再现“窗口期”，北京楼市“寻宝秘笈”是什么？！

*近因为宏观经济和房地产政策的变化，市场都在关注房地产市场有什么值得看、值得买的项目。特别是在深圳改变了普通住宅标准后，北京作为全国调控*严格的城市，市场期待有一些能平稳市场的政策出台，叠加*近MLF的降低可以预期11月20日的LPR将会降低。市场有再现2019年初小阳春的“窗口期”预期！

市场进入降息通道，楼市企稳预期强烈！

这几天集中发布了很多宏观数据，其中值得关注的有几个：

1：2019年前10月房地产市场销售额、销售面积均出现了同比上涨。全年刷新2018年创造的15万亿销售额成为定局。

2：在11月初，MLF利率降低后，上周再次释放流动性，15日，除定向降准第二次调整落地外，央行进行了2000亿元1年期中期借贷便利（MLF）操作。这已是央行月内第二度开展MLF操作，两次操作提前锁定全月公开市场操作净投放，后续重启逆回购亦不无可能，年底“补水季”正式到来，万亿级财政投放也已在候场。

如果拿对比2019年初小阳春的政策、宏观因素看，市场的确具备了再现的基本因素。

一方面：对于北京等城市来说，市场在过去2年中，房价出现了明显的调整，成交量萎缩，积蓄了大量的市场需求。另一方面：信贷增量还是刷新了同期记录。而且未来降息通道已经打开！

具体到不同城市，以北京为例，现在看，政策肯定是不会再收紧了，社会上的资金量会增加，资金成本当然就会下调。对于这个市场周期看，不论是购房者还是开发商都在抢夺“窗口期”。在窗口期对于购房者而言，更容易选择优质的项目。对于开发商来说，更容易收获优质的土地资源！

如何“优选”北京？！

从目前的市场情况来看，房地产市场已经基本实现了“房住不炒”的楼市预期。全北京截止日前合计供应商品房住宅37922套，虽然少于2018年全年的45370套，但成交量则高达31522套。

总结一下当下的北京楼市，简单的说就是市场是二八分化，购房者总量依然在增加，但供应的确多了，购房者的选择余地也多了，那么在这个“窗口期”，购房者如何选优？在北京楼市供应红海里的“寻宝秘笈”是什么？

其实很简单，在当下北京平稳的市场预期下，买房看成交量高的区域，看区域的经济发展潜力！

按照这个逻辑，在占据市场主体的限竞房领域，很明显的能看出区域差别：全北京截止日前，限竞房供应51900套，已经完成网签的住宅套数是22538套。区域分化非常明显！

其中供应量*多的区域大兴供应了13980套住宅，签约完成6990套也占据了市场*。从签约比例看，大兴区签约去化率仅次于丰台、朝阳、海淀三个城区。大兴区域的去化比例比市场平均的43%高7个百分点。供应占市场的比例为26%，而成交占比则达到了31%。

为什么“大兴”会被市场关注？其实原因很简单：规划利好落地、其他区域优质项目越来越少，大兴区域内优质项目井喷！

首先：大兴的规划利好快速落地！

如果说2015年前，2次南城计划下的南城楼市变化只是暖南的话，那么现在的南城已经蜕变成为“型南”。北京只有南城还有土地可供开发，规划也在全面向南城倾斜！

第三轮城南行动计划（2018-2020年）去年9月出台后，更加快了南部地区的一系列发展动作。在此之前，北京已投资约6860亿元，先后实施了两个阶段的城南行动计划，使得北京城南的公共交通、医疗教育、生态环境等各方面都发生了翻天覆地的变化。

今年9月25日，北京大兴国际机场正式通航。在大兴国际机场的辐射带动下，北京南部区域的发展进一步提速，航空经济、高端产业级城市资源快速集聚，拥有旺盛活力的综合发展圈日渐形成。未来，大兴国际机场将带动北京南部区域临空经济的发展，提升南城产业层级，带来更多的就业机会，平衡南北地区的经济发展水平；同时，将发展建设为首都另一个以机场为中心的城市新中心，带动区域临空产业链的发展，促进北京南部地区城市功能的完善。

其次：北城优质项目基本尾盘阶段！

北京土地市场供应*近几年的确非常多，但从土地供应节奏看，北部区域在2019年前三季度出现了多个优质项目，包括望京府、未来金茂府等项目已经基本售罄或者尾盘。而后续再入市项目基本都在顺义远郊等区域。反而大兴的优质项目成为了*近市场的主导。

第三：大兴区的优质项目井喷！

从供应量、项目数量看，大兴区肯定是北京的红海，而红海除了多，另外一方面有也体现了区域价值，能被大量的房企看中，也体现了大兴楼市的价值！

从板块来看，大兴共分为六个主要板块，分别是东北部的亦庄、瀛海、旧宫，这三个板块都在五环周围；中部的黄村板块，是大兴区的中心；中南部的魏善庄和庞各庄，这两个板块都在六环边，也是距离新机场*近的板块。

大兴区可以说是北京优质房企*集中的区域，包括金茂、首开、中海、保利、首创、远洋等在内，区域内基本囊括了全部深耕北京的品牌房企。

大兴楼市优选“六小龙”！

上周代表“大兴”楼市价值的优质项目都出现在了一场主题为“新机场、新大兴、新机遇，大兴楼市严选六小龙”的论坛上，这些项目可以说的确代表了大兴区的楼市性价比。

熙悦林语

五环精装墅区的代表，熙悦林语地处大兴旧宫，紧邻南五环旧宫桥，踞守京台高速公路，周边8号线、S6号线双轨交汇，畅达亦庄经济技术开发区及两大机场。项目百米之外便是11.65平方公里的南海子公园。项目周边拥有德茂*等重点名校，以及航天总院、天坛医院两大三甲医院。

