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地理中国 | 天津:京畿门户的机遇与未来

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2019-12-16 00:00:00

天津,又称津门,意为天子之津渡也。

简单的一句话,勾勒出这个城市的历史优势和地缘优势。这座因漕运而生的城市,曾因港口优势有过较长一段时间的辉煌时期,这里曾产生了全国*个自行车品牌,诞生了中国*台电视机。

本土著名作家冯骥才爱天津爱到骨子里,他认为,北京、上海、天津这三个城市完全不同,北京是一个比较政治化的精英城市,上海是一个商业城市,天津则是一个市井城市,更接近俗世

这是一座有600年历史的城市,穿城而过的海河,为这座古老而又现代的城市注入了生机与活力,岁月变迁在这里太过于鲜明。与首都北京的毗邻而居,既成就了天津“京畿门户”的地位,也成了这座城市发展*的“包袱”。

距离北京不过百余公里,当地人曾开玩笑把天津比作是北京的“大七环”。既是政治中心,又是金融中心、文化中心的北京,虹吸效应威力如此之强大,人财物等资源一股脑全部涌向北京,注定了两者难以处于同一个量级。

“既生京何生津”,阴影之下的天津,亟需寻找一个出口。

时过境迁,城市格局慢慢发生变化。

1992年,这个市场如被搅动的一池春水,这一年发生了太多故事,对于天津来说绝对是值得载入史册的一年。天津房改方案正式出台,明确提出要“不断强化住房商品化意识”,这预示着天津房地产市场正式迈出*步。

随后,“房地产应是市场经济支柱”的言论首次在津公开发表与此同时,住房公积金制也确定了,天津住房制度改革的大幕就此拉开。

同样是这一年,土地使用制度改革成为极具时代意义的事情,私房交易转让国有土地使用权,签订出让合同收取出让金,这意味着,带产权销售的商品房出现了。

忘了介绍,这一年万科进来了,为这座城市带来了花园洋房的概念。而这一年,杨国强在广东顺德创立碧桂园,广告便打到了天津,多么不可思议。

本土房企永泰、长芦、津通等在这一年如雨后春笋般涌现,而天房发展前身天津市建设开发公司,在这一年完成股份制改制。

两年后的1994年,年轻的孙宏斌以此地为大本营创立顺驰,以房产中介的身份进入房地产行业。顺驰发展得有多快呢?按照媒体报道,当时在天津房产二级市场中顺驰就占到了30%的份额。接下来的一年,孙宏斌开始涉足房地产开发业务,与联想集团一起开发了香榭里小区,由此开启了天津霸主的地位。

谁能想到呢?在天津起家的孙宏斌,如今在全国房地产市场已成为业界的*流量。

那些阳光灿烂的日子,正在路上。

同样是1994年,天津正式推出滨海新区城市总体规划,即以塘沽地区为中心,向汉沽城区、大港城区和海河下游工业区辐射,“一心三点”组合型城市布局结构的新区概念形成,“中国经济的第三增长极”横空出世尤记得,1986年时邓小平来到经济开发区时留下的那句“开发区大有可为”。

天津市住房开始进入货币化时代是在1998年,这一年,也被视作房地产史上重要的分水岭。关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知下发,炒房团也随之而来。

对于天津而言,那是万物生长的年代。

千禧年来临前的*后一夜,崭新的2000年将被开启,天津人的生活与平日里并无两样。当天津站的世纪钟钟声响起的那一刻,21世纪如约而来。

时钟一刻不曾停止,天津,正以奔跑的方式进入新时代。

这一年,天津GDP总量达到1639亿元,排北上广深之后,位列全国第五,“全国第五城”的成绩一直延续了很长时间。

忘了介绍,当年顺驰竞得梅江地块,这是梅江开发用地首次实行公开招投标的竟地方式。当年孙宏斌在天津可谓是意气风发,在一二级市场,他的顺驰各占20%和30%的市场份额。这之后的两年,顺驰在天津共累计开发了30个项目。多么不可思议,顺驰的发展史,就是天津房地产快速发展的缩影。

谁还记得呢?小白楼附近高208米的金皇大厦也在当年刷新了天津的天际线,成为*座超二百米的摩天大楼。

接下来的一年,天津CBD建设刚刚起步,住房消费已经成为天津*的消费热点和新的经济增长点,具有房地产资质并在工商局注册的开发公司达到1100家。与此同时,天房发展上市,天津房地产业就此进入资本市场。不得不多说一句,这一年,天津港货物吞吐量首次突破1亿吨。不敢想象,那时候,单价2000元/平方米左右的房子还随处可见,2500~3500元/平方米的改善型房源成为市场需求的主流

来到2003年,故事同样精彩。

这一年对天津房地产来说是一个分水岭的存在,房价出现上涨的苗头,也是在这一年,天津的地价开始上涨,地王一词诞生,并在日后发展成为高频词汇。

忘了介绍,融创在这一年初创,在天津开启了高端物业之路。接下来的几年,大批房企纷纷进入天津,富力来了,金地来了,中房集团也来了。

2006年的天津获得了北方经济中心的宝座,与此同时,滨海新区被定位为国家级新区,这是自上海浦东新区后第二个国家级新区,继深圳经济特区、浦东新区之后,成为又一带动区域发展的新的经济增长极。而这一年,天津GDP仍保持着14%以上的增速。这是属于天津的荣耀。

