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“疫”后的环京楼市:不必悲观

来源:壹书生说房   发布时间:2020-02-10

文|叶书利

战疫情的当下,不少人开始担心:“疫”后的环京楼市会不会一片绿油油?

以目前的抗疫情况来推断,本次疫情的走向,希望在2月底3月初进入拐点,然后在5-6月结束。

当然这只是目前的愿望式走向。毫无疑问,在疫情未结束之前,中国楼市接近于冻结,包括环京楼市,主要原因有二:

首先,停售及社会人员控制流动之下,供需两端皆被强行按住不动。人不动,何以成交?

其次,购方的不确定性,导致需求方基本上以“看”为主,甚至是暂时性遗忘了楼市。

疫情当道之下,没有多少人有心情买房,“暂时性忘了楼市“成社会常态。此外,退一步说,即使有人想买房,鉴于疫情下催生的未来更多的不确定性,也会倾向于以看为主,而不是马上购房。

所以,“冻结”会是疫情被结束前,中国各地楼市的主要特点。

那么以现有愿望来走的话,在5-6月疫情结束了后,环京楼市会怎样呢?

在壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹书生说房”微信ID:yishusheng-fang)看来,“疫”后的环京楼市:不必悲观。主要原因如下:

A,市场层面来说,2017年6月以来,到了2020年6月前后,历经3年,在三年社保式调控的背景下,环京楼市不理性的投机需求早已挤压干净,而仍留下的刚需和理性投资者,受疫情的影响不会太大。

也就是说,在挤完泡沫后的环京楼市,不管是价格层面还是需求层面,已经非常刚性,再往下走的空间已不大。

B,疫情过后,处于提振经济发展的需要,官方必然大力发展一些重点战略,比如京津冀一体化等,而这利于环京楼市背后相应区域价值的提升,从而利于环京楼市的稳定。

C,疫情过后,为了提振经济,基本可以确定的是,包括环京楼市在内的中国楼市,将迎来政策层面的双宽松:货币和调控政策的双双宽松。

疫情对中国经济的影响极大,甚至有人担心一季度GDP会不会负增长。在此背景下,可以预料的是,即使到5-6月可以结束疫情,情况可能更坏,那么下半年中国经济稳发展的压力巨大。在此背景下,房地产的货币政策和调控政策必然双双宽松化,这几乎会是百分百之事。现在不确定的是,宽松度会有多大,会不会达到刺激的程度。

值得注意的是,近日,融360大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率监测数据显示,2020年1月全国首套房贷款和二套房平均利率连续2个月下降,分别为5.51%和5.82%,分别环比下降1BP和2BP。

只要货币与调控政策迎来双宽松,必然大大地利于包括环京楼市在内的中国楼市。一旦类似的宽松达到刺激的程度,那么楼市甚至可能迎来热反弹。

现在楼市圈内普遍认为,疫情过后,价值城市楼市甚至可能迎来成交的快速反弹。

D,疫情当下,需求迅速消失,但刚性需求只会延后,不会真正消失,因此疫情过后,待稳定期后,上半年被延后的需求不断叠加,疫情过后中国楼市,可能还会迎来需求的叠加性释放,这利于楼市。

E,从楼市周期律的角度来说,如果没有疫情,北上广深及环京等最早调控、调控力度最狠且本轮周期内房价下降最多的这些价值城市,年后的楼市本应开始反弹。而疫情过后,这种反弹随之延后到疫情过后。

F,历史的角度来说,大灾过后,楼市习惯性反弹。

有人统计过2003年SARS年、2008年金融危机年及2014年库存消化年等三年楼市的成交数据。可以发现,在大灾面前,楼市相对较稳,并未出现过大的调整。且值得注意的是,这三个年份的第二年,房价都迎来了快速上涨期,而不是下降期。

三个利空年份全国商品住宅量价涨跌幅对比

年份

销售面积增速

销售金额增速

平均房价涨幅

2003

25.64%

31.95%

5.02%

2008

-15.48%

-17.09%

-1.90%

2014

-9.10%

-7.81%

1.42%

*根据国家统计局数据梳理

切记,过去这么多年,楼市一直是中国经济的逆指标行业:经济越不稳时,中国经济对房地产的社会依赖度反而越高。所以疫情过后的环京楼市,没必要过于悲观。

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