*款了!

今天将我对项目价值的理解分享给大家。

他的价值其实很显性:

  • 地段的综合价值好

  • 生态环境不错

  • 龙湖大社区少量的高层

  • 价格有吸引力!

  • 未来的预期价值,比较明确

  • 具体分析如下:

    01

    很特别的地段!

    1)九曲河这个位置

    在一众北区热点板块里,九曲河一直很低调。

    一来,他主打生态,楼盘开发少;二来,数量有限的楼盘,几乎全是低密社区,就更低调了。

    但这里的位置相当特别。

    (位置示意图)

    如图。

    以九曲河湿地公园和地铁六号线九曲河站为中心的这块区域,实际上是“大照礼”三角区的中心!

    之所以特别,我们看他的周围,是这样的:

    南面,三站路,是光电园3000多家企业聚集,腾讯、阿里等巨头的区域总部!

    还有照母山科技创新城数字经济产业园

    北面,一站路,是礼嘉商圈儿童医院欢乐谷

    东南方向,几*车程,是照母山金州商圈,全新的市人民医院人民*一中国际部

    你发现没有?几何中心上的九曲河,太占便宜!

    自己家,是大片公园,出门就是地铁,周边的医疗、教育、商业中心、产业集群等现代城市配套,成环绕状!

    2)巧妙的差异化优势!

    有个前段时间刚买了这里的业主,和我探讨九曲河和周边的差异化。挺有意思。

    和照母山相比

    照母山已经是“宇宙中心”,配套接近成熟,但产品两极分化严重;

    而九曲河配套不如照母山,但整体开发周期短,且产品定位普遍很高。

    和礼嘉相比

    礼嘉有高大上的配套体系,滨江商圈、医疗、旅游等。

    九曲河,用一站路解决了错位竞争关系!礼嘉是好,我一站路即到!而一站路,恰好做到了繁华热闹与宁静自然的切换

    和大竹林相比

    大竹林和九曲河的生态环境有相似性,比如都能享受金海湾滨江公园,追求低密生活。

    但不同的是,九曲河拿下公园的同时,地铁刚好经过家门前!生活通勤变得特别便利!

    怎么说呢?

    九曲河的特别之处在于:进一步,他享受了礼嘉、照母山和大竹林包围圈内的全部配套;

    而退一步,就回到了自己纯粹、低密、公园环绕,且又具备基础生活配套的世外桃源。

    这一步的切换,可以是地铁1-3站路,也可以是开车3、5*

    差异化特征带来的均好性,是九曲河“独一份”的竞争力。

    其中两个关键词,一个很方便,二是环境好

    02

    极致的生态环境!

    这年头,大家太喜欢公园了。

    九里峰景相邻的九曲河湿地公园,有大约3300亩,他非常大,总面积比中央公园还大近1000亩!

    但因为周边开发楼盘不多,他在市场上的声音并不多。

    这自然是好事。

    (实景图)

    除了湿地公园,往嘉陵江方向去,就是嘉陵江沿途绵绵十数公里,总占地将达到5000余亩的金海湾滨江公园

    (金海湾公园)

    据说金海湾公园并不太适合一个人独去,因为那里太美,太大!

    已基本打造成型的双超级公园,不远处,是缓缓流过的嘉陵江。这样的生态环境,恐怕在整个主城区域,都再难找打。

    且,几乎不可能复制。

    03

    品牌

    九里峰景的第三个价值点,是明显的「品牌效应」。

    龙湖大社区的住宅,在重庆有比较明显的增值效应本质上是因为他的居住体验感更好,物业维护更好。

    比如水晶郦城,比如龙湖源著,江与城,两江新宸,但凡大盘,持续*能力都不错。

    大社区的居住氛围好,园林、物业的优势体现的更加明显,配套也成熟的更快。而这些,都是房屋价值的保障。

    九里峰景是九里晴川大社区的*后一期,也是*的高层组团

    卖了就没有了!

    高层组团内,一共8栋高层,到现在只有*后2栋,也快开盘了!

    2016年中旬拿地,别墅洋房为主,很神奇的,现在就即将清盘。这应该是*快清盘的龙湖大社区

    大区域内,为数不多的品质高层;

    小区域内,*的高层;

    龙湖大社区,罕见的在售高层!尤其在北区!

    04

    有吸引力的价格!

