连涨68年的上海租界！从历史的角度看信贷（六）

我在几个月前就听到上海使用权房要限购了，使用权房是巨大的房产市场里面的一个niche market，占比不大，但很有特色，我本来想在《200年前北京就有限购----从历史的角度看信贷（五）》提一下，但考虑到政策还没确定，就暂时没写。

嗯，现在靴子落地了，2019年11月6日颁布《上海市公有住房差价交换办法》，12月1日执行，上海使用权房就正式限购了。上海户籍的房产购买需求又少了一个小小的可去之处。

历史就是这样兜兜转转，今人不见古时月,今月曾经照古人，让我们看看100多年前的上海，由限购走向各种力量制衡的场面。

南京条约（1842年）签署之后，中英双方开始关税、度量衡、货币换算等内容的谈判，但还没谈到租地事宜。到道光二十五年（1845年），上海道台宫慕久公布了*次租地章程（Land Regulations）。

宫慕久的活很不好干，其上司是江苏巡抚孙善宝，其上司的上司，是两江总督壁昌，都不愿意接手上海通商之烫手山芋，直接把这么复杂的工作，全权交给了宫慕久。

我想，当年宫慕久接到全权委托书，肯定暗想，靠，这么大的皮球。然后，宫上任不到一年，积劳成疾，病逝在工作岗位上。

清政府恐惧英国人滋事，英国人也顾忌在居留地内与华人共居，两边达成共识，所以*次租地章程确立了“华洋分居”的原则，英国人居留地的房屋不可租与华人，租的土地不得加价转让。双方政府用心良苦……

中外贸易，交通运输，金融业的快速发展（可以归纳为市场的力量），特别是小刀会起义，使得上面的限购限售的规定，成为一纸空文。

农业文明和商业文明，再加上各种力量的政治博弈，形成了中与西、新与旧、传统与现代、摩登与草根、繁荣与贫困，奇特地交织在一起，在租界构成一幅斑斓错杂的画卷。

01

农业文明（熟人经济模式）的地产交易的特点

2019年的今天，如果你在中国大陆任何城市进行房产交易，如果有增值税部分，你仔细看增值税的列表，你会发现，咦，怎么会有个增值税附加税，里面有城建税、教育费附加、地方教育费附加。教育附加费=增值税*3%，地方教育附加=增值税*2%（每个城市区县的税率略有不同）。

城建税，嗯，可以理解，房产增值部分，要拿出点，为城市建设做贡献。那为什么买卖房产，要缴纳教育费附加和地方教育费附加呢？这个事情说起来话就长了，只有我这样有耐心的人，来讲一讲了。

明清的房地产交易，所需要的经纪（中介），是官吏体系里的“吏”，类似与现在的基层税务人员。嗯，你没看错，现在链家的业务，明清是由官方来操作的。

虽然你有点惊诧，但历史上确实存在。乾隆时期，江浙一带，官方的房产交易撮合机构，叫田宅牙行，其经纪人称为官牙，亦称为官中。为了控制税收，防止偷税漏税，光绪三十年( 1904) 前后，官方明确下令田宅交易必须有官中参与。

官中的主要职能是中介和税务管理，具体分为出售书立官契（类似于目前的房产交易合同或网签合同）、从中说合、丈量估价、稽查契税、契税诉讼证明。

请注意，官契是格式合同，还有很多空白的地方，需要有人来书写。清末的识字率小于1%，舞文弄墨之人很少，所以需要找专门的代书人，这样的人，通常在义学地（可视作乡绅集资办的私立*）里可以找到，这样的事情，经常发生，乡绅们就要求政府在修建校舍等事务上拨款，作为代书补偿。

官府就在房地产的契税里面分出一部分，用于义学地，劝学所（类似于现在的教育局）的建设。

显然，官中在房地产交易中的从中说合，补充条款的协调中，是不可能有好的服务的，买卖双方都不满意，所以民间有很大的抵触。

中华民国的*初时期，官中模式有了改进版，剔除了出售书立官契，从中说合的职能，引入监证人制度，后因为监证人的弊端愈发突出，体现在缩写契价、代税侵款两个方面，各位看官，有没有一点熟悉的感觉?）

同时，官中使用防伪版官方专用契纸，并且，确定教育领域的分成比例，如1922年河南省的契税统归省，主要用于国内外留学生，省立各*和省教育经费之用，

规定税率为卖契价洋100元，课正税6元，附税1元2角，手续费1元，契纸价每张5角，外加契税附加洋1角3分，自治经费1元，登记费4分3厘。（这个交易税率为7.X%，比清末低，比现在的非北上深的城市高）

民国时候的房地产交易税收体系，已经初具框架，到了新中国，特别是1987年宪法修改了禁止地产买卖，租赁的条款后，房产增值税里面的教育费附加就这么一直沿用到今。

说了这么多，其实这不是我要说的重点，只是顺便提起。

我要说的重点，来了。

农业文明时代，房地产交易有个风俗----找贴

所谓找贴，就是卖主在卖出一宗房地产后,仍可多次以各种名目，向买主追加索要该宗房地产的价款,并立下书面契据。即一宗买卖，多次交易。这个过程,有时可以延续数年之久。

请不要怀疑这种买了之后，还可以再去索求钱财的事情，农耕文明的交易有其特点，在《从历史的角度看信贷（四）》提到，明清土地买卖大都按照乡规民约进行，亲房、族人、亲戚有着优先购买权，这说明产权不是很明晰。

一宗房地产交易的完成，一般须先后订立卖、加、绝、叹四份契约。清道光年间又出现了“装修”、“升高起造”等新的加价名目。我很佩服汉字的精妙，已经是白纸黑字写着“绝”卖了，还能再来一次“叹”，确实要叹息。

