2020，北京楼市转折之年，请及时更新买房思路！

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还有不足20天，2019年就彻底结束了。然后，在万众期待下，我们将迎来崭新的2020年。

每年年底，仿佛都在上演着类似的场景，这是岁月轮回的规律。

同样，在房地产市场，也有它自己的运行规律。

对楼市比较敏感的人，可能早已发现了它。

没错，现如今的楼市，已经进入了博弈阶段：中央与地方的博弈、购房者与开发商的博弈、开发商与地方政府的博弈...

多方的力量博弈，已使楼市呈现出了一片“混沌”状态。

而作为普通老百姓，现阶段我们*直观的感受就是：宏观调控开始放松了。

就连以前曾被围追堵截的房企融资，11月份也已全面反弹。

从目前形势来看，明年三四月份，很多城市大概率又会迎来楼市小阳春。

北京作为帝都，在调控方面虽然没有大的动作，不过也已适当松绑了“限价”、“限签”。供地方面，更是大幅缩减了限竞房地块的供应数量，增加了普通商品房用地的供给。

鉴于此，笔者预测：2020年的北京楼市，将会迎来转折，具体表现在：

*，从明年开始，新上市的限竞房项目将会逐步减少，特别是优质的限竞房项目，不限价商品房的供应开始增加。

第二，楼市开始出现更明显的分化，优质地段的优质项目，将会开始上涨；反之，劣势项目将继续阴跌盘整。

其实，这两年来，北京市场一直在分化，只是很多人并没有注意到。

如果你观察够细致，就会发现：从2017年初到现在，虽然北京整体均价跌了20%，但有些楼盘抗跌能力却是一流的，跌幅不足10%，甚至有些还微幅上扬。

而这些楼盘，有以下几个共同特征：

1、区位优势明显

2、区域内“价值楼盘”集聚

3、楼盘品质好、楼龄新

所以，在大分化行情到来之前，我们要及时更新买房思路，去挑选那些优质区域的优质楼盘。

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复盘一下北京楼市，笔者发现：虽然近三年来，市场行情寡淡，但有一个区域可谓是高热不断，逢盘必火。没错，这就是京西区域。

从两年前的中海金玺公馆、远洋天著春秋，到如今的中海寰宇天下、世茂国风长安、无一不是从开盘就屡创佳绩。

今年5月25日，同区域的中海首钢长安云锦一期开盘，现场火爆异常，瞬间秒光。

▼长安云锦开盘现场

之后，不断有粉丝咨询该项目，无奈，二期却迟迟未开。

今天我们就来解析一下，京西的石景山为什么这么火。

*，区位优越、交通便利

众所周知，石景山属于城六区，且位于长安街西延线上，不仅地理位置优越，而且交通路网发达：

区域内有地铁1号线、6号线，还有长安街延长线、莲石路、阜石路三条东西走向的主干道与五环路、四环路构成了四通八达的道路网。

除此之外，专门为*修建的地铁11号线西段部分，预计将于2021年底通车。

▼11号线西段示意图

这条线向西连接新首钢商务区，向东连接丽泽商务区。通车之后，为石景山人民出行提供了很大便利。

第二，尽享*的红利

众所周知，2022年*将在北京和张家口联合举行。*场馆，就设在京西的石景山。

之前我们提到过，大型体育赛事的举办，不仅能带动周边硬件的升级，而且，软实力也会大幅提升。

目前，石景山区域的硬件设施，正在大幅改善， 整体规划也更上一层楼：

首钢搬迁后，这里被规划成了新首钢商务区。老首钢的旧厂址，也会改造成京西高端产业创新区。

▼规划图

商业配套方面，这里正在建设北京第三座大悦城——京西大悦城。另外还有教育配套的改善，据悉，这一区域将引进十一*石景山分校。

有这么多利好加持，石景山逢盘必火，就在情理之中了，这也是*近两年来许多开发商都在布局这一区域的原因。

其中，在石景山布局得*成功的的，当属中海地产。我们也可以看到，该区域著名品质楼盘，几乎都出自中海之手。

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提起中海，估计很多人脑海中会浮现出四个字——利润之王。

没错，从成立以来，中海地产的利润就一直独占鳌头，在业界无人能敌。当业内房地产上市公公司的净利润率普遍只有12-15%时，中海却长期保持在20%以上甚至超过30%，这不能不说是一个奇迹。

