来了！深圳新版城市总规初稿：2020年的中心在这里

海明威在《流动的盛宴》里写到：“假如你有幸年轻时在巴黎待过，那么不管你一生中后来去过哪里，巴黎都与你在一起，因为巴黎是个流动的盛宴。”

人们对于美好的中心总是有着向往，但往往越稀缺，就越贵。每年法国的城市房价大比拼，巴黎总是独占鳌头，几十年如一日。2019年，巴黎房价以每平米10288欧元的高价甩了第二名里昂一倍之多，稳居榜首。

法国工商联和房地产公司的总裁Jean-Marc Torrollion解释说：

这都是因为供不应求，房价才会涨这么快的！

在城市的发展中有一个无解的难题：人口不断的聚集在都市圈但是有限的土地并不能承载足够的住房建设需求。

2017年，随着巴黎实行了四十多年来的“限高令”被打破，多个高楼项目正式开工建设。

而这一变化，给了亟需解决土地问题城市的绝佳思路：

向天要空间。

01

存在即中心，

深圳的都市圈到底有多大？

从巴黎、东京到纽约，这些全球一线城市的发展的路径几乎大致相同：都市圈扩张到边界，在交通枢纽编织成网后，中心太多也就意味着没有中心。而在城市内土地急剧缩减的同时，只能向天要空间。

正式进入准一线城市的深圳，城市化进程又将如何？

我们先来看一张深圳新版城市总体规划蓝图：

在这张广泛流传的新规划中，都市圈、多中心、网格化、组团式 是明显特征。

80、90年代，罗湖是价值高地，福田还在建设中，南山是一片郊区；2000年左右是福田开发高峰期，福田CBD的城市规划*，科技园后海呼之欲出；近10年，关外副中心崛起，例如西部中心前海宝安、东部中心大运新城。

回顾深圳的城市总体规划发展历程，可以归纳出两个特征：

时间上是树状生长；

空间上是多中心发展。

首先，原先的罗湖、福田、南山三大中心被归纳为都市核心区，中心开始有合并的趋势，这是树状向上生长。

其次，新增东部中心、西部中心，这是空间上的多中心发展。

这两个特征过去一段时间内决定了城市的生长，未来很长时期内仍将发挥作用。如果按照这个方向发展，那么可以预测，未来的深圳每个新区都将成为新中心，都市圈的范围会不断扩大。

那么深圳的都市圈到底有多大？

我们已知东京都市圈从1980年开始，其长轴半径一直稳定在50公里附近。按照同样的人口密度标准，纽约都会区的发展轨迹也是从小到大向外逐步拉伸，其在1980年前后长轴半径也在50公里附近趋于稳定。

根据北京市城市规划设计研究院的报告，50公里是当今全球城市一个新的极限半径。而中国一线城市的半径拉伸到50公里，只是时间的问题。

按照50公里的都市圈，深圳*北可以到东莞松山湖，*东可以到大亚湾，*西可以到中山港口镇。

这样的都市圈广度注定造成一点现象：

像巴黎一样，深圳不会局限于一个中心，处处都将是中心。

回顾历史，深圳楼市的各个板块从临港核心区域已经向西、北方向各轮动了一遍，而新一轮轮动的启动正式要向东进发。

《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020年）》提出，深圳未来将着重向东发展，将投入约1.4万亿为东进战略保驾护航。

这也是东部城市副中心向深圳东部中心跃迁的标志。

02

50公里都市圈下，地标即绝对核心

房产三句箴言告诉我们，地段、地段、地段是选房的点睛之笔。

而在广阔的都市圈中，深圳的价值中心又将在何处？

研究早期的芝加哥，我们发现同样是高速交通设施的扩张导致芝加哥城市建筑呈现向外延伸和横向扩张的特征。而其发展到后期就成为向天空要空间，出现大量钢结构摩天大楼。

芝加哥城市天际线

都市圈内土地急剧缩减的同时，摩天大楼成为房产价值*之处。

这样的逻辑不难理解：

房产本身是不值钱的，值钱的只有土地。

那么，城市不动产价值＝土地价值＝公共服务价值＝规划＋交通＋*＋商业＋其它公共服务。

摩天大楼所在之处在同面积的土地上聚集了*多的人口和生产效率，比如帝国大厦、世贸中心双子楼、希尔斯大楼等在美国汇聚成的金融顶层，大楼本身建成之后周边建筑会自觉地以其为圆心向外配套，形成核心圈层。

美国金融顶层

总结以上得出观点：地标所在之处即为绝对核心。

那么深圳的地标有哪些？

*早从罗湖开始，1996年3月，海拔383.95米高的帝王大厦竣工，一度成为全国*个钢结构高层建筑，也是亚洲*高楼，并保持深圳*楼宇记录15年之久。

罗湖地王大厦

2016年，福田的平安金融国际中心建成，其位于福田商业中心区地段，福华路与益田路交汇处西南角，毗邻购物公园，与深圳会展中心相对。新“深圳*高楼”就此诞生。

福田平安金融国际中心

去年，南山深圳湾华润春笋落成，论高度并不出众，但其造型有特色，酷似“笋”，同时是深圳湾*楼，深圳南山区地标。

南山春笋

再往西去，今年7月，OMA与悉地国际联合体中标前海国际金融交流中心建筑方案设计，这里未来将被建设成为前海新地标。

前海国际金融交流中心规划图

可以看出，地标建筑是城市化、人口、经济发展到一定阶段的必然。

现在，只差深圳东部还缺一个地标。

2017年底，世茂以底价竞得世茂深港国际中心用地，土地用途为商业、公共管理与服务、教育、广场和公园绿地等，根据规划，其高度和定位为：粤港合作的标志项目、深圳东部中心新地标。

