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「解读」重庆新房产税标准和你应该知道的奥秘!

来源:大卫聊地产   发布时间:2020-01-01 00:00:00

今天,重庆公布了2020年度新的房产税征收标准

新标准为:建面单价19587元/㎡。较2019年上涨约2000元/㎡!。

这个标准,在我看来,有这样几层意思。

其一,该标准的计算方式,是上两年重庆主城区新建商品房的成交均价,因此可以推算出价格的变化;

其二,他意味着你如果在2020年购买高档新房,应当按什么标准缴纳房产税。因此,本文必须收藏

其三,从历年重庆的房产税、房价、地价走势来看,其中藏着一些奥秘,对我们预判市场趋势,有很大的指导意义。因此,值得细细品味

先用一张表,告诉大家数据背后的看点。

简单解释一下这张表

此表反映了上一次全球金融危机过后,这10年间重庆土地楼面价、住宅建面成交价、房产税计税线的变化,以及相应的涨幅,房价/上一年地价比值。

(代表价格地方,因为有些数据没有官方公布,因此我推算了取整的大约数,此处仅供参考。)

于是,我们看到了几个关键词:

1)涨幅

10年间,主城区新建商品住宅均价大致涨了90%,土地楼面均价大致上涨了160%,我认为都是偏低的。这也是我一直所说,重庆楼市相对全国其他一二线城市泡沫非常的理由。

2)房价地价比

通常情况下,开发商买了地,一年之内会陆续上市销售,有的快点有点慢点,但总体上当前的房价与上一年的土地形成较强的相关性

重庆的房价地价比在近10年大约都稳定在2-3之间。

地价绝对值低的时候,房价会到地价的2.5-3倍左右;

2016年新一轮行情,地价上涨明显,房价从3倍逐渐降到如今的2倍

但两者的绝对值差异均保持在4000-5000元/㎡,这其中包含了开发商的成本和利润。

由此可见,地价房价不是倍数关系,也不是强相关性,但较低的房价,实际上非常制约重庆住房高品质化发展

十年了,人工和部分建材上涨明显,但重庆房价-地价都差不多都是4000-5000元/㎡,真为难了开发商们

3)2019年的房价成绩单

2020年的税线,实际上是对2019年数据的确定。

即:2019年重庆新建商品房均价较2018年大约上涨了15%

这背后的原因很好理解。

1)老低价地块上的低价房逐渐出清;

2)2017年以后新出让的低容积率土地上,全新打造的品质住宅逐步上市,房价结构性出现较大变化。即改善增多,刚需减少;

3)重庆的价格调控比较开放,没有像其他城市BT的出现房价≈地价的限价措施;

4)预判

如果非要用提高以后的房产税标准来预判未来的市场,我认为在于这么几点:

(1)体现了重庆对于“房价平稳、可控结构性上涨”的良苦用心;

(2)此次房产税线提高后,重庆绝大部分新房都不用交房产税。对市场是正面利好。意味房产税的“压制空间”被抬升,减缓人们购房时「对税的顾虑」

(3)建面单价19587元/㎡换算成套内单价,大致会在25000元/㎡左右,这也是重庆住房当前比较明显的单价天花板。高于这个价,绝大多数人会认为太贵了!但这其实主要是心理作用。

事实上,这个心理防线必须要突破,重庆不能一直追求低单价、高性价比、刚需,我们应该追求更多的好房子

伴随着土地供应量和容积率大幅度双降,品质住宅,自然会越来越多。这是好事。

5) *后

*近真忙,都没来得及说很多,因为2019年*后一周办了很多事。

融资,买房,租房,有一套新房,光是签合同就花了大半天。因为人太多,当时旁边有一位等着签约的大叔,抱怨了好几次“不是说经济萎靡吗?不是说房子不好卖吗?哪里来嫩个多人哦!闯他个GUI哟!

于是,我给他看了一张统计表。

按2018年数据,重庆主城区常住人口的平均面积,仅仅617㎡,除港澳台之外,是中国第六拥挤的城市。

更严重的问题是,重庆主城区有大量的山地,宜居的土地并不多,为解决居住问题,过去20多年,重庆建造了大量的高密度高层塔楼。

而现如今,重庆开启了全速建设宜居新兴城区的过程,新兴城区逐步将会成熟。而大家的生活水平也好了,这样的情形下,你说大家想不想买一套更舒服的房子住

大叔欣慰的点了点头,他说“小伙子,看得透彻!”

我说,对的,我还写了一个微信公众号,叫做“大卫聊地产”,发表我的见解,你可以扫码关注,并经常点在看哦!

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