此时,天津一手房价格已经到了4716元/平方米,而孙宏斌失去了他的顺驰,作为天津房地产的一个标签,它代表了一个时代的结束。

路很长,故事还在发生。

天津重要地标建筑津塔开工的这一年是2007年,天津房价同比上涨了32%达到6207元/平米,这预示着天津房地产市场进入到一个新时代。

应该不会有人记得,被融创一举收购的星耀五洲项目就在这一年被拍出,没有人会想到,来自云南的房企星耀集团击败了5家上市房企,从13亿的起拍价抬升至62.9亿元,一举成为当年总面积和成交总价的双料地王,也是当年全国地王。

那是一个蒙眼狂奔的年代。

对于要不要进天津,房企比任何城市都要坚定。2006~2011年仅5年时间,全国50强房企就有13家扎堆进入,截至目前,50强房企已有42家进驻天津,进驻率超出80%。这个城市的市场格局正在慢慢变化。

京津城际铁路在2008年开通,让北京和天津的空间距离缩短至半*,天津一手房价格也上涨至6920元/平方米。这一年,恒大和保利来了。

这一年发布的天津蓝印*新政让这个城市的市场热度持续了将近两年。2009年成交面积1455万平方米,同比增长173%,2010年一手房价格同比上涨32%,达到9567元/平方米,逼近万元时代。紧接着下一年“津十条”颁发,市场转冷接近冰点,但已无法阻止房价上涨。到了2012年天津房价就破万了,一手房房价10331元/平方米刷新了人们对房价的认识,这一年,天津GDP总量达到12894亿元,城镇居民人均可支配收入29626元,天津成为全球*具经济竞争力城市。

接下来,天津房地产市场走得四平八稳,2013年人才新政的颁布,平静的市场泛起了一丝涟漪,当年新房成交面积达到1336万平方米,比去年增长了27%。这之后,降准降息等宏观政策不断出现,天津房地产市场得到进一步提振,一直到2015年,全年成交面积为1470万平方米,同比增长35%。

与此同时,有序疏解北京非首都功能,京津冀协同发展上升为国家战略。

到底是春光无限,一切才刚刚开始。


渤海之滨,万象更新。

2016年绝对称得上是疯狂的一年。这一年,天津房地产市场就像坐上了时光机,刷新了记录,又创造了新的历史。当年成交面积狂飙至2582万平方米,同比增幅达到76%,一手房价格同比增长约16%达到13728元/平方米。

高价地成了这一年土地市场的代名词,成交楼面价突破至8042元/平方米,溢价率达到74%,成交总价也以1290亿元达到历史至高点。

于是,有了“930”新政,和2017年升级的“331”新政。效果很明显,2017年天津商品房成交量仅为1378万平方米,同比下滑87%

天津市场格局分化日益明显,滨海新区和远郊区域房地产市场严重拖了天津的后腿。本土房企生存愈发艰难,不少外来房企掉队明显,尤其土地市场表现惨淡,2018年土地溢价率仅为4%,楼面价6713元/平方米,2019年前十月土地平均溢价率仅为7%,楼面价下滑至6434元/平方米。

与此同时,天津经济发展出现后劲不足的情况,曾经一路高歌猛进的天津经济在2017年遭遇史上*尴尬的滑铁卢滨海新区的“水分”被挤出,天津GDP增速仅为3.6%,下滑了近2/3,位列全国倒数*,创28年新低。这一增速一直延续到2018年。谁能想到,当初定位高大上的滨海新区,会出现响螺湾这样的“鬼城”?

很显然,天津需要有很长一段时间的翻身仗要打。

天津曾有着辉煌的过去。2000~2016年,天津的GDP增长速度始终高于全国,而高达13.63%年均增速更是大幅度*于全国9.42%的年均增速过去,滨海新区经济保持较强的增长势头,曾于2010年一举超越浦东新区,位居国家级新区经济总量榜首,毕竟,辉煌只属于过去。

天津想要加速发展,需要更多的人才,于是“海河英才”行动计划推出,“零门槛”的*条件为天津注入新鲜血液与北京之间房价差,给天津带来了全新的发展机遇,2018年天津吸纳了不少外地*人口,当年户籍人口达到1082万人,增加了32万人。但距离北京太近,依然是天津面临的*问题,大量需求被北京吸附,从而导致天津与其他同级别强二线城市杭州、西安、武汉相比,人口增长潜力依然充满挑战。

不可否认的是,天津的定位每次都站在非常高的起点上,《京津冀协同发展规划纲要》中,明确天津“一基地三区”的定位,疏解北京非首度功能,加上雄安新区的设立,瞄准了世界级的城市群但天津的压力似乎并没有因此而缓解,在这些热血的标签下,天津更需要打开脑袋上的“津门”,找准自己的定位,走出来,才是机遇。

这样的天津,正在等待一个希望,重振市场之路,任重而又道远。

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