央府定调2020：棚改退场利空三四线，大城市化成主角

文｜叶书利

每年年底召开的中央经济工作会议，都是对下一年中国经济发展的定调会，因此备受关注。

今年的中央经济工作会议，内容较多，现壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）将有关房地产方面的内容，摘录并评论如下，以作参考。

A,稳增长已成头等大事。

昨天结束的中央经济工作会议承认“经济下行压力加大”，因此提出了六稳政策，即“统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，保持经济运行在合理区间”，其中稳增长已成首位。这对于房地产行业来说是个中性趋好的定调，毕竟房地产是中国经济稳定的压仓石。

在壹书生看来，中国经济正面临中长期的稳增长压力期，在未来10年，学界已普遍形成争5保4的目标，即未来10年中国GDP平均增速保住4%，争取5%。

B,货币政策上灵活适度。

中央经济工作会议对于2020年货币政策的定调是“要灵活适度，保持流动性合理充裕，降低社会融资成本。”相对应的是，之前的定调叫“松紧有度”，表态更进一步偏松化，符合逆调控的需求。

值得注意的是，在本次经济工作会议上，“去杠杆”一词已消失，变成了“要保持宏观杠杆率基本稳定”的稳杠杆式表述。

C,坚持房住不炒，但强调落实因城施策。

对于房地产的调控表述上，再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，不过同时强调“全面落实因城施策”。

也就是说，宏观上的红线仍是房住不炒，但基于稳楼市，允许各地“因城施策”，这也与本次会议强调的“宏观政策要稳、微观政策要活”相符合。

因此明年房地产调控的定调便是“稳中趋松”，在稳楼市的背景下可松，但松中有度，不允许触碰房住不炒的底线。由此可以预见的是，明年的中国楼市，各地因稳楼市需求会继续出现各种松绑消息，但松绑的前提是不允许大涨大跌。

D,棚改退场，旧改登场。

在房地产方面，本次会议*引人关注的地方便是“棚改”一词消失了，取而代之的是“旧改”，这便是会议中提及的“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。此举将极大地利空三四五线楼市，利好一二线的大城市。

此前壹书生在《》、《》中已提出，大拆大建的棚改是推动三四五线楼市从2016年930后大涨的核心力量，现在去库存已完成，棚改正式退场了，因此经过2020年的房价僵持后，2021年后，非都市圈的广大的三四五线楼市，伴随棚改余温渐失、人口负增长压力加大、经济下滑压力、央府着力实施大城市化的城市化战略等，这些城市的楼市将全面入冻，很难再有下一次的春天式机会。

E,城市化正式进入大城市化阶段。

本次中央经济工作会议强调“要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。要扎实推进雄安新区建设，落实长江经济带共抓大保护措施，推动黄河流域生态保护和高质量发展。要提*心城市和城市群综合承载能力。”

上述表态需注意三点：

首先，接下来的中国城市化着力发展大城市和相应的城市群，中国城市化进入城市群阶段。

其次，在央府眼中，目前中国称得上有竞争力或者说能上得了台面的城市群只有三个：京津冀、长三角和粤港澳。所以坊间那些随便一个城市，便装逼喊“都市圈概念”的口号，该退场了，毕竟现实中不是所有的城市都有都市圈。

第三，城市群化符合市场发展规律。

纵观世界各大城市发展历史，当一个国家的城市化率超过50%时，城市发展便进入大城市化阶段，即在人口负增长和经济下滑压力背景下，为了求生存、追求美好生活的压力下，全国人口从农村和中小城市，全面地向大城市及相应的都市圈集聚。这是不可更改的市场规律，现在央府已认识到并顺应了此市场规律，提出了大城市化的中国城市化发展新战略。详情可见此前的文章《》。

提醒一句，本次中央经济工作会议特别提出一点：“坚定不移贯彻新发展理念”，并因此提出，“要把坚持贯彻新发展理念作为检验各级领导干部的一个重要尺度。”而中国城市化发展的新理念便是大城市化。

F,强调“发挥好自贸试验区改革开放试验田作用”。

在新发展理念中，本次会议上，央府强调“发挥好自贸试验区改革开放试验田作用”，这对于新机场圈层及河北是一个宏观大利好，因为大兴国际机场圈层和河北有自贸区政策光环加持。详情可见此前的文章《》。

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