探秘前海金融峡谷！2020年，前海还有什么机会？

年关将至，前海公布了一份成绩单。

根据证券时报本月23日获悉的数据，前海2019年前三季度实现注册企业增加值同比增长15%。1-11月片区累计完成税收收入增长18.4%；完成固定资产投资增长11%；实际利用外资37.56亿美元，占全市的52.4%、全国的3%。

数据喜人，如果具象化表达出来则更为惊人！

前海到底有多少企业？

另一组数据显示，截至2019年11月底，前海今年新增世界500强投资企业28家，累计349家；新增内地上市公司投资企业29家，累计935家。同时，累计注册港资企业11982家，注册资本12959.70亿元。

而金融CBD福田，世界500强深圳分布只有63家。

这么多企业，前海装的下吗？

近日，村长实地探访了前海片区，发现片区迎来了翻天覆地的变化，几个项目的进展都还不错，来跟大家分享一下体会：

1)从蛇口片区加入开始，前海便已经在不断的扩容。前海作为城市新中心，在不断得到国家的重视。可以判断的是，前海的发展已经成为大湾区乃至中国发展的重点，而“前海+后海+宝安中心”是未来城市发展的精华所在。

2)在前海15平方公里的土地上，办公空间非常稀缺。

3)深圳看前海，前海“窥”桂湾。

4)总占地1.1平方公里的桂湾金融先导区建设基本成型。华润前海中心、*前海壹号、国金汇、鸿荣源中心等综合体建设已经或临近收尾阶段，预计明年会有大批办公物业供给以及入驻。

基本可以看出，2020年将是前海的一大转折点。

目前，深圳拟研究上报前海全面深化改革开放方案，并积极推动前海合作区、自贸片区“双扩区”。预计2020年扩区政策会有所回应。

村长密切关注前海片区的利好兑现和规划落成情况，接下来给大家看看*新的情况。

01

上海不是深圳的对手，

浦东也干不过前海！

前不久在前海的某论坛上，深圳大学经济学院教授、深圳人大代表魏达志不无惋惜的提出：上海不是深圳的对手，浦东也干不过前海。这是上海所有者结构所决定的，更是上海这座城市的独特政经氛围所决定的。

浦东是哪里？

是当之无愧的上海*发达的区。

2018年，浦东GDP达到惊人的10460.09亿元，排名上海各区榜首。

为什么说浦东干不过前海？

同前海一样，浦东虽然也划了自贸区，而且是中国*早的自贸区，但浦东自贸区的注册企业数量和注册金额不及前海的一半。

而且在定位上，前海从2010年国务院批准设立深港现代服务业合作区开始，到2011年写进国家的“十二五”规划，到2012年的6月份中央给香港送过去6大类、22款优惠政策等等，都聚焦在前海。

2018年10月，更是提出“前海模式”要推向全国。

前海在短短的10年间做出了怎样的改变？

图源：新华社

曾经的一片滩涂，今天已是项目地块，成片成型，座座高楼拔地而起，道路四通八达，自贸新城颇具规模。

这一变化，和大湾区的规划密不可分。

今年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

从国家层面上，这一政策是国家级战略。今年3月十三届全国人大二次会议上，政府工作报告中有三次提到粤港澳大湾区，重点强调支持港澳抓住共建“一带一路”和粤港澳大湾区建设的重大机遇。

从国际视野上，大湾区是对标纽约、东京之后的第四大湾区。

纲要明确提出，到2022年粤港澳大湾区要基本形成发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市圈框架。

而2.7万字的长文中，提及“深圳前海”8次，提及“前海”14次。其中，纲要第十章单列一节介绍前海，并明确提出“建设国际化城市新中心”。

作为粤港澳大湾区核心，“一带一路”建设桥头堡，深圳前海打造“东方曼哈顿”，在金融业方面所取得的巨大成就，成效初现端倪。

2019年，前海城市新中心建设部署项目313个、计划完成固定资产投资596亿元。其中，前海蛇口自贸片区建设项目216个，计划完成固定资产投资480亿元。

前海速度已经创造了中国奇迹。

2019年12月23日摄于前海

到了今年年初，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，赋予前海新的使命，在国家层面明确了前海“城市新中心”的重要定位。

为什么前海的定位如此之高？

中国其实非常需要打造一个和伦敦、纽约能够匹配的，能够欧、美、亚三足鼎立的金融中心。前海就肩负着这样一个使命，其实在某种意义上，前海承载着中国崛起的担当。

现在来看，前海未来既是资本的聚集中心，又是财富的管理中心，还是金融的创新中心，它有着全球各层次丰富的资本市场。同时，它包容了各式各样的金融机构在这里聚集，它用成本*小化和效益*化的方式，*的规模、*的速度在进行运转，它配置的资源的辐射半径应该是全球的概念。