举个栗子1887年3月,顾永寿及其母顾王氏先前卖地“得过卖、加、绝、叹银两,并又加叹三次” ,按理应作了断,但因“孀居孤苦,债务逼迫,万不得已,复央原中情借足钱拾贰千文正。俟日后家道兴隆，如数归还，不计利息”。

卖家总是能找到各种各样潜在的理由（如家族其他人的要求，家道中落，直系亲属患病等），要求买家来支付卖家不回赎的隐形权利。

如果买方不愿意支付找贴的费用，找官府来了断。官府老爷首选当和事老，让买方支付找贴费用，如果买方执意不肯支付，则先显示官买卖双方各打五十大板，威，再来细看是活卖契还是绝卖契，是典还是当？

由于文书常常语焉不详，词句不够准确，且地方衙门考虑贫困、老年或者子幼、母寡等卖方个人或家庭的状况之后所做的“照顾弱者的感情性审判”，大部分情况下，官府老爷还是会判买方支付找贴的费用。

找贴俨然是一种隐形的社会风俗，即便找官府，大概率还是要支付找贴的费用，这就是清末中国的房地产买卖的实践事实。

02

道契---中国道台和租界管理机构联合出品的租地契证

让我们尽可能中立地，从交易角度来看看道契这个特殊的产物。

道契是中国官方为解决外国人在上海租界永租土地所需，制作的一种特殊契证，因为此证只有地方道台有权制发，所以俗称“道契”，道契的样式于1847年有中外双方共同认可，办理道契的手续，是租地外国人和原业主商定地价，原业主将执业田单或者方单交给外方。

同时，双方订立永远出租契两纸，并有当时当地值年地保证明，附带草图，划出地形，详载四至，再由租地外国人呈请领事馆转换道契。

领事馆一面将此件送中方办理道契机关查核，一面咨照租界工部局/公董局丈量出图样一纸，交租地外国人查看无误后，有领事馆备文给中方办理道契机关，并附契纸三张及地府，中方核实后，在此契纸上盖印，这三张契纸左角分别注有“上，中，下”字样，以中契存于中国机关，上契存领事馆，下契由租地外国人保存，手续完毕。

说了这么多，读者看着完全没感觉，所以来几张真的道契show一下，你可以看到竖版中文，横版的英文/法文/德文/西班牙文/葡萄牙文的文字，出现在同一张纸上，号码一一对应，别的地方你可看不到哦。

*张 英租界的英册道契133号，叫Title Deed。

第二张是美册道契1243号，且带有宗地图

第三张是荷兰道契第2号，当时Holland翻译成大和国。地契是荷兰语，为GRONDBRIEF。

第四张是墨西哥道契，用的是英文版

第五张，也是*后一张，你绝对不会想到的，巴西道契，中文和葡萄牙文对照。而且这张道契是中华民国四年出具的。

我还有很多国家的道契，高清图片，读者如果有需要，请向我索取。

以道契制度为核心的租界土地管理制度，使得上海成为中国近代房地产业的发祥地，“西人于是大营建筑的投机，以*迅速的工程，就空地新建大批房屋，以供给华人居住，而转瞬间获得千倍的巨大利益。”

在产权明晰的前提下，为适应当时的快速发展，很多房屋每过十几年就被推到重建，现在的上海外滩万国建筑群，即为数次推倒原有建筑物，屡次重建的成果。

03

快速上升的租界地产价格

19世纪末，无数个乡村青年，划着小船，推着小车，或者徒步来到上海，看到租界水泥马路上，别克汽车开来开去，看到租界居然有一千多种报纸，既有介绍各种革命理论，又有刊载八卦新闻，看到大世界里面居然有哈哈镜，感觉太神奇了，空气中似乎弥漫着自由的味道。

辛亥革命后，那些不愿意与民国政府合作的前清官僚士大夫来说，租界是*安全的所在，带着复杂的心情，他们也来了，愿意花大钱，住好房子。

中国商人，外国商人，都来了，进口李鸿章所需的蒂森.克虏伯大炮，出口中国的茶叶，十六铺码头忙忙碌碌，每天都有大量的国际贸易。

工商业在当时，指数级快速发展（近代上海的机器工业生产产值占当时中国的50%左右）, 工业用地一般都比较大,需要房地产商事先从零星业主手中收购集中,完成交易,然后再出租给企业家盖厂。

买家需要产权清晰的地产，不能经受买了地之后，还有找贴的事情，所以首选租界。科斯认为“市场交易达成，是以产权明晰为前提条件。

在产权关系不明晰的条件下，交易成本太高而无法达成交易，而就难以出现大规模更深化的社会分工”。我有时想，活了102岁的经济学家科斯，要是在20多岁的时候，到上海来看看，也许会写出更多精彩的世界级论文。

上海的租界地价，虽然经历了小刀会起义造成的波动，但从1865—1933年是持续上涨的，请看租界的地产价格走势图。

那么，地价价格为什么在接近70年内会这么快上涨呢？产权清晰是一个原因，那如何实现产权清晰呢？上涨的过程中，地产交易有哪些模式呢？冒险家的乐园里面，哪些人能赚大钱，且能守住呢？

历史文章：

200年前，北京就开始房产限购了，从历史的角度看信贷（五）

如果你觉得这篇文章写得不错，欢迎评论留言并转发给需要的朋友，或者点击右下方的“在看”，非常感谢。

END

平米为客户提供全国房产配置方案及一站式的购房服务，在平米房产的体系和逻辑之下，核心成员均拥有看房1000套，建仓1000平的经验。

欢迎添加平米助理的微信，私信获得老董的联系方式

预约咨询关于房产配置各种实操

升级认知，把握财富

扫描下方二维码，关注作者公众号