2020年，你会买青浦哪里的房子？

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青浦2019年宅地成交表

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2019年*热板块，候选只能是前滩和徐泾

前滩的火热是因为市场觉得便宜。

徐泾的火热才是对城市未来的美好期待。

2019年年末，瑞安在青浦蟠龙镇拿了四块地未来将供应约1580套房子。

这个瑞安，就是新天地那个瑞安，也是翠湖、瑞虹那个瑞安。

瑞安埋伏蟠龙镇已多年

2019年年末，徐泾还有数百套尾盘在售，其中一部分应该会跨年。

因为市场对限价依然有所期待或有所依赖。

市场在等待中核。

在这些尾盘之后，万科1000多套也将登场。

市场很期待万科和瑞安的PK。

和市场不一样的地方是，我看多瑞安，但更看多万科。当然，看多徐泾更重要。

至于会不会涨价，开关不在万科手里，在政府手里。

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上海土地市场官网上，每块地都会附有答疑纪要，这是开发商拿地之前的疑问总结。

华新有块地150344万元的时候答疑纪要是本地块无人提问

后来这块地就终止出让重新挂牌139538万元。

华新潜在的供应是1109套。

但是华新金茂悦2019年的网签套数多少呢？

16套。

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2015年9月16日，16家开发商参与赵巷宅地的竞拍，包括了万科、保利、中海，*终花落旭辉上海建工联合体，*后的竞争者是保利。

是为保利建工西郊锦庐。

楼面价22122元。

2019年9月24日，融创在赵巷拿地，楼面价约2.1万。考虑到保利建工西郊锦庐容积率是1.01，而融创这块地是1.3，并且融创这块地还会有15%自持住房。

地价是上涨的。

但是涨幅真的很少啊。

保利建工西郊锦庐的售价是4.85万均价。

融创赵巷一共供应约1310套，应该是充足的。

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同样也在2015年9月14日，首创在青浦淀山湖大道拿地，楼面价17324元/平方米，就是2019年热销的首创三期。

2019年青浦新城新盘供应其实是过剩的，慢慢地也都接近尾盘了。

2020年的潜在供应集中在青浦淀山湖大道，包括了已经开盘的东原碧桂园、即将加推的首创喜悦风华等等。

潜在供应约2500套

在这些潜在供应的房源当中，即将加推的首创喜悦风华是值得关注的。因为它的楼板价是*的。

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朱家角的潜在供应一共约774套。

看起来供应不多，一年内卖完的可能性几乎没有。

道理很简单，淀山湖大道供应均衡，一点溢出都没有。

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梳理青浦的潜在供应，也能够大体了解青浦的城市化主要在徐泾和淀山湖大道。

青浦主要的供应也在这两个地方，基本覆盖了主力价的所有总价层次。

青浦的基建和人口导入也会主要覆盖这两个片区。

青浦区总计约6667套的潜在供应（不含库存）看起来很多，但2019年至今青浦区一共成交套数是11923套（房地网数据，应该含了动迁房）。

供求大体匹配。

应该去供应多的地方。

因为供应多的地方意味着城市的规模，人口的规模，新圈层的可能性。

但限价条件下，不管是徐泾还是淀山湖大道，2020年都将面临压力。

主要压力就是：如果后续的房子不涨价，尾盘就非常困难。

这个现象，在2019年已经初现端倪。

比如不少万科控在等万科天空之城的新的一期，抱有的预期里万科天空之城还将继续5.8万。

而瑞安控则在等待瑞安，抱有的预期是瑞安将和万科天空之城性价比持平。

只有等待万科天空之城真正放开价格。

青浦的市场活力才能真正释放。

若非如此，2020年的此时，青浦应该还是在销售尾盘，2019年的房源还有机会跨两次年。