您的位置: 吉屋网 >楼市资讯 >楼市折叠,深圳房价突然上涨之谜!

楼市折叠,深圳房价突然上涨之谜!

来源:楼市团长   发布时间:2019-12-20 00:00:00

2019年岁末,还差几十天就过年了,深圳房价突然大涨,伴随着业主集体控盘抬升房价,深圳以独特的方式上了全国头条,连中央电视台都来了,这事真的玩大了。

11月,深圳二手房成交逾8000套,创3年以来新高。我们都知道深圳楼市荣枯线是二手成交为参考标准的,以5000套为界,超过5000套说明房价回暖,超过8000套则房价过热。

11月疯完,12月热度未减,二手继续消化。回首全年,前海、科技园、宝中等热门板块涨声一片,标杆楼盘单套价格上涨超百万元;深圳湾、香蜜湖等豪宅区域每套上涨五六百万元也不鲜见,去年限价豪宅更是涨了近1000万。

有不少刚需夫妇从年初开始看房,已经准备买了,年底一夜之间,房价突然涨到位,现在他们不知道买还是不买了。

「我们看它一步步涨上来,却因胆小和扯皮没搞成,这个增加的*到哪里赚得回来?不知道这辈子还能不能买得起深圳了!」

被套与踏空哪个更痛苦?以400万的刚需房为例,追高买入,要站岗2年损失利息大概30万,但是踏空却要多掏100万*,左右为难,楼市的悲欢令人心酸。那么这种悲欢的原因是什么?深圳房价的为什么会突然大涨?

11

1

突然大涨的真正原因

市面已经有很多人写了文章分析,无一例外,都讲到了以下几点:

1.深圳是一线城市中*政策*宽松的,每年人口大量涌入,住房需求大。

2.深圳有高端就业,人们收入高,购买力强,支撑高房价。

3.深圳可供开发的住宅土地少,商品房太少,房价自然上涨。

4.深圳规划利好多,总是打鸡血。

但是我想讲: 以上全错!

以上四个原因过往一直存在,为什么到现在才突然上涨?其实,深圳上涨的真正原因主要是以下两个:

1.始于2018年年中的限售政策。

2.11月初的降税政策

接下来具体分析,先来看一组数据:

2015年:深圳新房成交(82672套,含住宅商业),二手房成交(139892套);

2016年:深圳新房成交(53217套,含住宅商业),二手房成交(107574套);

2017年:深圳新房成交(46568套,含住宅商业),二手房成交(73830套);

2018年:深圳新房成交(51951套,含住宅商业),二手房成交(73047套);

2019年1-11月:深圳新房成交(53105套,含住宅商业),二手房成交(73616套);

没错,过去5年,深圳楼市的真正底部是2017年,2017年是过去5年成交数据*差的一年,换言之,深圳楼市其实在2018年已经充分调整,憋不住了,准备上涨。但是2018年年中出台了一个影响深远的政策延后了它的上涨,并且*终带来市场的报复。这个政策是:三年限售。

该政策出台之后,深圳一共成交了多少套二手房?2018年全年成交二手房7.3万套,下半年约成交3万套左右,2019年1-11月份成交了7.3万,两者相加,10.3万套。

这10.3万二手房都被限售三年,锁仓了!也就是这10万多套房凭空消失三年!

新房建出来的没多少,成交的二手还被锁仓三年,完了,市场上没房了!供不应求,价格怎么不涨?想摁都摁不住啊!

一个500套房子的小区,一般流通率在10%,也就是50套挂牌出售,但是现在深圳很多优质小区只有寥寥五六套房子在挂牌,非常诡异。每成交一套,就锁仓一套,*后导致整个小区一套房也没有了。换手率越高,整个小区被锁仓的越多,因此越是成交活跃的小区,房源就越少,恶性循环。

限售一天不取消,深圳被锁仓的二手房就会越来越多,市面上可供交易的二手房就会更少,供不应求的状态无法缓解,价格就难以降下来。*可怕的是高层以为限售是降房价的,一直没有回头关注要不要取消这个政策。

深圳房价突然上涨的第二原因:降税

毫无疑问,降税是让利于民,促进交易的好政策。降税长期影响是好的,但短期却会刺激楼市。降税之后,假设你省了30万税,你会怎么办呢?对,把这30万也作为*,加上三成*的杠杆,总价可以增加100万。实际深圳这一波的*涨幅恰好是这个幅度,大部分深圳优质板块都涨了18-30%,有些板块叠加购买力甚至涨了50%。

关于这个原因,之前已经写了一篇详细文章分析,有兴趣的朋友可以点击阅读:

2

中国房产的价格机制

了解一丁点儿经济学的都知道供需关系会影响到价格,供大于求,价格看跌;供小于求,价格看涨。

钻石商人戴比尔斯将这个理论运用到了极致。他们通过控制南非钻石矿,再和其他新发现的钻石矿控制者缔结联盟,垄断了钻石的市场供应,从而可以人为地控制钻石的供应量,维持钻石的稀缺供应。

