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重庆楼市即将入冬吗?下叉还是等待?

来源:大卫聊地产   发布时间:2019-11-14

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2015年的冬天,售楼部门可罗雀,某大型项目的会议室,领导悉数到场,研究“项目该如何过冬”。
投影出来的PPT上,呈现出来的都是满满的负能量,整个市场数据都在下滑,消费者观望情绪浓厚,房价一折再折。营销总监哭丧着脸,说他已经2个月没休息了,女朋友都要跟人跑了...
最后,总经理只默默地说了一句话。
“年底之前,业绩完不成,全部走人!
正所谓,年年岁岁花相似,岁岁年年人不同。
坚持过寒冬的人,会更强健;没坚持过的,都冻死在了寒冷的冬夜。

2

最近和几个业内资深人士交流重庆楼市状况,普遍比较会有悲观情绪,说现在是“冬天刚来,后面还冷着呢”。
不瞒大家,最近有点急躁的开发商,的确有点多。
动作普遍有两个:
1) 大幅度动优惠
2) 高成本请分销
其实很难简单地去评判他的对或错
就像一个普通家庭,遇到急事,几十百把万,就让把人难得彻夜焦虑。
我们不是开发商,很难明白开发商的难。
但作为消费者,我们该如何客观而理性地看待这个行情和优惠促销这件事呢

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行情的分化,已经比较明显。
首先,基本上所有楼盘都采用了付费寻求分销帮忙这条路径,分化在于有的费用很高,有的费用较低。
其次,优惠分化也非常明显。有的给了 高折扣,或者装修变毛坯;也有的,价格没有任何变化,依然顶起卖。
中介分销这个事,更多的实际上是应对市场竞争更激烈时的常规动作。
属于中性。
但动价格这个事,就需要仔细分辨了!
  • 哪些还能稳得起?

  • 哪些稳不起?比较着急?

往往会产生很多不同的结果!
据我的观察,稳得起的楼盘,通常有几个明显的特征:
  • 楼盘综合价值不错,地段、品质、配套、户型等都算可以;

  • 物有所值或者性价比高;

  • 在区域内是为数不多的优质盘,具有相对性的竞争优势;

  • 有良好的预期或稀缺性;

  • 同时,公司资金链没问题,能顶得住阶段性的市场压力。

这类楼盘,如果是自住需求, 或许价格没有优势,但却是非常值得重点关注的楼盘
因为它更「靠谱」。
我们应该理解,好房子,一定成本更贵,以及开发商要有合理的利润
价格与价值对等 ,这是良性循环
“稳不起”的楼盘也有几个明显的特征:
  • 位置偏远、品质一般、配套不足;

  • 户型设计、产品定位等方面出现失误,不能满足客户需求;

  • 开发商急于回笼资金,资金链压力非常大。

而面对公司业绩压力,迫不得已“大幅促销”。
一个建议:你带着上述这些要素,去对应地观察分析你的目标楼盘,大致就能判断出来他们还稳不稳得起。
对待“稳得起”的楼盘,相对会放心一些,自住需求,追求品质,自然可以买;
对待“稳不起”的楼盘,反而更要多个心眼,观察其风险所在。
结论:
在平淡的市场阶段买房时,按照经营者思路,反向思考,非常重要
降价减配,降价降质,已经屡见不鲜了。
买房是大额消费,一点折扣相对于房子总价而言,其实没有那么重要。
品质,才是决定房屋未来价值的关键因素
本质上,对于一些不靠谱的开发商项目,他给你优惠的总价,不是他割肉,而是在你的钢筋含量、公区造价、园林景观上做做文章!换换材料!
这是恶性循环

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对于楼盘的差异性表现,大体上还要分为两类:
第一类,
比同区位、同类型楼盘便宜个10%以上,这种是没有技术含量的简单粗暴,叫做“价格差异性”。
第二类,
比隔壁楼盘户型好、景观好、装修好、服务好,注重消费者体验。同时,价格比较稳定。
这种叫“产品差异性”。
产品力支撑其价格
无论在何种市场,从我10来年的心得看,作为购房者,我们要的是“保质保量”的“性价比”,而不是“减质减量”的打折
这些年,房子从供不应求到逐渐总体平衡,未来更有价值的房子,一定是有品质、有配套,满足人们改善居住条件需求,更好的房子。
就像刚刚过去的1111。
最终疯狂售卖的还是衣服鞋子家具电器,而不是房子。
第一因为阿里粑粑补贴不起,别看他们很富裕,你让他给全国房价满400减50试一试!
第二则是因为房子的巨大差异性,每一套房子,对于每一个家庭,选择的价值维度都不相同。
在楼市, 性价比≠低价格 ,是一个永恒的宗旨。

