为什么是青岛？为什么是胶州？（三）

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人 口

研判一个城市楼市的投资价值，还有一个绝对不能低估的因素，就是人口。

一城楼市*基础的支撑面，就是人口。有人，才有购买力，有，人才有接盘者。

在此，人口有两方面考虑因素，一是主城区原有人口基数，二是人口流入数量。这两方面是既考虑当下，也考虑未来。

根据青岛统计局公布的数据，青岛2018年常住人口为938.48万人，（2018年我国千万人口城市共16个：重庆、上海、北京、成都、天津、广州、深圳、武汉、石家庄、哈尔滨、苏州、临沂、郑州、南阳、西安、杭州），其中在校*生51.65万，可以说，青岛的人口基本面是很强的。

相对于人口基数，人口增量更能体现一个城市的活力。

根据青岛统计局公布的数据，2015年至今，青岛年均人口增量10.43万人。

作为一个二线城市，青岛的增量人口不仅来自政策、产业等方面的积极吸引，还来自一线城市的人口红利转移。

现在北京上海都在控制人口数量，将直接承接一线城市这波外溢人口红利的，必然是二线城市。

政策方面，今年4月，发改委就发文指出，除了北上广深超大城市，其他城市都要放开放宽*限制，8月底的中央财经委员会第五次会议进一步明确指出，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。

也就是说，政策会继续引导人口向中心城市移动，而中心城市和其他城市之间的差距也会越拉越大——虽然后期有中心城市带动周边城市的过程，但这种反哺是需要中心城市发展到一定程度才会发生的，在此之前，发挥作用的是中心城市的虹吸作用。

这一点，已经体现出来了。

根据统计局数据，2018年，山东常住人口增长59.19万，其中青岛10.43万，济南13.92万，这两个城市就占了41%。而一直以来，在北方，青岛的人口吸引力非常大，尤其是去不了北京的大学生，很多会选择青岛。

据此推断，青岛人口迈入千万、继续壮大不成问题。

产 业

除了政策引导，对人口吸引绝对不能忽略的一个因素是产业。各地抢人大战，其参差的结果就说明了这个问题。如果只想靠政策补贴吸引人口，那么人口终将会被更高的补贴吸引走。产业对人口的吸引才是长期的、稳定的。

前文分析青岛的发展时提到过海尔集团，海尔成立至今已有35年，时至今日，它仍是青岛产业的代表，但是，据统计数据，海尔2018年的净利润还不到美的、格力的40%，很多声音再提到海尔也会用“失落的十年”来形容，这一点与青岛的发展轨迹有相似之处。

青岛的主要产业是家用电器、基础化工、啤酒，以前是，现在也是，但是全国经济早已进行结构调整，以*突出的杭州为例，在阿里巴巴的引领下，杭州大力推行数字经济、创新经济，展现出令人艳羡的高质量增长，而青岛的基础行业却只能痛苦地承受着原材料暴涨的冲击。

2018年，青岛的GDP1.2万亿，在全国排名12，但GDP增速排名却在37，前者是得益于底子厚，后者直白地展现了青岛近年来经济发展的颓势。

青岛的产业，需要转型，青岛需要新经济。

上合示范区

前文说过，青岛对标深圳，重要的一点在于上合示范区。

上合组织主要着力于我国与中亚国家之间的双向投资，着眼于一带一路，重点发展国际物流、现代贸易、双向投资合作、商旅文化交流等。这与青岛发展的战略定位是相契合的。

这是青岛2050年远景发展战略，这份规划中两个明显特征，一是定位国际化，二是打造全面对外开放格局，国际航运中心排在城市战略的首位，其次是国际贸易中心。

国际航运中心是充分利用、发挥青岛的综合交通网络中心优势，统筹海港、陆港、空港、铁路，实行联运。

上合示范区的选址——胶州，必然要是各大设施联通的中心。

海港：山东港口已经完成整合，集团总部*青岛。胶州主城区距离青岛港、前湾港均为30*车程。

胶州航运历史悠久，现在区域内的仿古建筑群“板桥镇”其实是唐朝在此设立的码头重镇的名字，它是海上丝绸之路的北线起航点，到了宋朝，又在此设置了北方*具有海关职能的“市舶司”，长江以北*的通商口岸、海关重镇，之后板桥镇更是发展成与广州、杭州、明州、泉州并列的五大商埠。

今日，青岛港一方面对接上合组织国家的重要港口，一方面对接日本横滨港、福冈港、韩国釜山港、仁川港等，已成为重要枢纽。

下图是英国劳氏日报发布的2019全球百大集装箱港口*新榜单，青岛港排名第八。得益于山东港口整合和北极航线开通，青岛港的地位、吞吐量、国际影响力都将大大提升。

空港：胶州距离胶东机场十公里，胶东机场的规划指标为4F级，跟北京大兴机场同等级，可满足现有*客机A380满载起降，可满足年旅客吞吐量3500万人次、货邮50万吨、飞机起降29.8万架次的保障需求。

胶东机场将于今年年底投入运营，届时青岛空港将会成为国际客货运输的一条重要空中走廊。而依托胶东机场拓展的“空空+空地”货物集疏模式，将推动国际物流业务的发展

铁路：胶州距离红岛交通枢纽十公里，通达省内各地都非常便捷，目前胶州已开通“中亚”班列、“中韩快线”、“中蒙班列”、“中欧班列”、“东盟专线”5条国际班列，国际班列的开行密度和运行效益正在提升。此外潍莱高铁将于年底通车，届时胶州融入全国八纵八横路网，到京沪都可实现三*内通达

一个“西联中亚欧洲、南通南亚东盟、东接日韩亚太”的国际多式联运贸易大通道已经成型。

为了更好地服务上合示范区的建设，推动海陆空铁协调发展的国际物流综合枢纽，海关总署还在上合示范区内设立了胶州海关。

在陆路交通方面，胶州境内有8条国省道和青银、青兰、沈海3条高速。

地铁8号支线东起自8号线大涧站，向西经少海（胶州是历史上的老码头，原名少海码头，现在的少海是因淡水河大沽河水形成的一个湖区，与海相通，面积与杭州西湖相当，是一个4A景区）、胶州市行政中心、杭州路，终点为胶州火车站

胶州湾大桥胶州连接线工程是胶州湾大桥的配套工程，工程起于胶州上合地方经贸合作示范区生态大道，顺接胶州湾大桥大沽河航道桥西侧，主线全长2827米，将于今年年底建成通车，建成通车后，胶州与青岛主城区距离缩短至20多公里、15*车程，带动区域加速崛起。

依托交通枢纽发展起来的，就是物流枢纽。

上合示范区与青岛港、胶东机场、中铁联集青岛中心站衔接，整合海陆空铁资源，建立多式联运综合服务平台，在此基础上规划建设上合物流园、中铁物流园等国际物流园区，开展国际物流业务，进而发展国际贸易。这一切，都需要大量土地，环视整个青岛，有大片未开发平原的只有胶州。

2019年前三季度，青岛固定资产投资在全省可谓一骑绝尘，而这些投资大部分都落在了胶州：胶州湾大桥胶州接线工程（项目概算9.18亿元）、地铁8号线、胶东机场、房产……

固定资产投资的方向很能说明政策倾斜的方向，而另一方面，大量的投资进行基建，将改善提升投资环境，更有利于招商引资，形成良性循环，推动区域迅速发展。

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