02

前海C位——桂湾金融峡谷

当我们谈论前海的时候，都在说企业数量、经济总量、人均产值。那么前海自贸区1492公顷的土地上，到底哪里是绝对的金融核心？

在理解这个之前，我们需要了解前海的区划定位。

真正被称为前海的只有两个地方：前海本身，宝安中心区。

前海自贸区范围又分为妈湾、桂湾、前湾。其中，桂湾片区定位为前海金融核心商务区，重点发展金融产业，打造集中展示前海整体形象的核心商务区，而前湾和妈湾片区则分别定位为综合型产业发展区及保税港片区。

基于定位而言，桂湾片区是前海自贸区产业链的制高点。

作为前海三区之首，前海国家级自贸区中的金融核心区，前海管理局全力推进桂湾金融先导区建设，重点发展创新金融产业。桂湾片区自然也成为深圳金融业开疆拓土的首选之地。

目前，片区内集合了腾讯、汇丰银行、瑞士银行、玉山银行、华润招商、周大福等世界名企、其中进驻金融企业占比超70%。

而本次考察我们也重点进入了桂湾片区。

整个桂湾片区横向来看有六条主道，其中桂湾一路以北隔双界河为宝安中心区，滨海大道以南为前湾片区。

桂湾一路看对面的宝安中心区

进入桂湾可以看出，整个片区的交通道路已经十分完善。

整个桂湾片区目前规划有1.2公里空中花园、前海会议中心、前海演艺中心等城市客厅配套。今年确认的有，英国哈罗礼德*、英国国王*、荟同*等全球优质教育资源也将落地于此。

03

堪比新加坡环境配套，

桂湾初显城市品质

而本次探秘桂湾，村长还发现，桂湾的整体绿地景观、环境等整治也基本完成。

此前前海的规划就曾提出，前海是以新加坡为标杆，兼容地区特色，目标将桂湾塑造成展现现代化城市活力形象和都市魅力的窗口，更是代表前海的一张“名片”。

桂湾金融峡谷已具雏形

道路旁完整的自行车道

值得一提的是，今年9月地铁5号线南延线开通，地铁*桂湾站。此外，还有1/5/9/11号线四线贯通桂湾片区，速效直抵全城。

桂湾站实拍

同时，亚洲规模*大交通枢纽前海综合交通枢纽就在附近，全国互联。

前海综合交通枢纽效果图

地下部分（多维度复合交通）共有六层

地上部分（多功能枢纽综合体）

04

国际视野、标杆之作

这才是年度物业！

前海，是举全市之力，以*标准打造的区域。

前海桂湾核心区，金融大鳄的聚集之地，一定是深圳未来*核心、*受瞩目、*国际化的地方，是深圳的城市形象的象征，也是深圳城市建设成果的*集中体现。

所以，前海*中心物业的价值，未来真的是不可估量。

比较尴尬的是，整个前海的可售物业今年实在算不得多。

住宅项目仅有位于妈湾的颐湾府和售罄的招商领玺；商业方面有前湾的嘉里、据说已经售罄的国金汇……

不过本次考察，村长发现在前海湾首排的位置，前海金融中心对面（滨海大道和临海大道的交汇处），有个项目已经正处于筹备期，公寓准现楼状态，预计年后有相关营销动作。

从外面看这两栋建筑已经封顶

项目营销中心装修中

值得一提的是，这个项目完全是一线海景，不仅如此，其旁边的桂湾公园、会议中心、剧院等建筑，未来将会是前海的市政地标，认知度相当高。有了这些地标的加持，该项目毫无疑问是桂湾的“C位”。

根据百度地图显示，这个项目是前海鸿荣源中心。

其位于滨海大道与临海大道交汇处，属于前海一线临海项目，距离地铁5号线桂湾站仅约300米，距离1号线、5号线及11号线的换乘站前海湾站约700米左右。

说起鸿荣源，这家开发商一直在深圳市场颇富知名度。

自1991年创立以后，公司先后在深圳开发了熙园、御景台、丽景城、壹方中心、壹城中心等外界反响不错的项目。被业内称之为“豪宅专家”。2017年，鸿荣源开发的商业地产——深圳*的购物中心壹方城，入市即爆火。

村长查询了一下资料，前海鸿荣源中心是鸿荣源集团在前海倾力打造的标杆之作，项目拟打造前海首席核心综合体资产。整个综合体包括：

两栋超甲级商务写字楼，其中一栋约260m高；

一栋奢华五星级“康莱德”酒店；

两栋*海景公寓；

为前海定制的高端集中式商业“壹方汇”。

其中，项目的两栋*公寓产品主力面积段约为90-400㎡，坐拥一线海景，并近距离接触前海滨海休闲带、演艺公园及水廊道。

从楼底拍摄的外立面弧度

村长预计明年这个项目的可售物业，大概率是这两栋超甲级商务写字楼和两栋*海景公寓。

*后说一点，很多深圳人都没去过前海，就和十年前他们没去南山一样。前海这艘船越来越大了，一个舵手已经不能掌握方向了，因为强风可能来自任何一个方向，推动这艘巨轮前进。

2020年预计深圳整体新入市的楼盘数量明显在下降，城市土地资源有限的环境下，深圳的机会不多，前海的机会更少，新年来了，把握机会。

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THE END

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文 |村长♂

联系作者：lstt2017

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