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前热后冷,复制去年走势;北强南弱,西区未来可期|2019年重庆商住土地市场综述

来源:价值领地   发布时间:2020-02-11

▎市场分析丨By:世联评估

编者按:

新冠疫情的肆虐,让我们想一键重启2020。各行各业都被疫情阻拦了前行的脚步,地产开发商所期待的“返乡置业”行情不在,工地不开工,售楼部不营业,楼市同样深受其害。从重庆市2019年的土地市场数据来看,复制前年走势的楼市能否在2020年正常运行还要看疫情能否结束。预计未来政府或许会在政策上进行调整以支持房地产的持续稳定发展,另外因疫情宅家的计划购房者也可能会因势调整购房倾向。一切的一切都需要大家在疫情结束前做好部署,满怀信心的迎接黎明曙光的到来。

注:本次报告重点分析重庆市主城区住宅、商业用地及商住综合类用地,不对工业及其他用地作详细研究,不含区县土地数据。

一、重庆市主城区各类土地供应、成交情况汇总

2019年,重庆市主城区(渝中区、渝北区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、巴南区,下同)土地招拍挂市场基本复制了2018年的走势,先热后冷,成交量前高后低,住宅成交楼面价受成交土地区域分布影响起伏不定。

2019年,重庆市主城区合计供应各类土地250宗,供应土地面积1,603.0461万平方米,其中住宅类用地123宗,面积875.3648万平方米,占总供应面积的54.61%;商业类用地40宗,面积124.2424万平方米,占总供应面积的7.75%;工业及其他用地87宗,面积603.4389万平方米,占总供应面积的37.64%

实际成交各类土地222宗,总成交面积1,368.9363万平方米,可建建筑面积2,088.3570万平方米,流拍及未成交28宗总成交金额9,091,606万元成交土地以住宅类用地为主,住宅类用地成交108宗,流拍15宗,成交面积754.3775万平方米,占总成交面积的55.11%,可建计容建筑面积1,209.9298万平方米,平均容积率1.6,成交金额8,224,566万元,平均楼面价6,798元/平方米商业类用地成交33宗,流拍7宗,成交面积109.776万平方米,占总成交面积的8.02%,可建计容建筑面积185.5332万平方米,平均容积率1.59,成交金额524,389万元,平均楼面价3,111元/平方米工业和其他类用地成交81宗,流拍6宗,成交面积504.7828万平方米,占总成交面积的36.87%,成交金额342,651万元,平均容积率1.41,平均楼面价483元/平方米,地面价678.8元/平方米,折合成亩价约45.25万元/亩


二、重庆市主城区住宅、商业类土地成交情况
2019年,重庆市主城八区(渝中区无供应无成交)合计供应住宅类用地123宗,面积875.3648万平方米,占商住类用地总供应面积的 8 7.57% 商业类用地40宗,面积124.2424万平方米,占总供应面积的 12.43% ,住宅类供地占据绝大多数。 实际成交商住类土地141宗,总成交面积864.1535万平方米,可建建筑面积1,378.4735万平方米,总成交金额8,748,955万元,流拍及未成交22宗。 其中,住宅类用地成交108宗,流拍15宗,成交面积754.3775万平方米,占商住类总成交面积的 87.30% ,可建计容建筑面积1,209.9298万平方米,平均容积率1.6,成交金额8,224,566万元,平均楼面价6,798元/平方米; 商业类用地成交33宗,流拍7宗,成交面积109.776万平方米,占商住类总成交面积的12.7%,可建计容建筑面积185.5332万平方米,平均容积率1.59,成交金额524,389万元,平均楼面价3,111元/平方米。

近年来,受电商冲击和实体经济不振影响,居民消费水平增长缓慢,重庆主城区商业、办公明显过剩,空置率居高不小,租金水平低迷。 对纯商办类用地,核心商圈附近可供出让的商业类用地稀缺,对城市新规划区和偏远郊区的商办类用地,开发商又普遍谨慎,拿地意愿不高,导致成交楼面价远低于同一区域住宅类用地。 为消化现有存量,政府也有意减少了商办类用地的供应。

三、上下半年,土地成交前热后冷,与去年走势基本一致

2019年重庆市主城区商住土地成交主要集中于上半年,上半年土拍市场火爆,不管是宗数,还是面积,不管是可建建筑面积,还是成交额,都大大领先于下半年。以住宅类用地为例,2019年1-6月,主城区成交住宅类用地98宗,成交住宅用地面积5,248,833平方米,可建建筑面积8,247,453平方米,成交金额3,776,210万元7-12月仅成交35宗,成交住宅用地面积2,294,942平方米,可建建筑面积3,851,845平方米,成交金额2,601,819万元