而本次世茂深港国际中心拟打造超级综合体，项目占地面积约32.19万㎡，计容面积约136万㎡，总投资额将达500亿元。

根据总体规划，该项目将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化*、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。

值得一提的是，围绕世茂深港国际中心周边还有：

国内规模*的体育馆之一——大运场馆；14座百强大学和国际学府（香港中文大学、北理莫斯科等）；

有纽约中央公园面积2倍之大的大运公园和龙城公园；

深港80%以上的高新产业；

3+1条地铁与城际线的四维立体交通网络；

……

世茂深港国际中心

而项目本身更是邀请了包含迪拜哈利法塔（全球*摩天大楼）建筑设计团队、伍兹贝格、CCD等在内的六大殿堂级世界巨匠打造。

迪拜哈利法塔

在深圳投入*的位置，由*的设计团队和世茂这样的老牌房企建造，可以预见，世茂深港国际中心项目一旦落成，必然是世界级的地标项目。

换句话说，就是深圳未来的中心。

03

房地产价值版图在剧烈变化，

重点关注这里！

城市的生长必然导致土地价值版图的变化。

在东部中心逐渐崛起，世茂深港国际中心规划确定的既定条件下，大运片区的房产价值版图也就必然会形成以地标为圆心，价值由核心向外递减的一个过程。

这个时候，*聪明的做法就是抢先布局核心位置。

而对于在世茂深港国际中心庞大的“巨无霸”项目里，仅有18%可售，这种核心中的商务公寓实属稀缺资产。

上月，世茂深港国际中心开放展示中心，当月项目到访看房突破万人。其中不乏上海、香港、台湾的批量客户。据说，有深圳湾1号的业主当场定了6套，还有海外的超级粉丝，在看到朋友圈刷屏后，委托国内朋友代订的案例。

一时之间，圈粉无数。

我们细品一下公寓部分的三大产品特质：

1)与地标为邻

世茂深港国际中心是深圳东部楼盘都想贴的热点。

如果你到过大运，你会发现几乎所有在大运新城的楼盘宣传语上都有“距世茂深港国际中心xx米远”这样的标语。这样的用意不难想到，同样在巴黎，在同一区域位置，有埃菲尔铁塔景观的房子可以多15-30%。

从公寓看埃菲尔铁塔（图源：Airbnb）

那么项目本身可售的公寓产品更是有*直接的利好关系。

从公寓看世茂深港国际中心

2) 建面约40-255㎡可变人居空间，四面景观

本次推售的公寓面积段为建面约40-255㎡，大户型户户朝南，小户型户户带阳台，不限购不限贷。 以精巧的户型设计和创意的空间打造满足湾区峰层人群对景观资源和人居舒适度的精苛要求。

窗外的景观资源是房产价值的附加选项。站在世茂深港国际中心的公寓里，四面景观，看大运山水、看未来地标、看城市景观。项目周边还环绕深圳*的体育运动公园——大运山公园，*具前瞻性片区规划，绿色肌理渗透城市脉络。

世茂深港国际中心看大运体育馆

尤其是**户型的客厅，户户朝南，双面采光明亮舒适，超6米宽观景阳台充分发挥景观视野优势，270无遮美景。

3)教育高地

项目以国际*为标准，计划引入国际化*的*和*段，结合项目地块幼儿园规划，打造国际化的基础全学段教育基地，弥补深圳基础学段国际教育资源的不足，让孩子接受完整而连续性的国际化教育。

值得注意的是，不久前项目已和哈罗礼德*签约。

哈罗礼德*源于哈罗公学，哈罗公学成立于1572年的英国伦敦，拥有近450年历史文化传承，是英国*富盛名的私立学府之一，更有“首相摇篮”之称。

4）综合体的国际IP聚集

首先，介绍一下世茂集团——世茂集团是一家国际化、综合性的大型投资集团，经过三十年的发展，在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司。集团总资产规模约4160亿元，可售货值超10500亿元。

三十年来，世茂集团覆盖香港、上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、武汉、厦门等全球100余个城市，业务版图涉及地产、酒店、商业、主题娱乐、物管、文化、金融、教育、健康、高科技、海外投资等领域，形成了多元化业务并举的“可持续发展生态圈”。

品牌开发商对于高端资源的整合能力是毋庸置疑的，世茂集团又以实践“成为行业引领者，打造百年世茂”为愿景，持续为客户在居住、生活、消费、商务、旅游等方面提供高层次的品质体验所以在项目品质上也做的更完美。

故而世茂深港国际中心更具国际化视野，其拥有国际的高端奢品酒店品牌、商业旗舰店、国际*。

也是片区内更具身份象征的IP。项目还融合了塔尖观光、*酒店、全球封面商务、购物中心等复合业态，打造一站式生活方式。

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人类天生热爱的不止“一望无际”，还有“高高在上”。

总而言之，世茂深港国际中心成为城市向天要空间的又一突破，是深圳乃至粤港澳大湾区的时代地标，而从其规模和品质来看，放眼深圳更是独一无二。

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文 |村长♂

联系作者：lstt2017

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