为什么是青岛，为什么是胶州（二）

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正文共2396字

在房地产市场，*经典的一句话可能不是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，而是“长期看政策、中期看政策、短期看政策”。无论是四万亿救市，还是棚户区改造，都令无数经济经济学家频频擦汗。

政策对房地产市场的影响，短期是房价地价，长期是预期，所谓对房地产市场的预期，也更多的是对该城市发展前景的预期。

政策对于一城一地发展的作用，正如时势对于英雄的作用，有时势相助，竖子也能成名，而无论哪一个城市的发展，都离不开政策加身。

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青岛*次享受到政策红利是在1984年。

十一届三中全会后，总设计师说“要让一部分地区先富起来”，青岛成为首批14个沿海开放城市之一，政策、资金、人口纷涌而来。青岛海尔集团的崛起正是这一时段的典型代表。

正是得益于外商准入、金融优惠等政策，1984年创立于青岛的海尔集团引进了德国利勃海尔冰箱先进的生产技术和设备，借力发展成为中国家电*品牌，212集的科教动画片《海尔兄弟》影响了一代人

张瑞敏砸冰箱

享受着改革开放政策的红利，东部沿海地区迅速发展，据相关统计数据，其GDP占比全国总量的50.1%，到1993年的时候，东部地区人均GDP达到西部的2.2倍，而东部人们感受*深的是大量西部地区打工人口涌入，甚至很多娶不起媳妇的人也能“买到”一个西部媳妇。

但是，由此产生的负面影响也很明显。

东西部之间的差距越来越大，渐成鸿沟，为了协调这种局面，国家的发展战略发生了转变。

1999年，国家提出西部大发展战略

2003年，提出振兴东北战略

2004年，提出中部崛起战略

国家的政策支持还有一个非常重要的事件是分税制改革。

1994年，我国开始分税制改革，中央和地方之间的事权和财权重新划分，原来“分灶吃饭”的财税体制（地方财政只负担本地政府管理区域内的财政支出责任）取缔了，中央的占比增加（比如增值税，中央分享75%地方分享25%），这样一来，中央财政收入不断增加，中央的调控能力也随之增强。

中央调控的主要方向就是用东部省份“贡献”的资金，补贴中西部的开发发展。

02

上述历程其实也是国家对区域发展战略的两次重大转变：

*次，改革开放，让一部分地区先富起来，全力支持东部先发展，实行不均衡发展战略；采取这种战略是跟国家当时的情况相关的——改革开放之初，我国生的生产力、生产要素都相对匮乏，无论是资金、技术还是劳动力、资源都不足以支撑整体同步发展，只有集中有限的资源创造发展极，才能突破当时发展的困局

第二次，政策向西部、中部、东北倾斜，各区域协调发展。经过改革开放，东部与其他地区的差距已经拉开，若是继续原有战略，两方的发展会撕裂，不利于整体稳定，所以国家利用宏观调控，引导东部“输血”西部，只是，并没有取得预期效果。

东部沿海经济的发展是良好的发展区位和优惠政策共同作用的结果——世界各国经济*活跃*具发展空间的地带都是沿海地区，这已无需多论。

中西部地区战略的推动则与市场规律相左，想完全利用行政手段消弭差距的行为并没有取得预期效果。就以人口流动为例，在这一阶段中西部人口还是在向东部流动。

而这一时期，海尔集团的发展已经走上国际化、全球化战略阶段，海内外各种荣誉拿到手软。

区域不均衡现象没有改变，国家再次转变战略。

03

我们熟悉的中心城市、都市圈、城市群，乃至一带一路等都跟这第三次的区域战略调整有关。

不久前，中财委第五次会议明确指出“经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式……增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能”

国家不再强调大区块战略，而是转向精细化布局，以点带面，以中心城市带动都市圈带动城市群，然后通过中心城市之间的联动、都市圈城市群之间的联动形成规模；一带一路也是设置多个枢纽城市，串联起来，与国内外其他枢纽城市形成联动。

济南、青岛一直奋力追求的国家中心城市也是与此有关。根据国家的战略，政策红利首先是要落在中心城市上，只有成为中心城市，成为国家中心城市，才能获得大量政策倾斜，成为夜空中*亮的星。

以前我国的行政级别划分是省级、地级、县级、乡级，现在，多了一个高于所有这些之上的一个级别：国家中心城市，因为，国家中心城市承担国家战略，要与其他国家地区在国际事务等方面进行沟通交流。

在这个背景下，我们再来看青岛，就能理解为什么会有这么多的利好落在青岛：

2019年7月24日，上合组织经贸合作示范区落地青岛，青岛被赋予“一带一路新亚欧大陆桥经济走廊建设重要节点城市”和“海上合作战略支点”定位

2019年8月26日，国务院印发六省自贸区方案，青岛片区是山东自贸区*的一个，试点任务：东北亚国际航运枢纽、海洋经济示范区

2019年8月7日，山东港口集团在青岛成立

2019年9月11日，青岛成为首批国家官方认定的物流枢纽23个城市之一

2019年底即将运营的青岛胶东国际机场，4F级民用枢纽国际机场，飞行区等级与北京大兴机场相同

……

尤其是在一带一路中与中亚国家进行合作交流，与中日韩之间的合作，海上合作战略支点/东北亚航运枢纽的定位，无不契合国家中心城市的定位。

04

判断一城一地的房产价值，首先要看的就是这个城市在国家大战略中的定位。

这个定位包括两方面——政治地位和经济地位。经济定位就是上面所说的在国家大战略中的级别；政治定位，比如说北京，北京现在的发展方向是突出首都功能，所以不再跟上海比金融，济南要走强省会路线，所以吞并莱芜，青岛要做强，也需要寻求崛起途径（这一点后续的文章再讨论）。

这两方面结合起来，我们*为熟知的是——青岛是一个二线城市。

二线城市的投资价值说来不如一线，但实际上，并不是城市等级越高投资价值就越高，因为一线城市现在的情况要么是锁死（北京上海各种限购让很多购房者有钱也买不到房）要么是门槛高不可攀（深圳价值高，门槛也高，深业中城仅认筹金就高达140亿，2019年全国楼市瑟瑟发抖，深圳房价还是上涨了10%—25%，气贯长虹之势愈演愈烈）

而投资，不但要考虑购房资格成本，更要考虑建仓成本，就是要考虑回报率。

这两点，青岛都具备。

但是，青岛这么多区市，市南、市北、李沧是主城区，崂山却均价四万五已经超过前者；黄岛一朝海底隧道加身，房价过山车般翻了又落；红岛本来又是交通枢纽又是市政配套，前景光明，却又遭遇发展思路调整；流亭机场即将转场，城阳区有与高新区、主城区融合的趋势；上合组织示范区*胶州，是否又是另一个增长极……各区市各有优势，具体该如何选择呢？

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