青龙湖畔，10平方米的胜算

如果说今年北京楼市正在经历一场大考，那青龙湖恐怕便是难度*的这道作文题。

规定时间里的规定路径，怎样完成全靠自己，*终摊在所有“考官”面前，非但没有统一标准，全看购房人如何投出手中“房票”。

之所以说这里更难，一方面是基于它在整个北京购房置业版图上的区位，另一方面，短兵相接贴身肉搏的都是各有所长的选手。青龙湖这场战役从年初蓄势开局，鏖战大半年，时至年底，依然有人提刃入场。

后来者是中国铁建。

相比于前述的几个项目，中铁建是*后一个出手拿地。2018年10月19日，北京市房山区青龙湖镇中心区01-0010、0021地块R2二类居住用地、01-0015地块B4综合性商业金融服务业用地。中铁建以底价9.25亿成交。

后入场往往面临更大的挑战，各方优势了然于心，怎样突围，是个挑战。

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需求可以被挖掘，但人群具有共性。这也是为什么，在今年的限竞房市场中，出镜率*，也*容易加分的就是89平方米的三居户型。

“7090”的限制下，70%的比重要集中在90平方米以下的小户型，如何能够在有限的条件之下*限制的产品优化，89平方米的户型成为考验房企产品力的关键。值得肯定的是，过去一年，虽然是限竞房占据主流的北京楼市，但我们也因此看到了很多被称为“神户型”、“网红盘”的项目。市场倒逼之下的竞争力，也在推动整个行业的进步。

90平方米以下的三居，是来自市场购买法则之下的集体选择。这也是基于刚需购房人群*优化的一种产品结构，在有限的面积段中，满足三居的功能需求。对于一个家庭来说，从两口到三口的结构变化中，这样的产品，也都是*不会出错的一种。

这是常规路径，但中国铁建偏偏没有选择这么做。

当然，这其中关键因素在于，中国铁建的山语澜廷是区域里少有的不受“7090”限制项目，这就放宽了其产品设计的空间，但对于依然是要靠争抢刚需客群为主的大环境下，另辟蹊径，考验能力也需要技巧。

在今年*后入市的中国铁建山语澜廷，一进场便喊出了“宽境平墅”的口号，站稳了不同维度的竞争角色。

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的确，我们从*初认识青龙湖板块，到这个区域价值所引发的争议，其中*亮点便是青龙湖的环境资源。

在北京，能有如此丰沛的水资源，临湖而居，可以说是绝佳的生态居住板块，甚至可以说，是难得的一处高端居住区。但因为大量限竞房地块的供应，刚需客群成为主力，大家更关心性价比，这也就影响了入市的项目，必须要从刚需购房人的需求端入市，做出经济实惠的产品。

从这一点来说，山语澜廷在考虑到这条市场的大原则之下，也没有放弃这个区域本身应该被赋予的项目价值。

从基本规划来看，项目除了不受7090政策限制，且密度较低，*容积率仅为1.05，为可实现均质别墅规划的独立地块，这在青龙湖乃至北京都极为难得。因此，项目除了5-6层的洋房产品之外，还包括叠墅、合院两种产品，另有商业、办公及酒店等复合业态。

而对于即将要率先入市的洋房产品来说，直接面对的便是区域里已经很成熟的这三个项目。

从此前入市的三个项目来看 ，“7090”这套基本规则之下，大家多集中在90平方米以下的三居，虽然是瞄准同一群购房人，但如果还是坚持同样的产品逻辑，相信已经很难从这场竞争中分出胜负。

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10平方米，不多不少，是中国铁建找到的关键。

面对整个青龙湖板块竞争*激烈的90平方米以下的三居，中国铁建将三居的尺度拉回到了99平方米。这在整个限竞房以“控总价”为主流的市场中，舒适度似乎成了被忽略的话题。

但从山语澜廷99平方米的三居户型来看， 即便放大到整个北京市场，这样的产品也很难得。攸克君了解到，在中国铁建内部，针对这个项目做了“9大墅居定制标准”，对于每一个空间都有很细化的要求。

首先，三面宽朝南。在这个户型中，整个南向面宽达到了9.6米，可以说在同等面积段的产品中，能做到这样尺度的并不多见，进深10.2米，面宽进深比几乎1:1，户型方正。北向的拓展面积不但可以实现中西双厨，即便是在餐厅，也可以完美享受大面宽的采光和观景，观景餐厅让生活的每一个细节都充满享受。

同时，独立玄关的设置、南北双厅、主卧套房这些基本配置之外，全明双卫以及全能收纳，可以说是很强的加分项。整个居室配备了两个卫生间，除了主卧套的干湿分离的卫生间外，另一个卫生间也都是全明格局。

房子只有住过之后才能分辨出是否实用。对比每一个空间尺度，你会发现，在山语澜廷即便是南向的次卧，也有将近11平方米的面积，可以足够放下双人床和储物柜。而且预留了很多收纳空间。不过分追求功能分区，而是将未来居住的实体感受放在*位。三个卧室互相独立，互不干扰，即便是家里有老人孩子的三代之家，也可以很好的居住于此。

其次，南北预留的拓展空间的面积也大大提高了整体的利用率，整个户型达到了90%以上的使用率，兼顾居住功能基本需求的同时，很好的满足了空间尺度的享受。

山语澜廷99平方米三居户型图

据了解，这部分99平方米的三居刚刚入市，便已去化过半。

聪明的购房人会发现，即便是10平方米的总价差，反映到*终的购房*款中，也不过是几万块钱的差别，这也是为什么，这场差异化竞争中，中国铁建选择了用10平方米来换取居住舒适度的*诉求。

限竞房时代，产品依然是护城河。在青龙湖畔，这个被视为竞争激烈、难度加倍的区域，更需要一个能突破想象的标杆产品。

从山语澜廷率先推出的墅质洋房，到未来将入市的合院产品，可以说，真正有机会将临湖而居的悠然闲适，通过产品的设计和定位融入到未来的生活中。不再只是满足刚刚好的居住所需，即便是面对刚需置业人群，他们也依然有条件可以享受到更舒适的生活，相信这一点，便是在青龙湖这份命题作文中，不同寻常的一份答案。

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