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2019年12月23日,据外媒报道,信城不动产与新加坡ARA亚腾资产就上海三林项目商场部分正式达成收购协议。
交易约定,亚腾资产管理公司(ARA Asset Management,下称ARA)与Straits Real Estate以及工银国际组成合资联合体,共同收购三林印象城,后者是一家位于上海浦东的商场,由信城不动产于2017年接管并进行成功改造。
据外媒报道,本次交易价格约为24.2亿人民币(约3.47亿美元),据有关各方估计这笔交易将在2020年*季度完成。
收购完成后,工银国际和ARA子公司旗下一只基金将持有三林印象城约62.3%股份,Straits Real Estate旗下房地产子公司则将持有三林印象城约37.7%的股权。
在外资“买买买”的背后,优质商业地产正愈受青睐。而在一线城市迈入存量时代的背景下,类似信城不动产这样具备改造升级能力的运营商或迎更大机遇。通过“买入、修复、卖出”,类似黑石的商业地产操盘策略得以复现。
01
从改造到出售:信城不动产盘活“三林印象城”
在这笔交易背后,双方的资本背景都比较雄厚。
根据相关资料显示,深圳市信城不动产有限公司(下称“信城不动产”)为前万科集团副总裁周彤及前深圳万科城市公司副总刘波等核心团队于2017年初所创建,公司业务聚焦于地产开发、资产运营及基金管理领域。
企查查数据显示,股权穿透后信城不动产由信达(中国)投资有限公司实际控制,持股比例为37%。
信达(中国)投资有限公司成立于1999年4月(01359.HK),是经国务院批准成立的首家金融资产管理公司,2013年12月12日在香港联合交易所主板上市,成为首家登陆国际资本市场的中国金融资产管理公司。
而收购方的背景也不容小觑。
ARA成立于2002年,由香港长江实业有限公司(1113.HK)创立,是一家房地产基金管理公司,其主要业务包括管理房地产信托基金、私募房地产基金和提供房地产物业管理服务,2007年公司在新加坡上市,2017年完成私有化。
目前,ARA由长实(1113.HK)持有约8%股权,被业内誉为「楼神」的赵国雄担任主席。赵国雄是李嘉诚旗下房地产业业务的重臣,加入长实二十多年,目前也担任长江实业集团执行董事。
Straits Trading是一家总部位于新加坡的房地产投资企业。截至2018年底,该公司在中国、马来西亚、新加坡、日本和澳大利亚的管理资产超15亿美元。
而公开信息显示,此次收购标的——上海三林印象城——前身是竣工于2008年并于2010年开业的“三林城市商业广场”。尽管“三林城市商业广场”早在2010年就已开业,但因经营不善、业态调整等多方面原因,经营效果并不理想。
2017年4月19日,深圳市信城不动产有限公司通过上海联合产权交易所网上交易平台以挂牌竞价方式获取了“上海三林城市商业广场”项目,资产包括购物中心、临街商铺、甲级写字楼办公、星级酒店等,项目总建筑面积达15.34万㎡,成交价为24.3亿元,成交楼面地价为15840元/㎡。
获取项目后,成为信城商业综合体标准产品线“信城MO+”的首个落地产品,项目整体定位为“给城市更多可能”的现代智慧综合体。其中,项目西区作为整体商业中心运作,信城不动产引入优质商业运营公司“印力集团”进行改造运营,合作打造“三林印象城”。
值得注意的是,上海“三林信城MO+”也是信城不动产的地产首秀作品。
三林印象城示意图
2018年10月26日,三林印象城携多家知名品牌正式开业。在此前近1年的调整升级中,信城不动产联手国际设计团队对原来“三林城市商业广场”进行包括设置下沉广场等多个维度的改良和升级。另外,项目还通过丰富业态组合创新等提升软性服务体验。
自开业以来,项目表现不俗。作为一个商业建面仅10万方的存量改造商业,三林印象城开业首年实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次、总车流近100万辆、会员近10万。
不仅仅是商场。在此次收购之前,项目的酒店已有退出先例。在2018年7月,“三林信城MO+”的酒店部分成功签约华润,引入华润长租公寓品牌“有巢”。
从这个角度看, 信城不动产的操盘逻辑带有黑石的影子。作为“地产基金之王”,黑石在地产投资上较少涉足开发或培育期的物业,而是以成熟的能够产生稳定现金流的物业为目标资产。
简单来说,黑石买入成熟物业资产,提高财务杠杆,更换管理团队,做大市场规模,然后择机分拆上市或整体出售给保守的长期投资人。
短时间内获取项目、更新改造、实现退出,信城不动产实则践行了黑石的“买入、修复、卖出”商业地产操盘策略,为行业提供了另一维度的参照意义。
02
外资大幅加仓优质商业地产 存量物业改造迎来机遇
三林印象城增长的销售额以及被ARA、Straits Real Estate联手收购,证明了信城不动产和印力集团优秀的运营能力,或成为2019年上海大宗交易市场的一个里程碑。
在这背后,是外资加仓中国商业地产的浪潮。这一浪潮,从去年下半年开始就已经显露出明显的迹象。
带头的企业是包括美国黑石集团和新加坡凯德集团在内的商业巨头。2018年11月14日,凯德集团通过来福士基金与新加坡政府投资公司,以127.86亿元成功竞得上海市虹口区北外滩核心区域的上海*双子塔整体股权。
除了凯德,2018年黑石以12.5亿美元(约86.2亿人民币)收购了上海怡丰城购物中心以及相邻的办公大楼和淮海中路雪豹商城。英资太古收购了前滩一开发地块50%股权,加拿大博枫收购了金桥太茂与南翔太茂。
世邦魏理仕数据显示,2018年外资在华商业房地产投资猛增62%至780亿元人民币,创2005年以来的*水平。
据美国《华尔街日报》今年6月25日报道,地产咨询公司Real Capital Analytics的数据显示,2019*季度,美国、瑞士、巴林和新加坡等国的机构投资者买入了价值27亿美元的中国商业地产。
需要指出的是,这是Real Capital公司自2007年开始统计该数据以来,单季度外国投资者购买金额*的一次。
另有数据显示,截至2019年4月底,黑石、凯德、基汇等外资机构,在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过400亿元。
有业内人士指出,境外养老基金和主权财富基金追求稳健、投资金额较大。从外资的一系列选择来看,一线城市的核心商业资产,由于具备周期性低风险特点,易于管理、现金流稳定、交易流动性强,同时收益不断走高,因此受到青睐。
而在另一方面,一线城市明显的存量市场特征,为诸如信城不动产这样持续布局一线城市、具备改造等综合能力的运营商带来机遇。自成立以来,信城不动产累计获取的项目已达十余个,包括地产开发类及资产运营类,均位于深圳、上海、苏州、长沙等一、二线中心城市。
以此次收购标的地处的上海为例。
作为中国*成熟和*具流动性的大宗物业市场之一,对于寻求购入资产多样化的全球投资组合持有者而言,上海无疑在首选范围内。2018年上海大宗物业市场成交总额1178亿元,占大中华区总成交量3970亿元的29.67%。
光大证券研报指出,2018年上海商业零售物业合计成交总额约为人民币68亿元(约为2017年的3倍),其中约有四分之三以改造为收购目的。而截止至2018年底,上海楼龄满10年办公和商业超过3300万平方米,物业翻新改造为经验丰富的投资者提供了极具吸引力的增值型投资机会。
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文 |村长♂
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