底价44.76亿拿下“南沙新名片” 葛洲坝地产大湾区重新上路

这是一场毫无悬念的土拍，在沉默之际，就敲定了*终的归属。

11月21日下午3点，广州南沙出让横沥岛“巨无霸”地块，开始几*过后，葛洲坝地产、广州南沙城市建设投资有限公司、南沙国际金融岛(广州)有限公司就以底价44.76亿元拿下，折合楼面价每平方米8090元。

早在今年10月22日，南沙挂牌2019NJY-15号地块时，就有消息称，潜在买家就是葛洲坝地产。到今天，这一信息得到了证实。

自2015年1月拿下广州广钢新城两宗地块后，葛洲坝地产再度以合营项目公司的“老方式”现身羊城市场。但随后近五年时间里，一直未有下一步动作。

这次拿地，加上目前大湾区房企入局热潮，无疑可以看出葛洲坝地产在规模上的一丝“挣扎”。

对此，广州地产资深人士邓浩志认为：“继广钢新城之后其再次推进大湾区的布局，说明还是比较看好这里的市场，扩大自身在羊城的布局。”

底价摘下“南沙新名片”

从广州南沙区对2019NJY-15号地块的规划来看，无疑这宗地块建设完成后，将成为广州南沙的明星项目。同时，这宗地块也是南沙国际金融岛挂出的名列前茅宗住宅用地。

根据出让文件要求，该项目规划定位为“南沙新名片世界金融岛”，具体位于明珠湾区起步区（横沥岛），用地面积约13.92万平方米，计容总面积55.32万平方米。

作为标杆性项目，自然在出让条件上有着许多限制。公告显示，该宗地内含有10宗子地块，其中地块一为定向建设地块，地块二至十为居住地块且需要采用装配式建筑的建造方式建设。

具体来说，地块一可建设用地面积约20.35万平方米，将用于建设国际会议中心、国际会议服务酒店、国际公馆等内容的国际综合会议中心，葛洲坝地产须按规划条件和国际竞赛确认的方案等实施建设，经验收后无偿移交给南沙政府。同时，需在土地移交日起6个月动工建设，36个月内建成并竣工验收。

地块二至十中，竞得人同样需要配建商业服务设施、两所幼儿园、托儿所、综合医院等合计建筑面积接近2万平方米（规划）。

对此，广州业内人士认为：“该宗地块能够以底价成交的重要原因是需要配建地块一，这宗地块建成后交给政府后，实际上对于企业来说没有多少盈利空间，其余九宗宅地才是有循环溢利回报的。”

说到盈利空间更为明显的表现是，广州地市近期频频延长挂牌截止时间，或者中止出让再重新挂牌。

当日，花都花山镇莲山北路宅地开拍前因无人报价延期至12月5日，增城中心镇坑贝站南地延期至12月9日......

对此，邓浩志则认为：“目前行业增长放缓、资金收紧，企业原本预期盈利可能在20-30%之间，现在都不敢有太高的预期。近期大湾区地区很多地块无人报价而流拍，延长挂牌、降低起拍价重新挂牌等举措，都是为了吸引更多的房价参与竞价。”

“走出去”后的慢增长

资料显示，葛洲坝集团于2004年通过整合集团地产相关业务单位成立葛洲坝地产，并于2009年确立了房地产核心业务“走出去”的发展战略。但成立至今，葛洲坝地产在集团公司的营收占比却从未超过10%，较高为9.93%。

2010年3月，在国资委发布的“退房令”中，葛洲坝地产成为了首批16家以房地产为主业的央企之一，其他成员包括保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂等。

彼时，葛洲坝地产开始启动全国战略布局，确立了“核心布局一线城市、谨慎发展二线城市、严格禁止进入三四线城市”的布局战略，其中北京、上海、广州三大城市是其三年发展的重要战略支撑点。

随着楼市的持续升温，葛洲坝地产在2015年至2016年期间更是动作频频，在北京、南京、杭州等城市相继拿下“地皇”项目；以及出资18亿元与保利成立两项目公司，共同开发广钢新城两宗地，首入广州。

按照葛洲坝地产的设想，在经过这些充分的酝酿和准备之后，公司面向全国发展的战略正式进入快车道。从2014年末至2016年末的财务来看，营业收入从62.54亿元增涨到了98.99亿元，即将突破百亿大关，营收占母公司比例也由8.83%升至9.93%。

但这些成效只是短暂的，同时高价拿地策略让葛洲坝地产提前进入了缓慢增长状态。2016年年底，调控政策开始收紧，在核心城市限价之下，葛洲坝地产的高价地皇项目反成了“烫手山芋”。

而98.99亿元的营收、9.93%占比成为了葛洲坝地产仅有的“辉煌”，次年其房地产业务营收就缩水了三分之一。2017年末至2019年中期财务数据显示，葛洲坝地产营收分别为62.46亿元，74.41亿元、43.47亿元。

如今，葛洲坝地产拿下广州“南沙新名片”项目，对于其目前紧缺的土地储备来说，总建筑面积55万平方米，即便是折算后的权益建筑面积，仍然是不错又及时的补充。据其2019年中期报表显示，葛洲坝地产储备土地权益建筑面积为21.34万平方米。

这是否将成为葛洲坝地产的“新起点”，或许答案将会在日后揭晓。关于该项目，葛洲坝地产在观点地产新媒体采访时，仅表示不方便透露。