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其实对于重庆楼市,我有几个挺敬佩的楼盘。
比如冉家坝某项目,因为保品质,套内30000元/㎡左右;
还比如渝中,另一项目因为造价+区域价值,套内30000-40000元/㎡左右;
还有九龙坡的印江州,因为高规格配置、高装修标准和对区域潜力的预判,从来没有动过价格。
这些项目的业主,都可以放心地睡得着觉
如果再说细点,项目稳得起,
其一,来源于价值自信;
其二,价格坚挺,必然有 品质支撑价格,且允许适当的降低销售速度;
其三,能提供更多的附加价值。
以我们此前分析过的印江州为例。
1) 我记得它第一开盘时,因为是区域内较高的单价,销售并不顺利。但一直没有动价格,品质和态度逐渐受到认可,反而卖成了2018年区域销冠,蝉联2018-2019年200万级产品大西区份额TOP1 (数据来源:铭腾数据)
2)不断强化的区域价值
约63万方的九龙坡成熟区品质大盘,本身就具备很好的稀缺性。
作为区域内为数不多的品质楼盘,就近的, 重医、大坪、西南医院的教授、医生;育才中学的老师;九龙坡高净值人群大量的改善置换 ,是有明确潜在需求的!

(距离为直线距离 来源于百度地图显示)

石桥铺商圈扩容、红岩村大桥(在建)即将连通江 、成渝经济圈门户地位;
距离在建的5号线、环线陈家坪站约600米;
这些区域利好,在兑现之前,需要坚守、需要时间
3)品质支撑
这一点最为关键。东原“印”系血统,属于高品质系列,值得坚守。
配置 印江州的多龄场景式园林、多主题架空层泛会所、约5000㎡高端印会所,都需要精心打造;

(印江州会所实景)

装修,印江州的装修配置是重庆市面非常不错的标准:
  • 楼栋门禁采用人脸识别

  • 智能密码锁;

  • 配备中央空调、新风系统、地暖系统、净水系统

  • 隔音降噪更好的系统门窗(1/2期配置)

  • 印江州八系精工,涵盖智能、健康舒适、收纳、玄关、客餐厅、厨卫、卧室及家政等八大方面,高达60项人性化细节,全方位考量家庭居住的舒适度和便捷度。

(三期样板间实景拍摄)

当然,我们都知道,即便同品牌的材料,型号档次不同,价差非常巨大;同一个工艺做法,有300一天的工人,也有150一天的工人,经验不同,水平不同。
这个选择题,是造成装修差价的重要因素,是考验开发商专业和良心的事
反推回去,降价降标准?或许就不难理解了。
4)产品讨巧
印江州目前在售的户型面积,比较主流。主力套内100㎡上下,定位品质改善。
户型实用性都非常高。
比如我贴一张户型图。

(户型装修演绎图)
你可能想象不到,这个户型,套内计价面积只有约94㎡。
却实现了横厅模式,并且刻意设计了双阳台
半封闭阳台使得整个厅的部分面积扩大,增加采光与实用性
同时景观阳台,形成可变空间。
全屋几乎没有任何浪费面积!
印江州的户型都比较注重细节实用性
5)服务附加值
印江州依托社区运营TOP1——东原原·聚场的社区运营,通过很多活动,营造有温度的邻里关系,以及高端物业服务,是作为附加值的存在。

(印江州活动)

高品质会所,可以视作豪宅标配,也是圈层的载体。
会所的一些活动,让业主生活变得更加丰富。

6

题外话。
市场火爆时,我会尝试提醒开发商,别太透支消费者的喜爱和追逐,那些“一次性付款优先”,是在透支消费者的购买力,那些傲娇的“老师,我们不知道哪天开盘”是在透支消费者的热情与喜爱。
买的时候多激动,“扯皮”的时候就有多激烈
市场平稳以后,突然之间好像刚需都不在了?很多楼盘卖不动了?
但我想说,优胜劣汰,这才是一个正常的商品交易市场,当市场回归常态,甚至即将迎来一些人口中的寒冬时,反而对有实力的开发商,是超车的机会。
而对于消费者,一定也是好的时机,出现了!
高品质的产品+高质量的服务,是保障房屋价值的最核心因素
也是支撑价格的决定因素!
而作为一个对重庆楼市长期发展看多的人,我的观点从未改变。
以自住需求和长期价值投资为目的的购房,冬天,正是制定买房计划最好的季节!

7

现在回想起来,2015年冬天,我最后悔的事,就是没买进如yld、hytx等几个楼盘,当时他们套内10000-12000元/㎡,加上户型较大,单价和总价,在一众楼盘里,显得“很贵”。
但现在回过头去看,却都成了难得的好机会!
本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
大卫聊地产
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