他们再通过营销将钻石与爱情绑定,把钻戒营销成为订婚的刚需品,而且再营销爱情没有二手,所以钻石只能买新的观念,从而既做大了的钻石需求量,也避免了二手钻石返回市场的冲击。“钻石恒久远,一颗永流传”的广告词也成为了世纪经典。

中国楼市因为一些特殊性,远比钻石的故事还要精彩。

任泽平那句“房价短期看金融,中期看土地,长期看人口”的名言相信很多人都听过,它刚好三句,像个公式,非常符合我们中国人的接受习惯。我很认同任泽平这句话,但在我看来,这句话也不过是供需逻辑的另一个表述方式而已。因为土地影响供应,人口影响需求,而金融本身调节供需。

大道至简,供需其实就是楼市涨跌*基本的逻辑,没有什么秘密可言。

关于定价法则,“成本加成定价”的策略似是而非,也就是说在成本的基础上加上相应的利润来决定定价是行不通的。

一瓶矿泉水,只要成分大体相同,就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的;别人卖两块,你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价,但是卖不出去,就会被淘汰出市场,剩下的就是控制得住成本的玩家。市场经济中,通行的其实是“竞争定价、价定成本”的法则。

换言之,不是成本决定价格,而是供给决定价格。

你在菜市场卖红薯,卖多少价格,不是由你付出多少了成本种植红薯决定的,而是由市场里有多少个人卖红薯决定的,越多人卖红薯,你越卖不起价。供给决定*终价格。

“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事,但在市场经济下千难万难。看看中国以前在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末,为了保护粮价,高层“敞开收购、顺价销售”,从农民手里收购粮食,加个比例卖出去。为此,需要严格控制粮食交易市场,确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大,可能供应粮食的渠道不计其数,岂是控制得了的?其结果是,仅粮食收购一项,财政亏损就不下3000亿。

即便动用强大的国家机器,想要打赢与整个市场的战争,也是极为困难的。

但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于整个土地市场只有一个供给者。所以中国的房价崩不了,涨了就多卖地建房,提高供给;跌了就减少供应土地,降低供给,让房价始终在轨道运行。

从这个供给角度来看,限售政策其实是加剧了供需矛盾,越是限售,市面的二手房越少,时间一长,就会报复上涨。

3

对全国楼市的启示

土地供给的垄断性决定了它的调控政策,每一轮调控其实都是短期的价格波动,缓过气来之后会继续上涨,因为短期调控并不能从根本上摧毁楼市的价值和潜在需求。

1949年中国人从战争的废墟堆里站起来,在极短的几十年时间里,十几亿中国人从贫穷到富有,从农村乡镇涌入城市。这是世界范围内罕有的史诗级历程。

世界*的十三亿人口,本来就是楼市的天然大需。这比钻石运营商苦心进行广告营销创造需求容易太多。

而*人口大国在短短几十年迅速暴富的过程,也是将楼市需求集中释放的过程。这也是中国楼市几十年超级牛市的根本原因。

人口从农村到城镇,从城镇到城市,从普通城市到一二线核心城市的历史级大迁徙也还没有结束。

另外,因为房子的金融属性,房子又逐渐成为人民进行财富存储、避免财富缩水的工具,让每一次购房需求的爆发都如同惊天骇浪,一涨再涨。

但是我个人认为房价暴涨并不是好事,暴涨容易逼空下跌,出现金融风险,只有平稳的上涨,对购房者、开发商、高层才是真正的好事。让房价回归经济增速,平缓上涨,房住不炒,是每一个人的心愿。希望2020年每一个人都能实现自己的居住梦想。

以下为免费赠送福利时间:

很多朋友买房都面临资金不足,不知道买哪里的问题,为了帮助大家解决这些问题,我们准备了一些内部资料,免费发放给大家,限量免费,欢迎添加微信领取!

长按识别二维码添加领取

如果您需要咨询购房问题,请加入知识星球会员,详细为您解答,同时赠送内部资料。知识星球即将涨价!立即扫码加入!

扫描下方二维码,关注作者公众号

免责声明:此信息来源于楼市团长 ,微信号:tz52801 ,版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务,在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理(loupan@jiwu.com)。
买房交流群-91群(430)
  • 旧念何挽:时代倾城好不好?
  • C.yy:对比周边,性价比高
  • 约瑟:准备入手一套
  • 孔龙飞:时代倾城户型采光好
  • 黛子:你买了哪个户型啊
  • 小丸子:大家组团去看看呀
3093人正在热聊楼市
楼市团长
共发表80
+订阅
微信扫码,关注大咖
楼市团长写的文章跟别人不一样!
微信号:tz52801