熙悦林语的主力在售产品为220-280㎡叠拼别墅和136㎡的洋房平墅。作为北京市建委认定的少数几个《高标准商品住房建设项目》之一，熙悦林语罕见的达到了运营三星的绿色建筑*标准。采用全精装交付，配备净化除霾新风系统。

大兴金茂悦

距大兴机场*近的科技精装限竞房！金茂在北京一直是高端住宅的代表，逢金茂必热销，在大兴的金茂悦同样也是区域的产品力代表！

大兴金茂悦位于大兴区南中轴六环位置的魏善庄板块，地处新航城“临空产业创新总部区”内，距离新机场仅15公里，是连通新机场与北京内城的重要节点。

70-104㎡的两居至四居产品，大兴金茂悦传承金茂科技智慧基因，悉心考量每一个生活细节，从“呼吸、温度、静音、给水、智慧生活、安全社区”6大维度制定6S生活体系，适配城市新青年，打造高品质的科技精装智慧社区，提供科技智慧健康的生活方式新体验，缔造全家庭健康宜居生活样本。 大兴金茂悦传承金茂科技智慧基因，悉心考量每一个生活细节，从“呼吸、温度、静音、给水、智慧生活、安全社区”6大维度制定6S生活体系，适配城市新青年，打造高品质的科技精装智慧社区，提供科技智慧健康的生活方式新体验，缔造全家庭健康宜居生活样本大兴金茂悦传承金茂科技智慧基因，悉心考量每一个生活细节，从“呼吸、温度、静音、给水、智慧生活、安全社区”6大维度制定6S生活体系，适配城市新青年，打造高品质的科技精装智慧社区，提供科技智慧健康的生活方式新体验，缔造全家庭健康宜居生活样本

禧瑞天著

禧瑞天著雄踞CBD、通州城市副中心与亦庄科创区的黄金三角区，立足国家科创产业发展前沿，周边两公里范围内，云集京东、小米、京东方等500强企业，是北京都会中心的高端商务领地。

禧瑞天著紧邻轨道交通亦庄线次渠南站，8站即可畅达国贸。海淀知名的建华实验*近距项目仅600米，禧瑞天著社区内还配套建设了12班幼儿园，居者可享一站式优质教育。

项目规划89㎡南北通透三居和118、138㎡全明瞰景四室两厅两卫，其中118㎡户型独享通惠河支流一线河景，138㎡户型布局方正宽绰，近享超大景观园林，为居者打造高品质的复合改善社区。

海晏春秋

海晏春秋地处大兴瀛海，距地铁8号线首站瀛海站仅300米，项目凭借罕有的0.87超低容积率，打造北京城南纯墅“孤品”。不论是在大兴还是在北京，已经不太可能再有如此低密新增供应。

在绝佳的先天禀赋之上，海晏春秋规划200-340㎡叠拼别墅，以及360-450㎡的合院产品。秉承远洋高端“春秋系”产品理念，海晏春秋采用轴线对称的建筑规划，五进式归家礼序，为中国家庭匠著理想人居。阔达11.6米的*面宽，超大采光中庭，为居者创造开阔舒适、品质宜居的尊崇感受。

中海中轴新品

过去2年，北京可以说中海成为了房地产市场的焦点，对于瀛海区域来说，*个入市的限竞房日光盘就诞生在这样，“瀛海府”的89平小三居，当时伟哥看了惊为天人，同样也是中海打造。

瀛海府的建设已经接近尾声。从现场来看，瀛海府的品质很不错，完全没有因为是限竞房而品质打折，甚至外观看起来更有豪宅品质，可以期待的是，瀛海府即将上市的二期、三期地块将更值得关注。

50-110㎡的1-4居满足了市场主流群体的面积需求，项目外拥南海子公园和南苑森林湿地公园两大超级城市绿肺，同仁医院亦庄院区、北京中医药大学东方医院南院区等三甲医院环伺周边，8号线首站通达市中心，15*畅达西红门、旧宫、亦庄核心区三大商圈；社区内部，中海自营6万㎡大型商业购物中心，真正做到了造城。

保利庞各庄

从大兴楼市的历史看，保利可以说是*了解大兴的企业，保利在大兴已经成功开发多个优质项目，保利茉莉公馆、保利春天里、熙悦春天等7个知名项目，保利的品质与实力赢得大兴购房者的广泛认可。

此次保利再度出手摘得的庞各庄地块，地处大兴机场新航城的“临空产业配套服务区”，未来规划引进大量品牌生活商业配套，将为区域板块持续注入价值。

庞各庄项目规划75-105㎡二至四居全线精致户型，以“每一款户型都是爆款”作为户型设计准则，致力将项目打造成为爆款户型的集聚地，为刚需及刚改客户提供居住功能性及产品总价的*选择！

大兴区的发展非常迅速，大兴的未来也值得预期，上一个窗口期，在2011年底伟哥曾经1万单价买过一套大兴六环边的住宅，5年翻五倍，2016年超过了5万，现在看又一个窗口期到了。