再看2018年同期:2018年1-6月,主城区成交住宅类用地55宗,成交住宅用地面积6,763,685平方米,可建建筑面积13,168,515平方米,成交金额6,708,191万元7-12月仅成交27宗,不到1-6的50%,成交住宅用地面积1,367,656平方米,可建建筑面积2,478,737平方米,成交金额1,390,872万元

分析住宅类土地两年的成交面积、成交金额,均是上半年火爆,下半年凉凉,走势基本上一致!见下表:

数据来源:公开资料整理

四、分区域对比,北区独领风骚,南区最弱,西区强力崛起,未来可期

分区域对比分析:北区(渝北区、江北区、北碚区)独领风骚,商住类土地共成交77宗,成交土地面积5,576,168平方米,占主城区总成交面积的64.53%;成交金额5,173,709万元,占主城区总成交金额的59.14%。其中住宅类用地60宗,面积4,872,871平方米,占主城区住宅类用地总成交面积的64.59%;总成交金额4,954,408万元,占主城区总成交金额的60.24%,北区住宅类土地的总成交面积、总成交金额均占了主城区的大半壁江北。商办类土地共成交17宗,成交土地面积合计703,327平方米,占主城区商办类用地总成交面积的64.07%,接近主城区商办类用地总面积的三分之二,成交金额219,301万元,占主城区商办类用地成交总金额的41.82%。

传统大户南区(南岸区、巴南区)却颓势尽显,共成交商住类用地21宗,成交土地面积904,512平方米,仅占主城区商住类用地总成交面积的10.47%;成交金额983,327万元,仅占主城区总成交金额的11.24%。其中住宅类用地成交18宗,成交土地面积833,506平方米,仅占主城区住宅类用地总成交面积的11.05%;成交金额946,535万元,仅占主城区住宅类用地总成交金额的11.51%。主要以巴南区为主,共成交住宅类用地14宗,面积690,495平方米,成交金额704,394万元商业类用地仅成交3宗,其中南岸区1宗,巴南区2宗,共成交商业类土地面积71,006平方米,仅占主城区商业类土地成交面积的6.47%,仅相当于渝北区的约七分之一!成交金额36,792万元,仅占主城区商业类土地成交金额的7.02%。

西区(九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区)强力崛起超越南区,商住类土地共成交43宗,成交土地面积2,160,855平方米,占主城区总成交面积的25.01%;成交金额2,591,919万元,占主城区总成交金额的29.63%。其中住宅类用地30宗,成交土地面积1,837,428平方米,占主城区住宅类用地总成交面积的24.36%;总成交金额2,323,623万元,占主城区总成交金额的28.25%。商办类土地共成交13宗,成交土地面积合计323,427平方米,占主城区商办类用地总成交面积的29.46%,接近主城区商办类用地的三分之一,成交金额268,296万元,占主城区商办类用地成交总金额的51.16%,占一半以上,由此反映出投资商看好西区商办类市场的未来前景,在科学城、高新区的大利好下,西区未来发展前景可期!

2019年重庆市主城区各区商业、住宅类土地成交统计:

2019年重庆市主城区各区商业、住宅类土地成交量占比图:

五、低容积率住宅地块增多,楼面价再创新高,居住品质改善,未来新房价格下跌可能性不大

2019年成交108宗住宅类土地,成交面积7,543,775平方米,可建计容建筑面积12,099,298平方米,平均容积率仅1.6,平均楼面价6,798元/平方米而2018年成交住宅类土地97宗,成交面积8,131,341平方米,可建计容建筑面积15,647,252平方米,平均容积率1.92,平均楼面价5,176元/平方米;2017年成交住宅类土地100宗,成交面积11,406,336平方米,可建计容建筑面积23,771,226平方米,平均容积率2.08,平均楼面价4,956元/平方米。三年对比来看,成交面积、可建计容建筑面积、平均容积率逐步降低,平均楼面价持续走高。见下图:

再分析2019年成交的108宗住宅类土地的容积率分布,容积率≦1.0的4宗,占比3.7%;容积率大于1,≦1.5的59宗,占比54.63%,占一半以上;容积率大于1.5,≦2.0的27宗,占比25%;容积率大于2.0,≦2.5的16宗,占比14.81%;容积率高于2.5的仅2宗,占比仅1.85%。拟建小高层、高层刚需产品的2.0以上容积率合计不到20宗,占比不到20%。

