2020年环京楼市：慢下来，然后慢慢向上爬

文｜叶书利

2020年来了，先感谢壹粉们在过去一年对壹书生的支持、鼓励与包容。

2020年的环京楼市，壹书生概括为一句话：慢下来，然后慢慢走。翻译成另一句话就是：底部趋上。

为什么说底部趋上呢？因为在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）看来，不管是调控政策、人口、房价还是成交量，目前的环京楼市都是绝对的底部，很难再向下了。因此利空已出尽，然后慢慢向上爬。

A,2020年的调控政策：稳中趋松

环京东南部的北三县及廊永固霸文目前的三年社保式调控，2020年不可能再紧了。大方向应该是趋松。而趋松的逻辑很难是全面放开，而是定向松绑。所以主要问题在于，定向松绑的时间和松绑度多大。

不管怎样，从调控政策面来说，2020年的环京楼市只会趋松了，不会再紧了，这至少是一个宏观上的中性利好。因为只要有定向松绑，必然催生部分需求的释放，从而利好楼市。

B,2020年环京人口政策：稳中趋抢

楼市的核心是人口。在2019年年末，环京楼市的人口政策，出现了两个趋好的消息面。

首先，固安松绑了*政策。详情可见此前的文章《》。

有人问过壹书生，为什么是固安拉开了环京东南片区的人口松绑大幕？在壹书生看来，主要原因在于，在北三县及廊永固霸文中，至少现在的固安是政策的空白区，不是红利区：北三县背靠副中心，廊坊与永清现在是新机场临空经济区的主要产业承载区，霸州和文安是雄安辐射区，唯有固安反而是空白区了，所以松绑的空间或政治压力*小。

其次，廊坊发布了*新的人口政策：2035年的常住人口从2018年时的483.7万人的基础上，2020年调控到500万人左右，2035年增加到700万人，相当于2019年-2035年的17年间需再增加216万左右，年均需增加约12.7万人。如要达到此目标，唯有抢人。这为2020年整个廊坊人口政策趋松定下了基调。详情可见此前的文章《》。

所以2020年的环京人口政策是稳中趋抢，这也利于楼市底部趋上。

C,2020年的环京房价：底部向上慢走

自2017年6月调控以下，北三县及廊永固霸等地楼市，泡沫基本已被挤净，目前相关区域已基本出现了底部房价：燕郊的房价底部是一万八左右。大厂潮白的房价底部是一万五左右，永清房价底部是八千五左右，香河北部新城的房价底部是一万一左右等，在这些房价底部区域，房价很难再向下了。因为在这些底部区域，房价已振荡了近二年了。

所以当下的环京房价，基本可以确定：目前就是底部，很难再向下走了。2020年在调控政策、人口政策等趋松的背景下，向上爬会是主题，但也不会向上爬太多。

D,2020年环京成交量：底部趋涨

在变态了三年社保式调控实施了近二年半后，环京楼市的成交量已是绝对的底部，2020年的主题只能是底部趋涨了，现在的核心问题是涨多少的问题。

E,一体化政策正在落地中。

从京津冀一体化政策释放的角度来说，2020年，通州副中心将真正抢人抢产业，新机场临空经济区在大量拆迁的背景下，正在大量抢产业。因此一体化政策在2020年必会渐次落地，从而支撑楼市底部趋上。

此外，有关2020年环京楼市的走向，另需注意两大外部不确定性关键因素：

A,北京楼市政策走向。

北京楼市政策是环京的风向标，所以盯住北京楼市政策走向。至于北京楼市政策在2020年的走向，肯定不会再紧了，但会不会松，仍充满不确定性。

B,中美贸易谈判和GDP走向。

GDP走向是影响楼市政策面的关键因素。大方向来说，接下来的数年，中国的GDP增长速度还会趋下，直至走向4%-5%区间。现在的关键在于，向下滑的速度问题，如果2020年GDP增长速度向下滑的速度过快，或超过央府心理承受力，2020年楼市趋松的空间会放大。相反，2020年楼市趋松的空间会缩小。

有关2020年中国GDP速度，中美贸易谈判是其中的关键之关键。

总之，2020年的环京楼市，一方面，现在绝对是底部，另一方面，向上爬的力度有多大和多快，仍存在不少不确定性。

今天是新年*天，*后恭祝壹粉们：

新的一年里有

“鼠”不尽的快乐！

“鼠”不尽的笑容！

“鼠”不尽的钞票！

“鼠”不尽的幸福！

“鼠”不尽的收获！

愿所有的好运都“鼠”于壹粉们，也“鼠”于环京楼市！

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