后千亿时代，金科“四位一体”布局下半场

2019年，房地产行业称之为“*艰难的一年”。

各大城市“房住不炒”主基调未变，全国楼市成交规模先扬后抑，越到后期逐渐转淡；针对房企融资端的监管加强，信托、银行、海外债等融资渠道收紧；市场规模红利减退，在增量有限的市场中，房企之间面临越来越激烈的竞争，资本洗牌明显。

而这一切的大背景是，随着供需关系的逆转，拐点已至，总量天花板时代时刻近在眼前。当高增长不可持续，行业利润向平均回归，如何破局存量时代成为每个房企不得不思考的问题。

这几年，我们看到开发商纷纷试水多元化，或进军商业、文旅，或跨界新能源汽车、机器人，背后都不乏一种焦虑使然：当住宅的牛市一去不复返，如何在地产后周期找到一条切实可行的长远发展之路？

千亿房企金科给出了自己的答案。

2018年底，金科在召开的产业升级发展大会上，首次提出了“四位一体”的战略。在转型升级一周年之际，在新战略的指导下，金科交出了高分答卷。

01

地产后周期，金科选择“四位一体”

过去20年，房地产是国内*的行业之一。在这20年间，房地产规模增长在50倍以上，房地产的上下游行业都在高速发展中分享了红利。

然而，站在2019年的末尾来看，住宅开发的增长拐点可能从未如此接近。国家统计局公布的经济数据显示，1-10月全国商品房累计销售面积同比增速一直为负。一直到11月，同比增速才由负转正，首次超过去年，同比增长0.1%。

在这一时点，我们可能会发现，土地、原材料、人力等各项成本不断增加，企业盈利能力正变得越来越低，要保持高质量的成长，越来越依赖内生增长能力。

正是在行业变局酝酿之际，金科提出“四位一体”战略进行产业多元化转型升级，从“房地产开发+社区综合服务”升级为由民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等构成的“四位一体”相关多元化产业。

这一升级，不仅仅的业务范围的扩张，更是一次发展逻辑的深层次转变。

首先，*直观地，“四位一体”完成了金科从一次消费到提供全生命周期服务的转变。

在住宅开发的原始阶段，“楼上楼下、电灯电话”可能就是人们对房子的全部要求，而随着时代的发展，人们对美好生活提出了越来越多的要求，需要开发商向运营商转变，不断拓展服务边界、延伸产品形态。

通过布局文化旅游康养、生活服务，金科升级为人民美好生活的全生命周期服务商，而后者的想象空间无疑较开发业务更广阔。

其次，这是以住宅为基础而进行的相关多元化晋级。

梳理房企的多元化，我们大致能发现两种路径，一种是跨界多元，一种是相关多元。

金科采取的这种相关多元能够借助自身在不动产开发中积累的资源与优势，相对来说是一种成功率较高的做法。例如科技产业园区、文旅等，就能和不动产开发形成良好的协同作用。

在金科看来，自己的这一战略升级既是企业持续健康发展所需，也是对市场需求的回应。

02

业务开花结果，金科稳健发展的秘密

战略怎么样，成绩来说话。

先来看住宅主业。

克而瑞数据显示，2019年前1-11月，金科实现全口径销售额1513.2亿，同比上升40.75%，增速在Top 20房企中位居第二；操盘面积1439.1万平米，同比上升13.11%，两项指标均位于行业前列，竞争优势进一步深化。

规模快速增长的同时，金科沉下心来，打造产品。

2019年3月，金科在上海举行了生命建筑发布会。

发布会上，金科首次披露了生命建筑的三大特征体，9大技术单元、25个技术模块及189项具体技术措施，由表及里，体系化构建了生命建筑系统工程。

如果说去年在深圳的发布会是金科对东方文化的理解和传承，那么这次上海的发布会，则标志着金科规模化、全国化的新起点。金科想要做到的是，用创新智慧打造居家的人性温度，用绿色有机促进建筑的永续发展，真正解决从“住房子”到“住好房子”的问题。

在社区服务方面，金科同样是领跑者。

作为智慧社区先行者，金科一直走在行业前列。

单纯从规模上看，截至目前，金科服务已进入全国196个城市，管理项目达748个，累计合同管理面积达2.8亿平方米。有质量的高速成长，使其已经连续四年蝉联中国物业服务企业十强、连续六年保持中西部市场占有率*。

财报显示，2019年上半年金科物业管理业务净利润增长260%，增长非常迅猛。

同时，金科还在智慧社区层面发力，打造了全国首个社区大数据信息系统——天启大数据中心，将多种智慧社区设备系统有机结合，为500万业主提供安全智能的社区服务。

科技产业投资运营则渐入佳境。

几年前，北师大金融教授钟伟就指出，“房地产公司应该思考如何加载产业，将来运营商会‘吃掉’开发商。”

抓住趋势，金科紧密围绕智慧科技、智能制造和大健康等国家新兴产业发展方向，投资开发高标准产业新城和产业园区，已进入重庆、湖南、山西等近20个城市。

如今，金科开发和运营园区面积超1500万平方米，入园及战略合作企业超3000家，年产值超过2000亿元，连续两年位列中国产业园区运营20强。

而在文化旅游康养方面，继成立文旅康养集团后，今年4月，金科与成都置信集团正式签订战略合作协议，联合发布金科置信新品牌，深耕文旅、康养等领域；8月，金科又战略携手澳洲威秀集团，引入国际文旅IP。

目前，三条产品线已研发完毕，示范项目落地在即。

03

“五大保障措施”护航

知易行难。开发转向运营，逻辑清晰明了，但操作起来却难上加难。

当业务范畴扩展到陌生领域，对于任何开发商来说都是一场“硬着头皮”的试验。我们看到行业内不少打着多元化幌子的房企，本质上还是做着房地产销售的生意。

于金科而言，在进行战略升级的过程当中，早早地进行全国化布局练就的运营能力不无裨益，助力跃迁。

2007年，金科开始走出重庆，征战全国。从2016年以来，金科开始深耕全国市场，贯彻执行以二线和强三线城市为主，一线、四线城市为辅的“三圈一带、核心25城、八大城市圈”战略。

在传统地产开发领域，金科业务布局全国23个省市，销售面积连续多年保持全国前10的规模，其强大的运营能力可见一斑。

大体来看，金科提出了五大保障，旨在通过*的模式、优质的平台、强大的体系、核心的产品和充足的人才促进“四位一体”战略有效落实。

其中，模式是基石，平台是释放乘数效应的前提。而在运营、产品与人才的闭环中，*终实现企业持续发展。

以人才为例，一直以来，金科就有高激励的传统。

*近的12月20日，金科公告称，公司日前召开临时股东大会，会上审议通过25亿元员工持股计划。

这从侧面反映了金科对员工的尊重和对未来发展的信心。

正是通过类似的途径，金科实现了向心力的凝聚。而在“四位一体”战略的指导和保障措施的引领之下，金科有望保持定力和竞争力，穿越房地产的规模后周期。

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文 |村长♂

联系作者：lstt2017

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