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“中国第一区”重磅规划出炉!房价会怎么走?

来源:米宅北京   发布时间:2020-01-03

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12月30日,《首都功能核心区控制性详细规划(街区层面)(2018年-2035年)》正式向社会公示。
根据2017年中央批复的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》, 北京是全国的政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。北京城市的结构是:一核一主一副、两轴多点一区。
其中, “一核”就是“首都功能核心区”,包括东城区和西城区两个行政区,总面积92.5平方公里,也就是大家所说的央区。
核心区战略定位为:
全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区;
历史文化名城保护的重点地区;
展示国家首都形象的重要窗口地区;
空间布局是:
两轴、一城、一环
其中,“中轴线”主要承担文化、历史功能;“长安街”承担政治和国际交往功能。
根据北京市规划和国土资源管理委员会公布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》, 核心区就是纯粹的中央政务区,它如同天安门一样庄严肃穆。
那么,核心区的房价以后会如何走?

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早在2016年,坊间就曾疯传东西城要合并,成立中央政务区。如今,虽然核心区规划已出炉,但并没有提东西城要合并的事儿。
不过,全国政协委员、北京市国际城市发展研究院院长连玉明近日在接受媒体采访时表示:
东西城合并只是第一步。随后还建议:在北京中心城区,包括东、西城和海、朝、丰、石的范围内,进行行政区域调整,进一步优化中央政务区的空间结构、核心功能以及管理体制,实现真正意义上的中央政务区。
2019年1月,住建委曾发了一份文件:《北京市东城区人民政府、北京市西城区人民政府关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》。
什么是平房直管公房?其实,这是由两个名词组合而成的一个概念:平房+直管公房。
那什么又是直管公房呢?说得直白一点,就是国有和大集体企事业单位自建的福利房,然后分给自己的职工。
北京的公房主要有两种形式,一种是楼房,一种是平房。目前,平房上市交易,显然要比楼房困难得多。
在2017年10月份的时候,我们曾专门调研过东西城的四合院和平房,对其印象十分深刻。
北京的四合院,很多都是私产(有房产证),但也有一部分属于公产;北京的平房,也就是我们说的“大杂院”,大多数都是公产,没有房产证。
像四合院和平房这类房源,链家、我爱我家等大中介是不做的,他们的原话是做不起,太麻烦。第一是因为交易过程中的税费实在太高,第二是因为翻修申报手续太难办,周期太长。第三是因为,土地证不好办理。如果是大杂院那种,要想出售,还必须要几家都同意才行。
在北京,有专门做平房和四合院业务的中介,规模一般很小,只有四五个人左右,北京人为主。

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继续说回这个文件。
文件内容较长,但大多数都是空话,不过,其中有一条非常关键,也是此文件的真正精髓所在:
“对自愿将户口迁出中心城区的,可给予适当奖励,具体标准由东城、西城政府协商一致、分别制定”!
乍一看,这是鼓励大家把户口迁出中心城区啊,但仔细想想,总觉得似乎哪里不太对劲儿:
现在北京城六区的户口,只要有房,原则上是可以相互迁移的。所以这里就会产生一个问题:如果有些人为了获得奖励,把户口迁到别的区,等奖励到手后,再迁回来,这中间获利不少呢。
所以,笔者觉得:
既然走出了这一步,政府不可能会留下任何bug。以后东西城的户口,只要迁出了,就不会允许再迁回来。这也就是说,外区的户口,不能往东西城迁了。
既然如此,以后在东西城买房,也可能会更加严格,跟现在的通州相比,只会青出于蓝而胜于蓝,很可能不仅要东西城本区的社保,还要本区户口。
北京市规划和国土资源管理委员会2018年3月公布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》中明确规定:
东西城核心区鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为中央党政军领导机关办公和配套用房;
鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施;
鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施;
鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施;
限制商业、商务办公、医疗、教育等项目。
既然把能拉动房价的东西全部排除在外了,那东西城房价会跌吗?
在笔者看来,这里的房产市场很可能不是市场经济了,而是计划经济,也就是说,它的涨跌、买卖等等,都要由政策决定。
上面我们也推演过了,如果将来东西城合并,本区户口大概率就会锁区,外区户口进不来;要想在东西城买房,很可能就要提供本区户口和社保。
但是话说回来,即使东西城核心区会执行比通州更严格的限购政策,即使把商业、医院、商务办公等等拉动房价的东西全部驱逐在外,东西城的房价依然不会跌,这里永远都是最保值的区域。
那么,东西城可以投资吗?学区房价格又会怎么走?

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众所周知,北京教育最好的三个区是西城、东城、海淀。最近这两年,不论从中考、还是高考成绩来看,海淀大有赶超西城之势,但如果东西城合并,央区的教育就会全面碾压海淀,成为帝都学区房第一大强区。
行文至此,我相信有不少朋友可能会提出质疑:
不是说东西城的不少医院、学校等,都要疏解到其他地方吗?学校都走了,教育肯定会受影响啊,还谈什么“第一强区”?说不定以后,学区房价格都要因此下跌吧?
如果你这么想,说明你还不太理解“中央政务区”的真正含义。
上文中我们讲到过,东西城以后的居住人群,会以机关工作人员和家属为主,那你想想,这里的配套能差吗?
所以我们完全不必担忧以后央区的教育,如果你家有孩子要上学,那么,买东西城的学区房准没错。
最后,再提醒一句:
如果现在你的户口在东西城,千万不要迁出!有房的,也尽量不要卖掉,这 个区域未来会是最保值的地方。 当然,如果没有学区概念,而且房子又特别旧的话,那就另算了。
对于这类房子,笔者的建议是, 在自己的能力范围内,置换有学区概念的,越新越好。
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