已查封房屋灭失，政府是否可以收回土地使用权？

来源：鱼龙聊房发布时间：2020-01-07 00:00:00

有不动产登记机构咨询，法院查封房屋，但房屋已经灭失，现政府嘱托要求注销权属，准备收回重新出让，是否可以办理？

答：这里其实是两个问题，一是房屋所有权注销登记是否可以办理；二是土地使用权是否可以依政府嘱托注销。

首先，根据《规范》9.4的相关规定可以看出，只要是房屋实体消灭，非原产权人放弃房屋所有权的，无论其是否有抵押、查封等等，都可以直接依申请办理，无需考虑抵押、查封问题，因为实体不存在，权利也实质上消灭了。

其次，土地使用权是否可以直接依嘱托注销。有观点认为当时仅查封了房屋，因此可以无需考虑查封问题，此种观点是错误的。根据《*人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条*款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”的规定可以看出，虽然仅查封了房屋，但实质上也查封了土地。

另外，根据国土资源部对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复（国土资函403号）：“司法机关因债权债务纠纷而查封国有土地使用权，应当依法进行，被查封的土地也必须是诉讼当事人拥有合法使用权的土地。对于司法机关依法进行的查封，在查封期限内，人民政府不能收回国有土地使用权；查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。”的规定可以看出，有查封的情况下，政府是不能收回国有土地使用权的。

实务操作建议：

一方面是嘱托登记不审查的原则，另一方面是嘱托错误可能导致登记错误，因此*是写审查建议书给嘱托单位，告知法律风险，因为有可能嘱托单位对查封的情况并不知悉，在不动产登记机构受理嘱托登记后，可以待其答复后再视答复的内容是否继续办理或停止办理注销。

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