从上面的分析可知,随着可建计容建筑面积和容积率逐年走低,以适宜规划建设联排、叠拼、洋房等改善性住宅产品的1.0-2.0容积率成为主流,而2.0以上宜建小高层、高层的容积率占比不到20%且均位于江北区大石坝、沙坪坝区双碑、巴南区李家沱等配套成熟的老城区,数量不大,成交楼面价较高。楼市势必从主动改善过渡到被迫改善,“面粉”价格越来越贵,今后产出的“面包”也便宜不了,除非开发商都是活雷锋。而三年来,住宅类用地楼面价步步攀升,继2018年之后,2019年更是再创新高,因此,虽然目前经济下行,2020年开年即受新型冠状病毒重大疫情影响,但未来房价依旧难以下跌。

六、重庆市主城区2020年商住土地市场预测

2019年全年重庆市主城区供应商业、住宅类土地163宗,其中商业40宗,住宅123宗;成交商住类用地141宗,成交土地面积8,641,535平方米,折合成亩数12,962.24亩。成交主要集中在上半年,上半年成交商住地73宗,成交面积5,914,085平方米,占全年成交量的68.44%。下半年,重庆土地成交量明显减少,成交商住地35宗,不到上半年的50%,成交面积2,727,450平方米,占全年成交量的31.56%。

2020年开年伊始,中国经济迎来了传染性极强的“新冠肺炎”的沉重打击,各行各业深受影响,旅游、交通运输、餐饮、酒店、娱乐行业损失惨重。开发商每年期盼的火爆的“返乡置业”行情不再,建筑业不能复工、各售楼部不能开门营业,楼市深受“新冠肺炎”影响。在各行各业停工长达一月以上的情况下,从业人员的收入减少已成事实,原计划今年购房的潜在购房者,可能会重新考虑。因此,今年上半年的楼市难言乐观,期望的“小阳春”不会再有,楼市何时能恢复正常,取决于本次疫情何时结束,但从目前的情况看,本次席卷全国的疫情影响太大,对我国2020年的经济造成重创,致我国房地产行业均全年难言乐观。相应地,对重庆市主城区2020年商住土地招拍挂市场也带来了重大影响。在此,笔者大胆对2020年重庆市主城区商住土地市场作如下预测:

政府调整供地计划,减少供地,2020年上半年供地与成交商住类用地较2019年同期大幅下降;但经济下行,政府会更依赖土地财政,下半年可能会加大主城区近郊优质地块住宅土地的供应。2020年主城区土地市场走势会明显与2019年相反,先冷后热,成交量先低后高。

 为刺激经济,疫情过后,政府大概率会在“房住不炒”的主基调下,放松房地产调控政策,并出台诸如放松“三无”人员在重庆购房、取消“第三套房”贷款限制、降低首付、降低房贷利率加点等政策。

 疫情期间,全国人民在家隔离,往日繁华的商业街空无一人,本就供过于求的商业商务地产损失惨重,预计2020年政府会减少商业、商办类土地供应,供应的商业、商办类土地流拍率会增高,成交的商业、商办类土地楼面价会继续下行。

 漫长而只能宅家活动的春节假期,会让潜在的购房者思考并在以后购房时倾向于购买大户型改善性住宅,主城区供地类型仍以容积率2.0以下的适宜修建洋房、叠拼等改善性住宅用地为主,容积率区间主要集中在1.0-1.5之间。

 开发商期盼已久的“返乡置业”预期落空,售楼部开放也一再延期,债务高的房企甚至面临资金断裂的风险,多数开发商库存高,资金压力大,对拿地有心无力,预计2020年政府供应住宅土地地块不大,成交的住宅地块多介于50,000-100,000平方米之间。

 受制于资金实力和降低拿地风险,预计2020年房企联合拿地会增加。

 信心比黄金重要,本次疫情对推崇高周转模式的开发商信心打击甚大,多数大开发商会减少拿地,土地市场供大于求,预计今年主城区住宅类土地成交量会下降,楼面价较2019年降低。

利用“成渝双城经济圈”、高新区、科学城等利好和大概念,政府供地区域会以沙坪坝西永、九龙坡区中梁山、北碚水土、巴南区界石等为主,开发商会重点关注位于新成立的高新区内的西永组团、中梁山组团、曾家组团等板块。2020年西区(沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区)商住土地成交量在主城区中占比有望进一步提升。

-The End-

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