然而，许多人只知道中海会赚钱，却不知道，这背后的深层逻辑：

中海地产是中建总公司1979年在香港设立的子公司，是靠建筑施工起家的。在香港这种完全市场化的环境里，一切都要凭真本事。

要赚钱，更要保证工程质量！

于是，在保证工程成本的同时，中海将营销成本和资金成本做到了*。这项在香港市场历练几十年的功夫拿到内地后，绝对是一把闪着寒光的利剑，助力中海在内地市场所向披靡。同时，也赢得了良好的口碑。

作为地产行业的标杆企业，中海可谓是地产职业经理人的黄埔军校，排名前十的房企之中，不少都曾派高管到中海学习、交流。

这一切，皆源于中海始终以专业的态度，坚守着对建筑品质的细细打磨。这两年北京市场上，中海的项目屡屡热销，就是*的证明。

我们不妨以上文中的“中海首钢长安云锦”为例，这个盘为什么一开盘就被抢光了呢？

笔者认为，有以下几点原因：

首先就是，所在区域有利好加持、后发优势明显。

“长安云锦”，位于莲石西路与古城南街交汇处，距离1号线“古城”站1000米左右，是石景山难得的地铁新盘。新规划的首钢商务区就在附近。

▼项目周边规划

首钢商务区分为北区、南区和东南区。北区是*先启动建设的，*场馆就设在这里，南区目前还在规划，东北角是京西商务中心，一大片的写字楼目前已经起来。

楼盘所在的位置属于东南区，这里将建成新的住宅和商业，目前该区域有三宗地块已经挂牌，都是不限价地块。由此可见，这里以后将远离老破小的影响，板块 后发优势十分明显。

其次，各项配套都很齐全；

交通方面，除了地铁1号线之外，11号线也在小区附近设了站点，距离大概500米左右。而且，该区域还有远期规划中的地铁18号线，这是跟1号线并行的大站快车，开通后无论是到金融街、CBD、还是通州副中心，都异常便利。

如果你平时出行多靠自驾的话，小区门口有莲石快速路，这条路到西二环全程无红绿灯，到金融街、中关村基本半*皆可搞定。

商业配套方面，目前周边有万达广场、沃尔玛山姆会员店、喜隆多等，等将来京西大悦城落成后，区域商业将再上一个台阶。

医疗配套方面，301、302，武警总医院等三甲医院距离都不远。

当然，*重要的，是项目自身的品质和价格。

“长安云锦”为限竞房，限价5.8万。项目为纯洋房社区，全部都是清一色的8层板楼：

该区域纯洋房社区比较稀缺，这应该也会是西长安街*后一个洋房新盘了。

对比周边的品质二手盘，你会知道，长安云锦的性价比有多高：

小区	建成年代	均价
中海金石公馆	2014年	7万
中海金玺公馆	2017年	7万

除了价格之外，中海的户型，也是限竞房中的一股清流。

这两年以来，北京市场限竞房分化越发明显，大部分项目去化艰难，而那些真正的好项目，购房客会选择用脚投票。所以，紧盯这样的项目，是*明智、也是*安全的选择。

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*后，告诉大家一个好消息，你们之前没买到，之后又惦记了许久的楼盘“长安云锦”，二期终于来了：

和一期相比，二期在户型上又有新突破。主打四种户型：74㎡两居、87㎡三居、112㎡三居、138㎡四居。

▼74㎡两居户型

74㎡两居户型，设计很赞：

东西通透、无浪费面积；

两个卧室均有大飘窗赠送，采光充足，生活舒适。

另外，主卧面宽3.2米，次卧面宽3米，空间十分宽敞。客厅面宽更是做到了3.9米，这在80平以下的小两居户型中实属罕见。

客厅餐厅精致一体，营造出了绰约空间感。明厨设计，雅洁清新。

更令人惊喜的是，该户型的得房率达到了84%。

现在北京市场上除了老公房以外，新盘的得房率普遍在75%左右，长安云锦能做到80%以上，这绝对是不多见的。

众所周知，得房率高，就意味着使用面积更大，在房价这么贵的北京，这是很可观的附加值，说白了就相当于变相把单价降下来了。

74平米的小两居，总价400万起，如果有首套资格的话，*款在170万左右。

如今放眼整个北京市场，要想找到这样区位优越、配套齐全而且自身品质够硬的小两居，着实是不易的。

上文中我们讲到过，2019年限竞房地块的供应数量大幅缩减了。从目前情形来看，预计2020年，新上市的限竞房项目将会逐步减少。当然，优质的限竞房项目以后会更稀少。这种局面一旦形成，刚需要想上车，毫无疑问将会更加困难。

所以，一旦遇到优质区域的优质项目，就应该尽快下手。

西长安街*后一个超高性价比洋房新盘，将于近期盛大开盘。置业长安街城六区的绝佳机会，聪明的你怎会错过！

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