2019年度全国重点城市宅地市场状况

摘要

土地市场概况：

2019年中估联指数监测重点城市宅地市场分化明显，一二线城市供应走高，三四线城市供需下滑。 2019年上半年宅地供应充足，部分城市调整竞拍条件，房企资金环境改善，宅地市场回暖；下半年调控政策密集出台，融资渠道紧收，开发商面临资金压力，宅地市场降温明显。

CLBI指数：2019年宅地市场价格泡沫指数全年保持低位波动，12月LBI值维持在-13%，说明2019年中估联数据公司重点监测城市的宅地市场保持理性区间，开发风险在可控范围。

1、土地市场整体怎么样？

1.全国宅地市场情况

关键词：2019年全国重点城市宅地市场分化明显，一二线城市供应走高，三四线城市供需下滑。

一线城市供应走高，出让金增加，全年宅地供应面积1495.94万平方米，环比上涨16%，出让金环比增加24%，约4818亿元，楼板价环比上涨5%。

二线城市随着土拍政策的持续优化，宅地供应量和出让金同比均走高，宅地供应面积、出让金、楼板价环比分别上涨21%、34%和12%。

三四线城市在热点城市需求外溢的影响下“量跌价升”，宅地供应面积环比下跌6%，约27864万平方米，出让金环比上涨7%，楼板价环比上涨12%，约2248元/㎡。

2020年“稳房价、稳地价、稳预期”的房地产调控基调仍将延续，金融监管不会放松，预计2020年宅地市场会低热度运行。

表1 各线城市出让宅地规划建筑面积及楼板价

全国重点城市宅地市场2019年上半年土拍热度不减，部分地块成交价创新高，下半年土地市场流拍现象较上半年增加，但流拍数量较2018年减少，各城市推地更加理性。各线城市的宅地月度数据如下所示：

2、重点二十四城成交情况

2019年重点城市住宅用地成交量前三甲为武汉、郑州和昆明，分别为2768万㎡，2270万㎡和2242万㎡，*为深圳、厦门和嘉兴，可见近两年宅地市场较为活跃的地区主要集中在中部和西南部，而深圳、厦门两城连续三年都是宅地供应*的两个城市。

成交楼面均价*的前三甲重点城市分别为深圳、厦门和北京，分别为29751元/㎡，27477元/㎡和23292元/㎡，杭州、广州、上海和南京紧随其后，成交楼面均价皆超过10000元/㎡。

2、城市土地价格泡沫指数（CLBI）走势如何？

1、城市土地市场泡沫分析

2019年12月底，重点城市宅地CLBI的均值为-13%，连续第二十五个月处于负值区域，全年整体处于无泡沫区间。

从政策层面看 ，中央明确长期坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策和稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，调控政策以稳为主；热点地区调控持续加强，多地调整土拍规则，部分地区多措并举满足自住需求；深化土地改革制度，集体经营性建设用地可直接入市，完善建设用地供应格局；加快发展住房租赁市场，整治房地产市场乱象；棚改规模收缩，加快城镇老旧小区改造；*政策宽松，多地出台政策引进人才。

从经济层面看 ，2019年下半年国内经济下行压力加大，中央强化“六稳”举措，货币政策灵活适度；通过两次全面降准、公开市场操作等工具，加大流动性供给力度，支持实体经济的发展；银保监会、央行等部门加强银行、保险、信托、外债领域的监管，加大商品房预售资金监管力度，防范房地产金融风险；完善贷款市场报价利率LPR形成机制，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

2019年在不将房地产作为短期刺激经济的背景下，房地产政策调控加码，金融监管趋严，土地改革制度持续深化。受以上综合因素的影响，2019年重点城市宅地市场泡沫指数虽有波动，但总体保持理性。

重点城市出让宅地CLBI(城市土地价格泡沫指数)均值走势图

26个样本城市成交住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）中，其中有3个城市的CLBI均值大于0，分别为南京、合肥、杭州，说明该城市住宅用地出让的真实楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定偏离。而从CLBI具体数值来看，各城市的CLBI值分布在泡沫可控区间，开发商的开发风险基本处可控水平从整体来看，房地产政策调控作用显现，全国宅地市场保持平稳。

3、高风险地块都在哪里？

2019年重点城市成交的1094幅住宅用地中，基本不存在楼板价大于周边同期在售新盘价格的情况。整体来看各地宅地出让限制条件不放松，出让宅地以平均溢价率15.64%成交，全年土地供应量微增，销售量同比有所下滑，需要重点防控项目的开发风险。

PLBI值（项目土地市场泡沫指数）地块排行榜中，PLBI值大于0的地块共298块，占比约27%，即大于四分之一的地块面临不能获取行业平均利润的可能。其中16块泡沫较大（PLBI70%）的地块主要位于南京、杭州、太原和重庆，分别有5宗，3宗，2宗和2宗，西安、合肥、成都和南昌各有一宗。在楼市调控政策不放松的背景下，市场保持理性，但仍需防控个别地块面临的开发风险。

位于南京高淳区的地块是年度PLBI（项目土地市场泡沫指数）值*地块，因该宗地规划住宅建筑面积为253689.4平方米，规模较大，PLBI值达99%，数值处于泡沫较大区间。该宗地东至石臼湖北路，南至汶溪路，西至北漪路，北至中圩路，建设用地面积116586.09平方米，规划用途为城镇混合住宅用地，*终被南京市高淳区安居置业有限公司以底价10.37亿元摘得，楼面价4045元/平方米。

该地块位于高淳城北商务区板块，周边配套较为成熟。临近南京地铁S9号线高淳站和高淳汽车客运站，交通便利；配套江苏省高级*、北部新城*、高淳中医院等教育医疗资源；苏宁小店、红星美凯龙和五洲万家广场等商业环伺；中宏万家广场、金地华城、高淳碧桂园等周边楼盘林立，居住成熟度较高，预计未来发展前景较好。值得注意的是，该地块出让条件严格，地块须配建建筑面积不少于2800平方米的独立基层社区中心，建成后无条件移交给区人民政府，需要防范开发风险。

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