踩盘|本地房企仲恺下血本，116㎡*不足40万看完想买吗？

首先，请大家放心，我们没出去。这是去年年底时踩过的盘，因为偷懒，所以稿件拖到了现在才出。

受常年修不好的仲恺大道影响，米奇对于仲恺这个区域，从内心深处来讲可以说是无感，印象*深的就是摇摇车，和堵堵堵。而仲恺的楼盘，在米奇看来，也是*不足时候的将就之选。

但是春节前夕跟着房价君去仲恺跑了一圈，看了五六个楼盘之后，对于区域，开始有了一些改观。*为明显的便是随着仲恺的不断进步，仲恺大道通了，城际轨道通了，四环路通了，金恺大道通了，越来越多主要道路的修通，让仲恺的生活气息跟随着也变的浓厚了起来了。

当车子行驶在仲恺大道，耳边风声呼呼吹过的时候，仲恺一座座修建中的楼盘、修好的商场，接连映入眼帘。用真实的场景向米奇展示着一个全新的、正在快速发展中的区域。

今天要讲的主角是鸿润腾韵花园，位于陈江五一大道与仲恺大道交汇处，交通还是挺便利的。从商圈上来讲，距离项目*近的商圈为未来即将开业的一城中心，但与天益城车程也仅几*路程。

米奇到达项目营销中心的时间是工作日下午的2点左右，也许是邻近春节的缘故，现场人流量并不多，但也有零星几个客户在咨询。

据现场销售介绍，项目是围合式建筑，总占地面积约3.9万平米，建筑面积约19.56万平米，总户数1262户，在仲恺，属于中等体量的小区。绿化率30.2%，容积率3.8。物业费2.8元/平米/月，交楼时间2021年。

目前该项目在售楼栋是2栋，但从现场公示的销控表中来看，所余房源也并不是很多，在售面积为73㎡-116㎡2-4房，均价10400元/平方米，预计2021年交楼。户型配比上，面积段跨度比较大，户型布局上适应了不同人群的需求。

鸿润叠韵在售2栋户型分布

下图是鸿润韵韵的入户大堂。交付时的标准标准也是如此，足够宽敞，层高也比较高，总体来说简约大气。*眼看到的时候，还是有点小惊艳的。都说公区的配备，展示了一个楼盘的开发企业的品味与在细节方面的坚持，当然，这也决定了在看房过程中的*印象。

鸿润腾韵花园的样板房设在2栋6楼的位置，可以清楚地看到自己所买房子的格局、景观和周边的情况。

B1户型97㎡，2房2厅2卫 ，是常见的竖厅格局，南向，其中赠送的入户阳台可以改成房间，但是面积太小，且朝向其他住户，私密性较差。而主人房为套房，空间较大，整体的格局现场感受，会有点小局凑。

B3户型83㎡，2房2厅卫 ，同样是常见的竖厅格局，北向，大两房，其中赠送的入户阳台可以改成房间，但朝向上依旧可以看到其他相邻户型的房间及阳台，私密性也一般。

C户型116㎡，3房2厅卫 ，南向，客餐厅,卧室与入户走道成垂直布置，生活空间足够大，空间利用率较高。从景观与朝向上来讲，这个户型的布局相对于小面积段来讲要合理很多，也是米奇和房价君强烈推荐的一个户型。

项目自有配套幼儿园，正在建设中。

根据现场销售优惠折扣计算，以2栋26楼的C户型116㎡计算，单价为10272元/㎡，*约37万，月供约5175元/月。米奇在看房当天让现场的销售小姐姐算了一个价格表，给大家做个参考。

*后，说一说本次踩盘过程中的感受。

对于鸿润地产，熟悉惠州本地的人都知道，之前该房企主要在惠州城区开发项目。从2010年以后开发的项目大概有麦地的鸿润花园，惠大附近的鸿润叠韵，以及麦地的鸿润晨阳公馆，该房企在规模与项目开发中，在米奇看来，一直走的并不快，但是很稳。

据闻鸿润的老板是干工程的出身，因此在每一个项目的工程质量中，都抓的特别严。因此，鸿润所开发项目在业主中的口碑一直都不错，在过往开发项目中，也并未出现因质量问题的维权。

但也有弊端。比如，鸿润的项目在开发过程中，很多时候都是先工程后园林，因此，在买房过程中，业主在购买时，很难在鸿润开发的项目里看到完整的园林呈现。这一个问题在仲恺的鸿润腾韵中同样存在。当天对于项目园方上的感知，仅能通过效果图去大概猜想。

下图为鸿润腾韵花园效果图。

另外，鸿润腾韵在公区的呈现中，米奇能感受到项目在细节中所花的工夫，也能感受到精致的初心，但不足的是，五一大道沿线，目前的硬伤依旧是工厂太多。旧改推进何时正式启动，区域面貌何时迎来大的改观，依旧是一个问题。

从正在建设的鸿润叠韵看去，能看到工厂等。景观会受影响。

从鸿润腾韵门前的五一大道步行，大概不到10*即可达壹城中心未来的综合商业中心，该商业中心建成后，将与鑫月欢乐海湾，天益城，形成仲恺区三大商圈鼎立的局面。

五一*，从鸿润腾韵项目步行也可到达。

*后是一点小总结：鸿润腾韵花园在仲恺的区位来说，位置是其优势所在，距离天益城，城轨仲恺站仅十*。交通趋向完善，具有更多的发展潜能。五一大道沿线按照规划，有城市更新单元，包括鸿润腾韵花园本身，也是更新地块，项目7080平米区间的中小面积段，适合首次置业，但费用并不是特别宽裕的购房者，30万以内即可上车，116平米户型，对于改善型来讲，比较合适。但景观上相对比还是有一定的缺点，当然，没有完美的房子，只有合适的房子。

对了，该项目现在营销中心没开放哈。需要咨询的，可以通过线上行式进行，也可以联系房价君。

今天的踩盘就到这里了，喜欢记得点“在看”。

关于仲恺楼市以及鸿润腾韵你有什么看法？欢迎添加小编微信，备注秘密花园，拉你进群交流，当然，你也可以直接留言区评论。

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