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央妈又出手!房贷定价基准要换LPR,还房贷到底是多是少?

来源:价值领地   发布时间:2020-01-02
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▎政策分析丨By:世联评估

上周六一早,朋友圈被一个“央妈”的公告刷屏了,身边有房贷的朋友开始七嘴八舌讨论起来。

原来,央行28日上午发布一条重磅消息,存量房贷利率定价基准要改了,从2020年3月1日开始,定价基准开始转换为LPR。

以前,我们说房贷利率的时候,说的都是“基准利率打多少折”或是“基准利率上浮多少”,现在,再来说房贷利率的时候,说的是“LPR利率下浮多少”或“LPR利率上浮多少”。很多房贷的朋友一脸懵,到底是啥?

那么,我们就来说说,谁会影响?怎么算?以后每月房贷多了还是少了?

谁会影响?

此次政策是针对存量浮动利率贷款,也就是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

通俗来讲,就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价的,需要注意这项新政。使用公积金贷款的购房者不受影响。

怎么算?

个人住房贷款一般都是5年期以上的商业贷款,属于浮动利率,即锚定一个固定的标准利率,然后上浮或打折。以前锚定的是基准利率,现在是LPR。LPR是什么?

简单理解:就是一种每个月公布一次的贷款市场报价利率,最新的5年期以上利率是4.8%。

央行其实给房贷族出了一道选择题——选固定利率还是“LPR+加点”利率?

选择一:选择固定利率。按照规定,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说,选择固定利率后,就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。

选择二:选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率,是央行今年新推出的机制,LPR每月公布一次,可升可降。也就是说,选择“LPR+加点”利率,你以后的房贷利率也是可升可降的,月供也是可能变多或变少的。

更重要的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。于是关键的问题来了。

到底选哪个划算呢?

案例A:买房早,赶上打折的

央行要求,在转换时点的利率水平应保持不变,这就催生了一个等价公式。
A同事买了一套房,并幸运地赶上了房贷利率打折,即基准利率打8折,只有3.92%!即A同事之前享受3.92%的房贷利率水平,在明年切换时依然维持3.92%,只是“基准换LPR、折扣换差值”。
基准利率×打折率=实际房贷利率=LPR±X
4.9%×0.8=3.92%=4.8%±X
X=-0.88%
那么,以后未来不论LPR怎么变动,A同事的实际住房利率为:
LPR-0.88%=实际利率

在基准转换LPR时不变,也就是说在选择是否切换时,换算后的利率与原利率相同。也就是这次选择转换时,加点数值将在合同剩余期限内固定不变。

央行规定,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3月至8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。

案例B: 晚买房,遇上基准上浮的

B同事买房时已经处于楼市调控期了,房贷利率的优惠几乎不见踪迹,相反都在基准上上浮。他的房贷利率是基准上浮10%,即:

基准利率×上浮比例=实际房贷利率=LPR±X

4.9%×(1+0.1)=5.39%=4.8%±X

X=0.59%

那么,未来不论LPR怎么变动,B同事的实际住房利率为:

LPR+0.59%=实际利率

LPR怎么变动影响两者的房贷利率?

在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

如果选择房贷利率切换LPR,假设重新定价的LPR由4.8%上浮为5%。

A同事的房贷利率为:LPR-0.88%,即5%-0.88%=4.12% >3.92%(当前房贷利率)

B同事的房贷利率为:LPR+0.59%,即5%+0.59%=5.59% >5.39% (当前房贷利率)

同样,假设重新定价的LPR由4.8%下降到4.5%。

A同事的房贷利率为:LPR-0.88%,即4.5%-0.88%=3.62% <3.92%(当前房贷利率)

B同事的房贷利率为:LPR+0.59%,即4.5%+0.59%=5.09% <5.39% (当前房贷利率)

两种变化,一目了然。

房贷期限一般是20年左右,在如此长的期限内,LPR的浮动具有不确定性。如果你的情况与上述两位雷同,你会怎么选择?

中国民生银行首席研究员温彬认为,尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价,但在预期LPR下降背景下,客户通常会选择浮动利率报价,因为加点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升,而如果此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。

什么时候重新定价?
Q:
LPR是每个月浮动,是不是房贷利率每个月也浮动?
A:

不是。

目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。但金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。

其中,重定价周期最短为1年,也就是说,如果你嫌麻烦,你可以选择3年或5年一切换。

其实,采用LPR定价后,市场利率变化通道打开,央行调整LPR利率就能起到作用,调控更直接有效。另一方面,新政实施后,贷款利率打折的更受益,利率上浮的相对受益较少,利率上浮多是二套房,也让民众看到国家坚持的“房住不炒”的决心。

-The End-

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