北城刚需如何买房，看这个就够了！

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上一次，在讲到300-400万刚需如何选房时，我们主要讲到了东四环和南三环，很多朋友表示：希望我们多关注一下北边。

300-400万的总价，从大范围来说，可以关注的区域有：天通苑、回龙观、顺义老城区、昌平老城区等等。

但如果细分来看，除了遍地*的海淀之外，在每一个板块，如果你仔细找，400万以内的刚需盘还是能找得到的。只不过，这些盘极为分散。如果你的预算正好在这个区间，又想买北城的二手房，建议多去看看市场或者关注一下中介门店的推荐信息。

今天，我们只着眼于大区域。

天通苑，无论从地段和配套来说，其实都还是不错的。只是，由于种种原因，这里成了多年的“价值洼地”。详情请查看之前的文章《地段和配套都没毛病的亚洲*社区天通苑，为何屡屡跑输大盘》。

目前，天通苑社区均价不足4万，甚至部分户型单价只有两万多，放在整个北京市场来看，这么低的价格都是难以想象的：

价格低，对刚需来说当然是好事，不过需要提醒的是：这是一个大型的经适房社区，建筑质量极差，而且交易过程中会多出大量的税费（网签价的10%），而这些税，是要跟*一起付清的，这无疑会增加买房者的经济压力。

而且，由于这个税费的存在，将来置换时，对出手会有一定的影响。

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回龙观，虽然居住环境比黑中介聚集的天通苑要好一些，但作为著名的睡城，这里早期规划了大量的经适房，比如龙锦苑、龙跃苑、龙泽苑、龙腾苑，龙禧苑、风雅园、天露园、云趣园等等，均价在3.5-3.9万之间。大量经适房的存在，直接拉低了区域房价。

熟悉北京房地产市场的朋友都知道，天通苑和回龙观的房价长期处于洼地2016-2017那轮大行情到来时，这两个区域的涨幅只有80%左右，远远跑输大盘。而当行情向下走时，它们的抗跌能力也远不及其他区域。

所以，如果要买这两个板块，要做好心理准备。如今北京房价一直处于阴跌之中，未来两三年，很可能也不会有什么行情，回龙观和天通苑，在萧条的市场大环境下，自然更不必说。如果行情一直不好，你的房子不但会持续贬值，也会影响将来的置换。

虽然，回龙观和天通苑有诸多问题，不过正如上文中所说，这里交通便利、配套齐全，非常适合在中关村、五道口、西二旗、西三旗、望京等核心商圈工作，而资金又不是很充足的刚需群体。

如果真要买这里，笔者认为：回龙观比天通苑要好一些。

和天通苑不同的是，除了大量经适房之外，回龙观还有一些次新的普通商品房小区，其中，品质*的要数2014年的“首开国风美唐”，目前均价在6万左右。

其余的还有“流星花园”以及“紫金新干线”等。

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顺义老城区，虽然配套比较齐全，但城貌相对落后，楼盘多以老破小为主，和东三环的潘家园板块有点类似。

▼老城区环境

顺义老破小的价格，一般在3-5万之间，300-400万买下一个小两居完全没问题。不过，顺义教育很弱，以后，没有学区加持的老破小，在市场大环境下，情况非常不乐观，这也是我们之前反复强调过的。

除了老破小之外，顺义主城区也有一些次新盘，推荐如下：

小区	位置	建成年代	单价
万科四季花城	地铁石门站	2006	4.6万
金汉绿港	地铁顺义站	2006-2010	4.1-4.5万
前进花园	地铁石门站	2001-2010	3.5-4.5万
裕龙花园	地铁顺义站	2003	3.8-4.2万

昌平老城区，和顺义老城区类似，楼盘以老破小为主，当然，也有一些品质不错的次新楼盘。

小区	位置	建成年代	单价
蓝郡国际花园	地铁昌平站	2005	4万
清秀园	地铁昌平站	2003	3-5万
金隅嘉和园	昌平东关站	2010	3.9万
昌盛园	昌平东关站	1999-2007	3.1-4.2万
亢山佳园	昌平东关站	2003	3.5万

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除了二手房之外，有一些性价比高的新盘也颇值得关注。今天，笔者推荐两个自认为还不错的项目。

*个是*近很火的“万橡悦府”，这个楼盘在朱辛庄，离地铁昌平线“朱辛庄”站只有400米左右。

这里轨道交通很发达，不仅有地铁昌平线、8号线，还有规划中的昌平线南延线，一直到达北三环蓟门桥。

楼盘是限竞房，限价5.4万。项目南侧是万橡华府，东侧是教育用地和配建医疗用地，北侧有一块更大的教育用地，据说是要规划一所九年一贯制的*。

周边商业配套也挺齐全，目前地铁站东边有已经建成的TBD万科天地，项目自身还配建4万平米的自持商业，建成之后，对周边人流量将形成一定的虹吸效应。

项目总共有12栋楼，都是洋房和小高，主力户型是89平的三居，再小一点的有73平的两居，总价在390万左右。

第二个是“未来金茂府”，它位于昌平未来科学城核心区。

项目分为东西两个地块开发，东边地块挨着绿地公园，距离地铁17号线“未来科技城南”站大概600米左右，规划建设容积率为1.5的低密洋房（7-9层），户型为120-160㎡三四居，限价54187元/㎡。

而西边地块就是给刚需群体量身定做的，案名定为“未来金茂府悦公馆”，以77㎡-97㎡两居、三居的小户型为主，限价51478元/㎡，总价390万起，精装交付。

金茂向来主打科技住宅，其产品口碑向来是不错的。总价400万，完全可以拿得下一个小户型。

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从央行20日公布的*新一期LPR利率来看，目前首套房利率降低已经是不争的事实，而这对刚需来说，是个实实在在的利好。

在房贷利率下滑的刺激之下，笔者预测，接下来，北京市场的成交量会逐步回升。

准备买房的刚需朋友们，可以着手先看看房了。

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