    前两个月销售的清水房,总体的主力价格区间,大致是17000-19000元/㎡左右。

    小户型单价略高,大户型单价略低。

    *后的两栋带装修出售,包含了龙湖品质的地暖、品牌厨卫、卧室客厅都铺贴了墙纸!性价比同样很高。

    对于核心区域的品质高层,这个项目,我认为这里相对更有吸引力的,是四房户型比如套内108㎡的标准四居室。

    单价都会比小户型性价比更高,如果按揭,*多不了太多,却能一步到位!

    也许光看到价格,你是没感觉的。

    但叠加了上述地段、配套、大公园环境,紧邻地铁、龙湖大社区稀有高层

    1站路礼嘉天街,3站路光电园优质产业聚集区,这种价格,实际上相当划算。

    因为他的价值预期是非常明显的。

    05

    产品价值预期

  • 户型特点

  • 产品是68-110多㎡面积段,涵盖了2/3/4居室,3/4房是主力。

    可以理解为是面向品质刚需品质首改的需求。

    我就拿108㎡户型做分析,因为我的目标是他。

    (套内108㎡户型 装修演绎)

    单纯说户型,几个特点:

  • 非常实用紧凑,端头户,两面采光

  • 功能性亮点:没有明显的小房间,卧室空间均衡!另外,注意他的阳台,进深大约2.4米开间更是进行了有意的延展!增加了实用效率;

  • 全飘窗,外加阳台,实现了赠送面积!

  • 就我所知,龙湖在做产品定位时,会经过比较全面的客户调研。并依托用户或潜在用户的反馈,预判未来的居住需求中的很多要素,比如数量、类型、痛点等等。

    在这个情形下,九里峰景的主力,是3房以上,4房为主,必然有比较充分的理由。

    我当然会选择抱大腿。

  • 供需关系预判

  • 功能性4房,符合成长型家庭的需求。

    在控制总价的基础上,如果还能把品质做出来了,会形成此类型产品的供不应求!

    为何如此判断呢?

    我们知道,3年以前的重庆楼市,市场清淡,为了保证销售速度,流行80㎡以内的小户型!

    而到2017年市场火爆以后,市场又开始做大户型,纯改善!洋房、小高层、大平层,套内120㎡以上扎堆。

    品质型的、总价不高的高层四居室,实际上很稀缺

    现在社会中坚,30岁+,2+2+2家庭,四房是刚需。

    像上面这种108㎡,功能性好,面积不大,就控制了总价!

    这对于刚性需求,可以一步到位,减少未来的换房成本。

    而对于一般的改善型家庭,现在的住所小了,必须要换,预算又一般的时候,品质高层四房,*80来万,并不难!

  • 具体位置

  • 九曲河大的区域位置,前面已经说了。就九里峰景具体的情况,同样用一张图表示。

    五角星的位置。

    (位置示意图)

    如图。

    九里峰景,正好就在地铁六号线九曲河站!

    后门出去就是。基本是无缝对接。

    除了地铁站,项目紧挨着九曲河湿地公园

    从这个图上看,九里峰景的配套相当清晰:

    在辐射范围内,我把部分配套标注了出来,如重庆市人民医院、人民*、莱佛士医院、儿童医院礼嘉院区、礼嘉天街、以及200万方的金州商圈等!

    小区出门,坐上地铁,一站路,几*,已经在山姆会员店里,开始试吃进口牛肉了

    而大社区内的配套,基本如社区商业街、规划*,也都有。

  • 内部情况

  • 外部看环境和配套,内在,核心就是建筑品质园林设计

    大家都关心的外立面,是现代主义的风格;

    入户门头采用石材+金属边框;

    顶层用了玻璃幕墙,给人的感觉,是比较硬朗。

    (意境图)

    内部的主题园林景观,据说是龙湖*新的升级版高层住宅区景观,突出“共享交融”。

    内部打造了全龄段的空间,有童趣活动区、老年活动区、篮球场、综合运动区、休闲区等;

    社区里面还有一个约5000平的豪华共享大中庭

    为了追求居住舒适,九里峰景的*楼间距,有约100米!

    这样的综合价值,你会心动吗?

    06

    *后

    今年看完,我看房差不多有11年了!

    看了九里峰景,我有一个感慨,北区的高品质平价高层,真的是看着、看着,就真的要没有了

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